상가 임대차

상가 1년 계약 3개월 만에 사정이 생겨 나가면 남은 월세를 다 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 그렇습니다, 해지권을 따로 남겨 두지 않은 상가 1년 계약은 임차인 사정만으로 중도 해지할 수 없어 남은 기간 월세 부담이 남습니다. 민법 제636조는 기간 약정이 있는 임대차에서 해지권을 보류한 때에만 기간 중 해지통고를 허용합니다. 지금은 계약서에 중도 해지 특약이 있는지부터 확인하십시오.

남은 월세를 한꺼번에 미리 낼 의무는 없습니다. 계약이 끝날 때 보증금에서 그동안의 차임을 공제해 정산합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 옷가게를 열려고 상가 1칸을 보증금 2,000만 원, 월세 120만 원, 기간 1년으로 빌렸습니다. 영업 3개월 만인 2026년 2월 개인 사정으로 장사를 접게 되어 임대인에게 계약을 끝내자고 했습니다. 계약서에는 중도 해지 특약이 없었습니다. 임대인은 남은 9개월 월세 1,080만 원을 모두 내야 보증금을 돌려주겠다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 계약기간 중에 임차인이 마음대로 해지할 수 있나요?

아니요, 임대차기간을 1년으로 정하고 해지권을 따로 남겨 두지 않았다면 임차인 개인 사정만으로 계약을 중도 해지할 수 없습니다. 민법은 기간 약정이 있는 임대차에서 당사자가 기간 안에 해지할 권리를 보류한 때에만 해지통고를 허용합니다.

해지권을 보류했다면 기간 약정이 없는 임대차의 해지통고 규정이 준용됩니다. 임차인이 해지를 통고하면 임대인이 통고를 받은 날부터 1개월이 지나 해지 효력이 생깁니다. 계약서의 「임차인은 1개월 전에 알리고 해지할 수 있다」 같은 특약이 해지권 보류에 해당합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항은 기간을 1년 미만으로 정한 임대차를 1년으로 봅니다. 이 규정은 임차인에게 최소 1년의 영업 기간을 보장하려는 것이고, 계약기간 중 언제든 해지할 권리를 주는 규정은 아닙니다.

해지가 안 되면 남은 월세와 보증금은 어떻게 정산하나요?

임차인이 일방적으로 가게를 비워도 계약은 기간 만료까지 유지되므로, 남은 기간 차임은 원칙적으로 임차인이 부담하고 계약이 끝날 때 보증금에서 공제해 정산합니다. 차임 지급 의무는 임대차계약 자체에서 나옵니다.

아래 사례처럼 보증금 2,000만 원에서 남은 9개월 월세 1,080만 원을 공제하면 920만 원이 남습니다. 임대인은 계약 만료 후 가게를 돌려받으면서 이 잔액을 반환하고, 가게 반환과 보증금 반환은 동시이행 관계에 있습니다. 임대인과 합의해지를 하면 남은 월세 중 얼마를 줄지는 합의로 정합니다.

가게를 비운 뒤 임대인이 계약기간 중에 새 임차인을 들였다면, 새 임차인이 들어온 날부터 만료일까지는 임대인이 월세를 두 번 받는 셈입니다. 이 부분은 법률상 원인 없는 이득이어서 반환을 청구할 수 있습니다. 새 임차인을 직접 구해 소개하면 임대인이 합의해지에 응할 가능성도 커집니다.

코로나 같은 집합금지로 폐업한 경우에도 중도 해지가 막히나요?

아닙니다, 감염병예방법에 따른 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 크게 바뀌어 폐업했다면 임차인은 계약기간 중에도 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

이 해지권은 2022년에 신설된 규정이고, 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 개인 사정이나 단순 매출 부진으로 폐업한 경우에는 적용되지 않습니다.

상가 중도 해지 대응 순서

• 계약서 특약 확인 - 중도 해지 특약이나 위약금 조항이 있는지 봅니다. 특약이 있으면 통고 후 1개월이 지나 해지됩니다.
• 해지 의사 기록 - 나가겠다는 뜻과 날짜를 문자나 내용증명으로 남깁니다. 합의해지 협의의 출발점이 됩니다.
• 합의해지 조건 협의 - 남은 월세 중 얼마를 줄지, 원상회복 범위를 어떻게 할지 정합니다. 합의서로 남겨야 다툼이 줄어듭니다.
• 새 임차인 소개 - 대체 임차인을 구해 임대인에게 소개합니다. 임대인이 받아들이면 그날부터 월세 부담이 끝나는 구조로 합의할 수 있습니다.
• 이중 차임 확인 - 가게를 비운 뒤 새 임차인이 들어왔는지, 들어온 날이 언제인지 확인합니다. 그 뒤 기간의 월세는 부당이득으로 다툴 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 위약금 특약이 있거나 권리금 계약·프랜차이즈 가맹계약이 얽혀 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 중도 해지 특약이 있으면 언제 해지되나요?
  임대인이 해지 통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 해지됩니다. 민법 제636조는 기간 약정이 있어도 해지권을 보류한 경우 제635조를 준용하고, 제635조 제2항 제1호는 임차인이 통고한 경우 1개월 뒤 효력이 생긴다고 정합니다. 특약에 3개월 전 통보처럼 더 긴 기간을 정했다면 그 특약이 임차인에게 불리한지 따져 보아야 합니다.
• 1년 미만으로 계약했으면 임차인도 1년을 채워야 하나요?
  아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항은 1년 미만으로 정한 기간을 1년으로 보지만, 단서에서 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다고 정합니다. 8개월로 계약했다면 임차인은 8개월 만료를 주장하고 나갈 수 있고, 임대인은 1년 미만이라는 이유로 8개월 만료를 부정할 수 없습니다.
• 새 임차인이 들어왔는데도 월세를 계속 달라고 하면요?
  새 임차인이 들어온 날 이후의 월세는 돌려달라고 할 수 있습니다. 임대인이 같은 가게로 두 사람에게서 차임을 받는 것은 법률상 원인 없는 이득이어서 민법 제741조의 부당이득 반환 대상이 됩니다. 보증금에서 공제하겠다고 하면 새 임차인의 입점일을 증명해 공제 범위를 줄일 수 있습니다.
• 합의해지를 하면 남은 월세를 전부 줘야 하나요?
  법에 정해진 금액은 없고 합의로 정합니다. 해지권 보류가 없는 계약은 임차인이 일방적으로 끝낼 수 없으므로 임대인이 남은 월세 일부를 조건으로 요구하는 경우가 많습니다. 새 임차인을 구할 때까지의 월세만 부담하는 조건처럼 구체적으로 합의하고 합의서로 남기는 것이 다툼을 줄입니다.
• 가게를 비우고 월세를 안 내면 어떻게 되나요?
  밀린 월세는 계약이 끝날 때 보증금에서 공제되고, 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 정한 해지 사유입니다. 임대인이 해지하면 그때부터 차임 대신 손해배상 문제가 되지만, 보증금을 넘는 부분은 따로 청구될 수 있습니다.
• 집합금지 조치로 폐업하면 바로 계약이 끝나나요?
  바로 끝나지는 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항은 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 폐업한 임차인에게 해지권을 주고, 제2항은 임대인이 해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다고 정합니다. 그 3개월 동안의 차임은 부담합니다.
• 보증금은 언제 돌려받을 수 있나요?
  계약기간이 끝나고 가게를 돌려주는 때에 받습니다. 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결은 임차인의 명도 의무와 임대인이 연체차임 등을 공제한 보증금을 반환할 의무가 동시이행 관계라고 보았습니다. 중도 해지가 인정되지 않으면 원래 만료일이 기준입니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

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