상가 임대차

커피전문점으로 빌린 상가건물이 압류됐는데 영업을 계속할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 압류등기보다 먼저 가게를 넘겨받고 사업자등록을 신청했다면 상가건물이 압류돼도 대항력으로 영업을 계속할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조는 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있게 합니다. 지금은 등기사항증명서의 압류등기일과 내 사업자등록 신청일을 비교해 두십시오.

건물이 압류됐다고 해서 바로 가게를 비우거나 월세 지급을 멈출 필요는 없습니다. 압류는 소유자의 처분을 막는 절차일 뿐, 그 자체로 임대차계약을 끝내지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 5월 서울의 한 상가 1층을 보증금 5천만원, 월세 300만원에 2년 약정으로 빌려 커피전문점을 열었습니다. 계약 당일 가게를 넘겨받았고 이틀 뒤 사업자등록을 신청하면서 확정일자도 받았습니다. 그런데 2026년 3월 건물주의 국세 체납으로 건물에 압류등기가 올라갔고, 곧 공매에 넘어간다는 소문이 돌았습니다. D씨는 영업을 계속할 수 있는지, 보증금은 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가건물이 압류되면 가게를 계속할 수 있나요?

압류 전에 대항력을 갖췄다면 계속할 수 있습니다. 상가 임차인은 등기가 없어도 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날 0시부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 건물이 공매나 경매로 넘어가도 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받으므로, 남은 계약기간 동안 영업하고 기간이 끝나면 새 소유자에게 보증금을 돌려받습니다.

대항력과 다른 권리의 우열은 요건을 갖춘 날짜의 선후로 정해집니다. 압류나 근저당권 설정등기가 대항력 발생일보다 앞서 있으면, 그 권리에 따른 매각으로 매수인에게 대항하지 못할 수 있습니다. 대항력은 환산보증금이 지역 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다.

보증금은 어떻게 돌려받나요?

대항요건에 더해 확정일자까지 받았다면 공매·경매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 이 우선변제권을 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차에 인정합니다. 서울특별시 기준은 9억원이고, 환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 계산합니다(비율 1분의 100).

사례의 환산보증금은 5천만원에 월세 300만원에 100을 곱한 3억원을 더한 3억 5천만원이므로 서울 기준 9억원 이하입니다. 우선변제로 보증금을 받으려면 매수인에게 가게를 넘겨주어야 하고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

건물주의 국세 체납액이 먼저 가져가나요?

확정일자와 대항요건을 체납 국세의 법정기일보다 먼저 갖췄다면 보증금이 그 국세보다 앞섭니다. 법정기일은 신고한 세금은 신고일, 고지한 세금은 납부고지서 발송일입니다. 다만 그 건물 자체에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 확정일자보다 늦게 성립했어도 먼저 징수됩니다.

상가 압류 대응 순서

• 등기부 확인 - 압류등기일, 근저당권 설정일, 가압류 여부를 확인합니다. 내 대항력 발생일과 날짜를 비교합니다.
• 대항요건 유지 - 가게 점유와 사업자등록을 그대로 유지합니다. 폐업하거나 사업자등록을 옮기면 대항력을 잃습니다.
• 체납 세목 확인 - 건물주의 체납 국세가 무엇이고 법정기일이 언제인지 확인합니다. 보증금과의 우선순위가 여기서 갈립니다.
• 배당요구 - 공매·경매가 시작되면 배당요구 종기 안에 임대차계약서와 사업자등록 자료로 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠질 수 있습니다.
• 새 소유자 협의 - 대항력이 앞서면 매수인에게 남은 계약기간과 보증금 반환을 요구합니다. 계약갱신요구권 행사 기간도 함께 챙깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류보다 앞선 근저당권이 있거나 건물주가 여러 채의 건물에 체납을 안고 있으면 등기부와 체납 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 보증금 반환과 체납 건물의 공매·배당 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대항력은 정확히 언제부터 생기나요?
  건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날 0시부터 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항의 기준입니다. 사업자등록을 먼저 신청하고 가게를 나중에 넘겨받았다면 넘겨받은 날의 다음 날부터 대항력이 생기므로 두 날짜를 모두 확인합니다.
• 압류보다 근저당이 먼저 있으면요?
  대항력 발생일보다 앞선 근저당권이 있으면, 그 근저당권에 따른 경매로 건물이 팔렸을 때 매수인에게 대항하지 못합니다. 권리의 우열은 요건을 갖춘 날짜 순서로 정해지기 때문입니다. 이 경우 확정일자를 받아 두었다면 배당 절차에서 순위에 따라 보증금을 받는 방법이 남습니다.
• 환산보증금이 9억원을 넘으면요?
  서울 기준 9억원을 넘는 임대차는 우선변제권이 인정되지 않습니다. 다만 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 따라 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 규정은 그대로 적용됩니다. 그래서 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄다면 새 소유자에게 계약기간과 보증금 반환을 주장할 수 있습니다.
• 압류 뒤 건물주에게 월세를 계속 내야 하나요?
  원칙적으로 계속 냅니다. 부동산 압류는 소유자의 처분을 막는 것이고 임대차계약을 끝내지 않기 때문입니다. 다만 세무서가 월세 채권 자체를 따로 압류했다는 통지를 보냈다면 그때부터는 세무서에 내야 이중 지급을 피할 수 있습니다. 월세를 밀리면 해지 사유가 되므로 주의합니다.
• 공매되면 보증금은 누가 돌려주나요?
  대항력이 압류·근저당보다 앞서면 매수인이 임대인 지위를 이어받으므로 계약이 끝날 때 매수인이 보증금을 돌려줍니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항의 효과입니다. 대항력이 뒤처지면 매수인에게 요구할 수 없고, 확정일자에 따른 배당으로 회수해야 합니다.
• 사업자등록을 옮기면 어떻게 되나요?
  대항력을 잃을 수 있습니다. 사업자등록은 대항력을 얻는 요건일 뿐 아니라 유지하는 요건이므로, 폐업하거나 다른 곳으로 사업장을 옮기면 그때부터 제3자에게 임대차를 주장하기 어렵습니다. 공매·경매가 끝날 때까지는 점유와 사업자등록을 그대로 유지하는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 상가 계약이 끝난 뒤 건물주가 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?
• 압류된 부동산이 공매로 넘어간다는데 막을 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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