상가 임대차

상가 건물을 몰래 원룸으로 바꿨는데 세입자도 최우선변제 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 근린생활시설을 몰래 원룸으로 개조한 건물이라도 실제로 주거용 구조를 갖췄다면 주택임대차보호법이 적용돼 최우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원은 근저당 설정 뒤 주거용으로 용도가 바뀐 건물의 소액임차인도 근저당권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 받는다고 보았습니다. 지금은 방 구조 사진과 전입신고 주소가 대장상 호수와 같은지부터 확인하십시오.

건축물대장에 「근린생활시설」로 적혀 있다는 이유만으로 보증금 보호를 포기할 필요는 없습니다. 법원은 서류의 용도보다 실제 쓰임을 봅니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024. 9. 서울의 4층 건물 3층 원룸을 보증금 5천만원에 빌려 입주하고 전입신고를 마쳤습니다. 이 건물에는 2023. 8. 점포·사무실 용도일 때 설정된 은행 근저당이 있었고, 그 뒤 임대인이 허가 없이 원룸으로 개조했습니다. 2026. 4. 경매가 시작되자 은행은 근저당 설정 당시 주택이 아니었다며 B씨의 최우선변제를 다투었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근린생활시설을 원룸으로 바꾼 건물도 주택임대차보호법이 적용되나요?

네. 주택인지는 건축물대장이나 등기의 용도 표시가 아니라 실제로 사람이 살 수 있는 구조인지로 판단합니다. 방과 함께 독립된 주방·화장실을 갖춘 원룸이라면 불법으로 용도를 바꾼 것이어도 주거용 건물로 봅니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다고만 정하고, 관할관청의 허가를 받았는지나 등기상 건물내역은 따지지 않습니다.

근저당 설정 뒤에 주택으로 바뀌었어도 최우선변제가 되나요?

네. 점포와 사무실로 쓰이던 건물에 근저당권이 먼저 설정되고 그 뒤 원룸으로 개조된 경우에도, 그 원룸을 빌린 소액임차인은 특별한 사정이 없는 한 근저당권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 받습니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결이 이 결론을 확정했습니다.

이 판결은 원안 사례의 제1심(광주지방법원 2007가단92273)과 항소심을 거쳐 나온 것으로, 근저당권자의 상고를 기각했습니다. 합리적 이유 없이 적용 대상을 좁히면 안 된다는 것이 이유입니다.

서울특별시라면 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다. 다만 금액 기준은 최선순위 근저당 설정 당시의 시행령으로 정하므로, 오래된 근저당이면 종전 기준이 적용됩니다.

건축물대장만 보고 계약했으면 불리한 점은 없나요?

용도 표시와 별개로 전입신고 주소가 정확한지가 더 큰 문제입니다. 원룸으로 쪼갠 건물은 호수 표시가 대장과 다르기 쉬운데, 주민등록상 주소가 실제와 달라 제3자가 알아볼 수 없으면 대항력과 우선변제권이 인정되지 않을 수 있습니다.

예를 들어 대장에는 「301호」인데 현관에 「3층 A호」라고 붙어 있어 그대로 전입했다면, 등기부를 보는 근저당권자나 경매 매수인은 그 주민등록으로 임차인을 찾기 어렵습니다. 입주 직후 주민등록표 등본을 떼어 대장상 지번·동·호수와 글자 그대로 맞는지 확인하고, 다르면 바로 정정 신고를 해 두는 편이 안전합니다. 정정한 날부터 새로 대항력이 생긴다는 점도 감안해야 합니다.

용도변경 원룸 최우선변제 대응 순서

• 실제 구조 기록 - 방·주방·화장실 사진과 도면을 남깁니다. 주거용 건물인지 판단하는 자료가 됩니다.
• 대장·등기 확인 - 건축물대장과 등기사항전부증명서의 용도와 호수를 봅니다. 최선순위 근저당 설정일도 함께 확인합니다.
• 전입 주소 대조 - 주민등록표 등본의 주소를 대장상 지번·호수와 맞춰 봅니다. 다르면 바로 정정 신고를 합니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기 전에 계약서와 주민등록표 등본을 내고 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 배당이의 대응 - 근저당권자가 주택이 아니라고 다투면 구조 사진과 판례로 반박합니다. 배당기일에 출석해 의견을 밝혀야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부가 숙박시설로 등록돼 있거나 임대인이 영업용 계약서를 썼다면 계약서와 실제 사용 형태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 불법 용도변경 건물도 주택으로 보나요?
  봅니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결은 주택임대차보호법이 허가 여부나 등기상 건물내역을 구별하지 않는다고 보고, 점포·사무실을 원룸으로 바꾼 건물의 임차인에게 최우선변제를 인정했습니다. 판단 기준은 실제 주거 구조입니다.
• 근저당권자에게 불리한데 왜 인정되나요?
  법의 목적이 서민의 주거생활 안정이기 때문입니다. 판례는 합리적 이유 없이 적용 대상을 좁힐 수 없다고 보았고, 용도변경은 임대인의 잘못이며 근저당권자도 담보물 현상을 확인하지 않은 책임이 있다는 사정이 함께 고려됐습니다.
• 주택 일부만 원룸이어도 적용되나요?
  적용됩니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 임차한 부분 일부를 주거 외 목적으로 쓰는 경우에도 같습니다. 임차한 부분이 주거용 구조인지가 기준입니다.
• 사무실로 쓰는 방을 빌렸으면 어떻게 되나요?
  주거용으로 쓰지 않는 공간이라면 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 주방과 화장실이 없고 영업용으로만 쓰는 공간은 상가건물 임대차보호법 적용 여부를 따로 살펴야 하며, 이때 최우선변제 기준도 달라집니다.
• 서울에서 최우선변제 금액은 얼마인가요?
  최선순위 담보물권이 2023. 2. 21. 이후 설정된 서울특별시 주택이면 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다. 그보다 앞선 근저당이 있으면 설정 당시 시행령 기준을 적용합니다.
• 전입 호수가 대장과 다르면 어떻게 되나요?
  제3자가 그 주민등록으로 임차인이 산다는 것을 알아볼 수 없으면 대항력과 우선변제권이 인정되지 않을 수 있습니다. 쪼갠 원룸은 호수가 대장과 다르기 쉬우므로 입주 직후 등본 주소를 대장과 맞춰 보는 것이 필요합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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