상가 임대차

상가 임차인 우선변제권은 무엇이고 어떻게 얻나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상가 우선변제권은 건물 인도와 사업자등록 신청, 확정일자 세 가지를 갖추면 생깁니다. 이 요건을 갖춘 임차인은 경매나 공매에서 후순위 권리자와 일반 채권자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 지금은 임대차계약서 원본을 들고 관할 세무서에 확정일자를 받았는지부터 확인하십시오.

확정일자를 받으려고 공증사무소나 법원에 따로 갈 필요는 없습니다. 상가 확정일자는 건물 소재지 관할 세무서에서 받습니다.

이런 상담이 많습니다

2026년 3월 인천의 상가 1층을 보증금 5천만원, 월세 200만원에 빌려 분식점을 연 D씨는 주변 가게 주인에게서 건물주 빚이 많아 경매가 들어올 수 있다는 말을 들었습니다. D씨는 사업자등록만 해 두었고 확정일자는 받지 않은 상태였습니다. D씨는 우선변제권이 무엇인지, 지금이라도 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 우선변제권은 정확히 어떤 권리인가요?

임대인의 건물이 경매나 공매로 팔렸을 때 그 매각대금에서 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차건물과 임대인 소유 대지의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받습니다. 순위는 확정일자와 대항요건을 모두 갖춘 날을 기준으로 근저당권 등과 비교해 정합니다.

대항력은 우선변제권과 다른 권리입니다. 대항력은 건물이 팔려도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이고, 건물 인도와 사업자등록 신청을 한 다음 날부터 생깁니다. 두 권리 모두 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 임대차에서 인정됩니다.

확정일자는 어디서 어떻게 받나요?

상가건물 소재지 관할 세무서장에게 신청합니다. 임대차계약서 원본을 가진 임차인이 신청할 수 있고, 세무서는 계약서 원본에 확정일자 번호와 부여일을 적고 관인을 찍어 줍니다. 계약이 변경되거나 갱신되면 새 확정일자를 받을 수 있습니다.

신청할 때는 계약서 원본과 신분증을 제시합니다. 건물 일부만 빌렸다면 빌린 부분의 도면도 함께 냅니다.

우선변제권을 얻었다가 잃는 경우도 있나요?

있습니다. 사업자등록은 우선변제권의 취득요건이자 존속요건이어서 배당요구 종기까지 유지되어야 합니다. 폐업신고를 하거나 가게를 통째로 남에게 넘기고 영업을 그만두면 우선변제권이 유지되지 않습니다. 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구도 해야 배당을 받습니다.

환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에는 확정일자에 따른 우선변제권이 인정되지 않습니다. 이때는 임대인 동의를 받아 임대차등기를 하거나 전세권을 설정하는 방법을 검토합니다. 반대로 환산보증금이 소액 기준 이하이면 확정일자 순위와 관계없이 보증금 중 일정액을 먼저 받는 최우선변제도 받을 수 있습니다.

상가 우선변제권 확보 순서

• 적용 여부 계산 - 보증금에 월세의 100을 곱한 금액을 더해 지역별 기준 이하인지 확인합니다. 기준 이하여야 확정일자 우선변제가 인정됩니다.
• 건물 인도 - 가게를 넘겨받아 실제로 입점합니다. 인도가 있어야 대항요건이 시작됩니다.
• 사업자등록 신청 - 관할 세무서에 사업자등록을 신청합니다. 신청 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 부여 - 계약서 원본으로 확정일자를 받습니다. 사업자등록 신청과 동시에 할 수 있습니다.
• 요건 유지 - 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 사업자등록과 점유를 유지하고 배당요구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입점 전에 근저당권이 많이 설정되어 있거나 건물 일부만 빌린 경우에는 등기부와 도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업자등록만 있고 확정일자가 없으면 어떻게 되나요?
  대항력은 있지만 확정일자에 따른 우선변제권은 없습니다. 건물이 팔려도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수는 있지만, 경매 배당에서 순위에 따라 먼저 받으려면 확정일자가 있어야 합니다. 소액임차인이면 최우선변제는 따로 받을 수 있습니다.
• 확정일자는 계약 후 언제까지 받아야 하나요?
  기한은 없지만 늦을수록 순위가 뒤로 밀립니다. 우선변제 순위는 인도, 사업자등록 신청, 확정일자를 모두 갖춘 시점을 기준으로 근저당권 등과 비교합니다. 계약 당일 사업자등록 신청과 함께 받아 두는 것이 가장 안전합니다.
• 월세를 올려 재계약하면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
  보증금이 늘었다면 늘어난 부분을 위해 새 확정일자를 받아야 합니다. 세무서는 계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인 신청에 따라 새 확정일자를 부여합니다. 늘어난 보증금은 새 확정일자 기준으로 순위가 정해집니다.
• 환산보증금이 기준을 넘으면 보호받을 방법이 없나요?
  확정일자 우선변제는 받을 수 없지만 대항력과 갱신요구권은 인정됩니다. 보증금을 지키려면 임대인 동의를 받아 임대차등기를 하거나 전세권설정등기를 하는 방법을 검토합니다. 등기를 하면 등기 순위에 따라 배당을 받습니다.
• 법인 임차인도 확정일자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 법인세법에 따른 사업자등록을 신청한 법인 임차인도 대항요건을 갖추고, 관할 세무서에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 사업자 단위 과세 사업자는 본점 관할 세무서에 신청할 수 있습니다.
• 경매가 들어온 뒤 확정일자를 받아도 되나요?
  받을 수는 있지만 경매개시결정 등기 뒤라면 그보다 앞선 근저당권보다 순위가 뒤입니다. 또한 배당을 받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 이미 경매가 시작되었다면 등기부의 권리 순서부터 확인해야 합니다.

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