상가 임대차
상가 전세권 등기를 못 했는데 건물이 팔리면 새 건물주에게 대항할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
대항할 수 있습니다. 상가 미등기 전세도 상가건물 임대차보호법 제17조에 따라 이 법이 준용되고 전세금은 보증금으로 봅니다. 지금은 입주일과 사업자등록 신청일이 새 건물주의 소유권이전등기일보다 빠른지 확인해 두십시오.
건물이 팔렸다는 말을 들었다면 사업자등록증명을 떼어 신청일을 확인하고, 새 건물주의 소유권이전등기일과 비교해 두십시오. 입주와 사업자등록 신청을 마친 다음 날이 이전등기일보다 빠르면 새 건물주에게 대항할 수 있습니다.
전세권 등기를 못 했다고 해서 새 건물주와 전세계약을 다시 써야 하는 것은 아닙니다. 전세금을 돌려받을 권리도 새 건물주에게 그대로 넘어갑니다.
이런 상담이 많습니다
E씨는 2024년 1월 경기도의 한 상가건물 2층 전체를 전세금 1억5,000만원에 빌려 학원을 열기로 하고, 건물주와 전세권설정계약까지 맺었습니다. 건물주가 등기 서류를 차일피일 미루는 바람에 전세권 등기는 하지 못했지만, 그달에 입주하고 사업자등록을 신청했습니다. 2025년 9월 건물주가 건물을 다른 사람에게 팔자, E씨는 새 건물주에게도 계속 학원을 운영할 권리를 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
전세권 등기를 못 한 상가 전세도 새 건물주에게 주장할 수 있나요?
주장할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 목적건물을 등기하지 않은 전세계약에 이 법을 준용하고, 이때 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다. 따라서 미등기 전세라도 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
| 구분 | 전세권 등기 | 미등기 전세 |
|---|---|---|
| 법적 성격 | 물권(전세권) | 임대차로 보호 |
| 대항 요건 | 등기 | 인도+사업자등록 신청 |
| 유지 조건 | 등기 존속 | 대항요건 계속 유지 |
- 법적 성격
- 전세권 등기: 물권(전세권)
- 미등기 전세: 임대차로 보호
- 대항 요건
- 전세권 등기: 등기
- 미등기 전세: 인도+사업자등록 신청
- 유지 조건
- 전세권 등기: 등기 존속
- 미등기 전세: 대항요건 계속 유지
출처 - 민법 제303조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제3조·제17조
대항력이 있으면 건물을 산 새 건물주는 종전 건물주의 임대인 지위를 승계합니다. 새 건물주는 남은 전세기간 동안 E씨의 사용을 막을 수 없고, 기간이 끝나면 전세금 반환 의무를 집니다.
전세금이 커서 보호 기준을 넘으면 어떻게 되나요?
대항력 규정은 보증금 액수와 관계없이 적용됩니다. 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 대항력(제3조), 계약갱신요구(제10조 제1항부터 제3항 본문), 권리금 보호 규정 등은 적용됩니다.
| 지역 | 기준 금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시 | 6억9천만원 |
| 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 | 5억4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 |
- 서울특별시
- 기준 금액: 9억원
- 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시
- 기준 금액: 6억9천만원
- 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주
- 기준 금액: 5억4천만원
- 그 밖의 지역
- 기준 금액: 3억7천만원
출처 - 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항
각색 사례의 전세금 1억5,000만원은 월세가 없으므로 그대로 환산보증금이 되고, 경기도 과밀억제권역 기준 6억9천만원이나 그 밖의 지역 기준 3억7천만원보다 낮아 법 전체가 적용됩니다. 기준을 넘는 경우에는 확정일자 우선변제 같은 일부 규정이 적용되지 않습니다.
새 건물주가 월세를 따로 내라고 할 수 있나요?
할 수 없습니다. 새 건물주는 종전 계약 조건 그대로 임대인 지위를 승계하므로, 월세 없이 전세금만 맡긴 계약이면 새 건물주도 월세를 청구하지 못합니다. 원안은 새 소유자가 차임을 받을 수 있다고 했는데, 이는 원래 계약에 차임 약정이 있는 경우에 한한 설명으로 읽어야 합니다.
계약을 바꾸려면 합의가 필요하고, 전세금을 올리려면 법이 정한 증액청구 요건을 갖춰야 합니다. 기간 중 새 건물주가 일방적으로 조건을 바꾸자고 하면 서면으로 거절 의사를 남겨 두는 편이 안전합니다.
상가 미등기 전세 대응 순서
- 대항요건 날짜 확인 - 입주일과 사업자등록 신청일을 확인합니다. 둘 다 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
- 소유권 이전일 대조 - 새 건물주의 이전등기일을 등기부에서 확인합니다. 대항력이 먼저면 새 건물주가 임대인 지위를 승계합니다.
- 확정일자 받기 - 아직 받지 않았다면 관할 세무서에서 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매·공매에 대비한 우선변제 순위가 생깁니다.
- 새 건물주에게 통지 - 계약 내용과 전세금을 적어 내용증명으로 알립니다. 승계된 조건을 분명히 합니다.
- 전세권 등기 청구 검토 - 전세권설정계약이 있으면 등기를 요구할 수 있는지 봅니다. 등기가 되면 전세권으로 우선변제를 받습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 바뀌기 전에 근저당권이 먼저 설정돼 있거나 전세금 일부를 월세로 바꾼 경우라면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
전세권 등기를 못 했으니 새 건물주에게 아무 권리가 없다고 생각하는 임차인이 많습니다. 실제로는 상가 미등기 전세도 임대차로 보호되고, 입주와 사업자등록만 먼저 해 두었으면 새 건물주가 전세계약을 그대로 떠안습니다. 등기보다 사업자등록 신청일이 결론을 가르는 경우가 대부분입니다.
그래서 남겨 둘 기록은 날짜입니다. 입주한 날, 사업자등록을 신청한 날, 확정일자를 받은 날, 새 건물주가 이전등기를 한 날입니다. 입주일은 등기에 나오지 않으므로 인테리어 공사 계약서나 관리비 부과 내역처럼 날짜가 찍힌 자료로 뒷받침해야 합니다.
이 기록은 전세 만료 후 새 건물주를 상대로 한 보증금 반환 소송의 청구원인이 되고, 새 건물주가 명도를 구할 때 방어 근거가 됩니다. 경매가 겹치면 확정일자 날짜가 배당 순위를 정하므로, 등기를 못 했다면 확정일자라도 빨리 받아 두는 것이 집행 단계의 출발점입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 임대차와 전세금 반환을 둘러싼 명도·보증금 분쟁을 수행해 왔으며, 대항요건 취득일과 소유권 이전일을 먼저 대조한 뒤 새 건물주의 승계 범위와 반환 청구 방법을 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
전세계약서·사업자등록증명·건물 등기부·입주일을 보여 주는 자료를 준비해 주시면, 대항력 취득 순서·새 건물주의 승계 범위·전세금 반환 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 상가건물 임대차보호법 제17조
- 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항
- 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항
- 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항
- 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항
- 민법 제303조 제1항
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성