공동임대인 한 명이 보낸 해지 통지도 유효한가요?

원칙적으로 유효하지 않습니다. 민법 제547조 제1항은 당사자 일방이 여럿이면 해지를 전원으로부터 하도록 정합니다. 여러 사람이 하나의 임대차계약의 임대인이라면 특약이 없는 한 전원이 함께 해지해야 계약 전부가 해지됩니다.

일부 호실만 경매로 산 사람도 공동임대인인가요?

그렇습니다. 대법원 2012다5537 판결은 임대차목적물 일부가 양도되어 임대인 지위가 승계됨으로써 공동임대인이 된 경우에도 전원 해지 법리가 적용된다고 보았습니다. 낙찰자는 자기 호실만 떼어 해지할 수 없습니다.

상가는 차임을 몇 번 밀리면 해지되나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있습니다. 이 기준을 채웠더라도 공동임대인이라면 전원이 해지 의사표시를 해야 효력이 생깁니다.

낙찰자가 임대인 지위를 승계하나요?

임차인이 대항력을 갖추고 있으면 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항의 규정이며, 경매에서는 임차인의 대항력이 경매 기준 권리보다 앞섰는지에 따라 승계 여부가 달라집니다.

각 호실을 따로 해지할 수 있다는 특약이 있으면요?

그 특약에 따를 수 있습니다. 대법원 2012다5537 판결도 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있다고 했습니다. 계약서의 해지 조항을 먼저 확인해야 합니다.

해지가 무효면 밀린 월세는 안 내도 되나요?

아닙니다. 해지의 효력과 차임 지급의무는 별개입니다. 밀린 차임은 그대로 갚아야 하고, 공동임대인 전원이 다시 해지 통지를 보내면 그때는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 해지 효력이 생길 수 있습니다.

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상가 임대차

상가 한 칸만 경매로 산 새 주인이 혼자 한 차임연체 해지는 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 두 칸을 하나의 임대차로 빌렸다면 한 칸만 경매로 산 새 주인은 공동임대인이 되어 혼자서 해지할 수 없습니다. 공동임대인은 특약이 없는 한 전원이 함께 해지해야 하고, 이는 목적물 일부가 양도되어 공동임대인이 된 경우에도 같다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 임대차계약서가 두 칸을 한 계약으로 묶었는지와 해지 통지의 발신인을 확인해 두십시오.

그 자리에서

해지 통지를 받았다면 통지서의 발신인이 누구인지, 원래 임대인도 함께 이름을 올렸는지 확인하십시오. 공동임대인 가운데 한 사람만 보낸 해지 통지는 효력이 없을 수 있습니다.

해지 통지를 받았다고 바로 가게를 비울 준비를 할 필요는 없습니다. 다만 밀린 차임은 해지 효력과 별개로 갚아야 할 돈입니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 A씨는 건물주 B씨 소유의 101호와 102호를 하나의 임대차계약으로 빌려 벽을 튼 한 매장으로 카페를 운영했습니다. 2025년 102호가 경매로 C씨에게 넘어갔고, 그 무렵 A씨가 월세 3기분을 밀리자 C씨가 혼자 이름으로 차임연체를 이유로 해지를 통지했습니다. A씨는 C씨 혼자 보낸 해지 통지로 계약이 끝났는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동임대인 중 한 사람이 혼자 해지할 수 있나요?

없습니다. 당사자의 일방이나 쌍방이 여럿인 경우 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 합니다. 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 맺었다면, 이 규정의 적용을 배제하는 특약 같은 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지 의사표시로 임대차계약 전부를 해지해야 합니다.

경매로 한 칸만 산 새 주인도 공동임대인인가요?

그렇습니다. 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결은 위 법리가 처음부터 공동임대인이었던 경우뿐 아니라, 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그 부분의 임대인 지위가 승계됨으로써 공동임대인이 된 경우에도 똑같이 적용된다고 보았습니다. 그래서 102호만 낙찰받은 새 주인은 자기 소유 부분만 떼어 해지할 수 없고, 원래 임대인과 함께해야 계약 전부를 해지할 수 있습니다.

상가 임대차에서 임차인이 대항력을 갖추고 있으면 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 경매 낙찰자가 임대인 지위를 승계하는지는 임차인의 대항력이 경매의 기준이 되는 권리보다 앞섰는지에 따라 달라지므로, 등기부와 사업자등록 날짜를 함께 봐야 합니다.

차임을 얼마나 밀리면 해지할 수 있나요?

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가에서는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 이르러야 임대인이 해지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8이 정한 기준입니다. 연체액이 이 기준에 이르렀더라도 공동임대인 전원이 해지해야 한다는 요건은 따로 채워야 합니다.

해지가 무효라고 해서 연체가 없어지지는 않습니다. 원래 임대인과 새 주인이 함께 다시 해지 통지를 보내면 그때는 효력이 생길 수 있으므로, 밀린 차임을 정리해 두는 것이 계약을 지키는 방법입니다.

차임을 누구에게 내야 하는지도 문제가 됩니다. 새 주인이 임대인 지위를 승계했다면 102호 부분에 해당하는 차임은 새 주인에게, 나머지는 원래 임대인에게 내는 것이 원칙이지만, 두 사람이 나누는 비율을 임차인이 알기 어렵습니다. 수령권자가 분명하지 않을 때는 공탁으로 지급해 두면 연체 책임을 피할 수 있습니다.

상가 공동임대인 해지 통지 대응 순서

계약 단위 확인 - 두 칸이 하나의 계약서로 묶였는지, 차임을 합산해 냈는지 확인합니다. 하나의 임대차인지가 출발점입니다.
통지 발신인 확인 - 해지 통지에 누가 이름을 올렸는지 봅니다. 한 사람만 보냈다면 효력을 다툴 수 있습니다.
대항력 확인 - 사업자등록일·인도일과 등기부상 근저당·압류 날짜를 비교합니다. 낙찰자의 임대인 지위 승계 여부가 정해집니다.
연체액 계산 - 차임 몇 기가 밀렸는지 계산합니다. 3기에 이르지 않았으면 해지 사유 자체가 없습니다.
연체 정리와 회신 - 밀린 차임을 공탁하거나 지급하고, 해지 무효 의견을 서면으로 회신합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 호실별로 따로 해지할 수 있다는 특약이 있거나 두 칸을 별도 계약으로 빌린 경우에는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 해지·명도 분쟁과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

상가 일부를 낙찰받은 새 주인은 자기 호실은 자기 마음대로 정리할 수 있다고 생각하고, 임차인은 새 주인의 통지를 받으면 곧 나가야 하는 것으로 받아들입니다. 하나의 임대차로 묶인 상가라면 새 주인 혼자서는 계약을 끝내지 못합니다. 원래 임대인과 새 주인이 함께 움직여야 합니다.

그래서 통지서의 발신인 표시와 계약 단위를 보여 주는 서류가 먼저입니다. 두 호실을 하나로 적은 계약서, 합산된 차임 이체 내역, 벽을 튼 공사 사진, 해지 통지서 원본과 도달일이 남아 있어야 합니다. 경매 기록에서 낙찰자의 소유권 취득일과 임차인의 대항력 취득일도 확인해 두어야 합니다.

이 기록은 명도 소송에서 해지 무효 항변의 근거가 됩니다. 다만 해지 무효는 시간을 벌어 줄 뿐이어서, 그 사이 밀린 차임을 정리하지 않으면 공동임대인 전원 명의의 새 해지 통지로 결론이 뒤집힐 수 있습니다. 연체 정리와 항변을 함께 준비해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·해지 통지서와 도달일 자료·차임 이체 내역·경매 낙찰 관련 서류를 준비해 주시면, 하나의 임대차 해당 여부·단독 해지의 효력·연체 차임 정리 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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