상가 임대차

상가 전세기간이 끝났는데 이제라도 전세권 등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전세계약이 존속기간 만료로 끝나면 그 계약을 원인으로 한 전세권설정등기 청구권도 함께 소멸합니다. 대법원은 전세권설정등기 청구권이 계약이 유효하게 남아 있는 것을 전제로 한다고 보았고, 이제는 전세금 반환 청구와 가압류, 요건이 되면 임차권등기명령으로 대응해야 합니다. 지금은 계약서의 만료일과 사업자등록·확정일자 여부부터 확인해 두십시오.

새 세입자가 들어올 때까지 기다려야 한다는 건물주 말에 따를 의무는 없습니다. 계약이 끝나면 건물주는 새 세입자와 상관없이 전세금을 돌려줘야 합니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 9월 A씨는 서울의 한 상가를 전세금 2억원, 기간 2년으로 빌려 음식점을 열었고 계약서에 전세권설정등기를 해 주기로 적었습니다. 건물주 B씨가 등기를 계속 미루는 사이 2025년 9월 기간이 끝났고, A씨가 전세금 반환을 요구하자 B씨는 새 세입자가 들어와야 돌려주겠다고 했습니다. A씨는 영업을 계속하며 지금이라도 전세권 등기를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기간이 끝난 뒤에도 전세권설정등기를 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 전세권설정등기 청구권은 전세계약이 유효하게 존속하는 것을 전제로 하므로, 갱신 없이 존속기간이 끝나 계약이 종료되면 그 청구권도 소멸합니다. 대법원 1974. 4. 23. 선고 73다1262 판결이 이 기준을 세웠습니다.

기간 만료 전이었다면 전세권설정등기 절차 이행을 구하는 소송을 내 판결로 등기할 수 있었습니다. 전세권은 전세금을 지급하고 남의 부동산을 쓰면서 그 부동산 전부에 대해 전세금 우선변제를 받는 권리여서, 계약 중에 등기를 받아 두는 것이 중요했습니다.

등기 없는 상가 전세도 법의 보호를 받나요?

받습니다. 등기하지 않은 전세계약에도 상가건물 임대차보호법이 준용되고, 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다. 다만 이 법은 보증금이 대통령령으로 정한 지역별 기준을 넘으면 원칙적으로 적용되지 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법 시행령」의 기준은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 부산광역시 6억9천만원, 광역시 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다. 차임이 따로 있으면 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더한 금액으로 봅니다.

전세금을 받지 못하면 어떤 절차를 밟나요?

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻거나 유지하므로, 그 뒤 가게를 옮겨도 권리를 잃지 않습니다.

전세금이 지역별 기준을 넘어 이 규정을 쓸 수 없다면, 건물주의 부동산에 가압류를 해 두고 전세금 반환 청구 소송을 낸 뒤 확정판결로 경매를 신청합니다. 가압류는 판결을 받더라도 집행이 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다.

상가 전세금 반환 대응 순서

• 적용 여부 확인 - 전세금을 기준으로 상가건물 임대차보호법 적용 대상인지 지역별 기준과 비교합니다. 임차권등기명령 가능 여부가 갈립니다.
• 대항요건 유지 - 사업자등록과 점포 점유를 유지하고 확정일자를 확인합니다. 먼저 나가면 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
• 반환 요구 통지 - 내용증명으로 전세금 반환을 요구합니다. 지연손해금 계산의 기준이 됩니다.
• 임차권등기명령 또는 가압류 - 적용 대상이면 임차권등기명령을, 아니면 건물주 부동산 가압류를 신청합니다.
• 반환 소송과 경매 - 전세금 반환 판결을 받아 건물에 강제경매를 신청하고 배당을 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 갱신 약정이 있었거나 묵시적으로 갱신된 사정이 있으면 계약이 아직 존속하는지부터 계약서와 주고받은 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 보증금 반환과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 전세권 등기를 약속했는데 기간이 끝났어요
  존속기간 만료로 전세계약이 끝나면 그 계약을 원인으로 한 전세권설정등기 청구권도 소멸합니다. 대법원 1974. 4. 23. 선고 73다1262 판결의 기준입니다. 다만 계약이 묵시적으로 갱신됐다면 아직 존속 중일 수 있으므로 만료 뒤 사정을 먼저 확인해야 합니다.
• 새 세입자가 들어와야 돌려주겠다는데 기다려야 하나요?
  기다릴 의무가 없습니다. 계약이 끝나면 건물주는 새 세입자 유무와 상관없이 보증금을 돌려줘야 합니다. 다만 임차인도 점포를 인도할 의무가 있어 둘은 동시에 이행하는 관계이므로, 반환을 요구하면서 점유를 유지하는 것은 정당합니다.
• 등기 안 한 상가 전세도 우선변제를 받나요?
  상가건물 임대차보호법 적용 대상이라면 받을 수 있습니다. 등기하지 않은 전세계약에도 이 법이 준용되므로, 건물 인도와 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.
• 임차권등기명령은 언제 신청하나요?
  임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차건물 소재지 관할 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 신청합니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻거나 유지하므로 그 뒤 가게를 옮겨도 됩니다. 신청 비용은 건물주에게 청구할 수 있습니다.
• 전세금이 기준을 넘으면 어떻게 하나요?
  보증금이 지역별 기준을 넘으면 임차권등기명령 규정이 적용되지 않습니다. 이 경우 건물주 부동산에 가압류를 해 두고 전세금 반환 소송을 내 확정판결로 경매를 신청합니다. 계약갱신요구권 등 일부 규정은 기준을 넘어도 적용됩니다.
• 지역별 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 30. 현행 시행령 기준으로 서울특별시 9억원, 과밀억제권역과 부산광역시 6억9천만원, 광역시·세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다. 차임이 있으면 월 차임에 100을 곱해 더합니다.

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