가게를 비우면 월세는 그날부터 안 내도 되나요?

그렇지 않습니다. 기간을 정한 임대차는 임차인이 먼저 나가도 계약이 만료일까지 유지되므로 월세 채무도 계속됩니다. 합의해지가 되거나 해지권 특약에 따라 해지 효력이 생긴 날부터 월세 부담이 멈춥니다.

새 임차인을 구해 오면 건물주가 받아 줘야 하나요?

받아 줄 의무는 없습니다. 임차권 양도나 전대에는 건물주 동의가 필요합니다. 다만 같은 조건의 새 임차인을 소개했는데도 거절했다는 기록은 합의해지 협상과 정산 다툼에서 임차인에게 유리한 사정이 됩니다.

계약서에 3개월 전 통보하면 해지 가능이라고 적혀 있으면요?

해지권을 보류한 특약으로 볼 수 있습니다. 이 경우 특약에서 정한 대로 통보하면 기간 중에도 계약을 끝낼 수 있습니다. 통보가 건물주에게 도달한 날부터 기간을 세므로 내용증명으로 보내고 도달일을 남겨 두십시오.

남은 월세를 보증금에서 빼 달라고 하면 되나요?

계약이 끝날 때 밀린 월세는 보증금에서 공제됩니다. 다만 계약기간 중에 보증금으로 월세를 대신하겠다고 일방적으로 주장할 수는 없고, 그동안 월세를 내지 않으면 3기 연체로 해지와 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

계약을 1년 미만으로 정했으면 달라지나요?

1년 미만으로 정한 상가 임대차는 1년으로 봅니다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있으므로, 6개월 계약이라면 6개월 만료를 주장해 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

나가면서 사업자등록을 폐업해도 되나요?

보증금을 돌려받기 전에는 폐업을 미루는 편이 안전합니다. 사업자등록은 대항력과 우선변제권의 존속요건이어서, 그 사이 건물이 팔리거나 경매에 들어가면 보증금 회수에 영향을 줍니다. 영업을 멈춘 기간에는 휴업신고로 처리하는 방법도 있습니다.

부동산·임대차 가이드 목록

상가 임대차

1년 상가 계약을 4개월 만에 접으면 보증금을 바로 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

계약서에 중도해지 특약이 없다면 임차인 사정으로 1년 상가 계약을 4개월 만에 끝내도 보증금을 바로 돌려받기는 어렵습니다. 기간을 정한 임대차는 해지권을 따로 보류하지 않은 한 한쪽 사정만으로 해지할 수 없고, 남은 기간 월세도 계속 부담합니다. 지금은 계약서에 해지권 보류나 중도해지 조항이 있는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

가게를 비우기 전에 건물주에게 합의해지나 새 임차인 주선 의사를 문자로 먼저 보내십시오. 말없이 나가면 남은 기간 월세가 그대로 쌓입니다.

영업을 그만둔다고 해서 사업자등록을 곧바로 폐업 처리할 필요는 없습니다. 보증금을 돌려받기 전까지는 대항력과 우선변제권이 걸려 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2026년 3월 서울 한 빌딩 지하 1층 상가를 보증금 1억원, 월세 250만원, 기간 1년으로 빌려 주점을 연 G씨는 손님이 들지 않아 2026년 7월 영업을 접기로 했습니다. 계약서에는 중도해지에 관한 조항이 따로 없었습니다. G씨는 지금 나가면 보증금을 곧바로 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약기간 중 임차인이 일방적으로 해지할 수 있나요?

특약이 없으면 할 수 없습니다. 기간을 정한 임대차는 당사자가 그 기간 안에 해지할 권리를 보류한 경우에만 기간 중 해지통고를 할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 민법의 특례를 정한 법인데, 임차인의 중도해지권은 따로 두지 않아 이 부분은 민법에 따릅니다.

그래서 임차인이 개인 사정으로 가게를 접고 나가도 계약은 만료일까지 유지됩니다. 매출이 줄었다거나 건강이 나빠졌다는 사정도 계약서에 해지 사유로 적혀 있지 않으면 해지 사유가 되지 않습니다. 임대인은 남은 기간의 월세를 청구할 수 있고, 보증금은 계약이 끝난 뒤 밀린 월세 등을 공제하고 돌려받게 됩니다.

해지권 특약이 있으면 언제 끝나나요?

해지권을 보류한 특약이 있으면 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 특약에서 통고 기간을 따로 정했다면 그 기간을 따릅니다. 위약금 조항이 함께 있다면 해지와 별도로 그 금액을 부담할 수 있으니 조항을 같이 읽어 보아야 합니다. 해지 통고는 도달해야 효력이 생기므로 내용증명으로 보내 두는 편이 안전합니다.

보증금을 빨리 돌려받을 방법은 없나요?

현실적인 방법은 합의해지와 새 임차인 주선입니다. 새 임차인을 구해 건물주가 그 사람과 계약을 맺으면 기존 계약은 합의로 끝나고, 보증금도 그때 정산하는 경우가 많습니다. 임차권을 넘기거나 전대하려면 건물주 동의가 필요하고, 동의 없이 넘기면 건물주가 계약을 해지할 수 있습니다.

중도에 영업을 접을 때 정리 흐름

1
계약서 조항 확인
해지권 보류·위약금 특약 여부
2
합의해지 요청
문자·내용증명으로 의사 전달
3
새 임차인 주선
건물주 동의로 새 계약 체결
4
보증금 정산
밀린 월세·원상복구비 공제 후 반환

계약이 만료되면 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 계속되는 것으로 보호받습니다. 만료 뒤에도 보증금을 주지 않으면 지급명령이나 보증금반환 소송으로 나아갑니다. 1년 미만으로 정한 계약이라도 기간은 1년으로 보지만, 임차인은 1년 미만 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다.

상가 중도 해지 대응 순서

계약서 조항 확인 - 해지권 보류, 중도해지 위약금, 원상복구 조항이 있는지 확인합니다. 특약이 있으면 그 조건대로 끝낼 수 있습니다.
해지 의사 전달 - 건물주에게 영업 중단과 합의해지 희망을 문자나 내용증명으로 알립니다. 도달일이 이후 정산의 기준이 됩니다.
새 임차인 주선 - 같은 조건으로 들어올 사람을 찾아 건물주에게 소개합니다. 건물주가 계약하면 기존 계약을 합의로 정리할 수 있습니다.
월세 정산표 작성 - 남은 기간 월세, 관리비, 원상복구 비용을 따져 보증금에서 공제될 금액을 계산합니다.
보증금 반환 청구 - 계약이 끝났는데도 반환이 없으면 지급명령이나 소송을 검토합니다. 사업자등록은 반환 때까지 유지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 위약금이나 권리금 특약이 있거나 건물주 쪽 수선 의무 위반이 있으면 계약서와 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

임차인들은 가게를 비우고 짐을 빼면 계약이 끝나고 보증금이 돌아온다고 생각합니다. 실제로는 기간을 정한 계약이라 만료일까지 월세가 계속 발생하고, 보증금에서 그 월세가 빠져나갑니다. 남은 기간이 길수록 돌려받을 금액은 줄어듭니다.

그래서 떠나기 전의 기록이 필요합니다. 건물주에게 합의해지를 요청한 날짜, 새 임차인을 소개한 날짜와 그 사람의 조건, 건물주가 거절한 이유를 문자로 남겨 두어야 합니다. 이 기록이 없으면 나중에 건물주가 공실 기간의 월세를 모두 청구할 때 반박할 자료가 없습니다.

이 기록은 보증금 정산 소송에서 합의해지가 성립했는지, 건물주가 새 임차인을 받아들이지 않은 사정이 있는지를 판단하는 근거가 됩니다. 사업자등록을 유지해 둔 기록은 그 사이 건물이 경매에 들어갔을 때 우선변제권을 지켜 줍니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서, 건물주와 주고받은 문자, 월세 입금 내역을 준비해 주시면, 중도해지 특약이 있는지, 남은 기간 월세가 얼마나 공제되는지, 합의해지나 새 임차인 주선으로 정리할 수 있는지를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성