상가 임대차

상가를 비우는데 오래 써서 나간 형광등과 소변기 센서까지 고쳐 놔야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 아닙니다, 평범하게 쓰다가 자연스럽게 낡거나 고장 난 부분은 특약이 없으면 임차인이 원상회복할 대상이 아닙니다. 원상회복의무는 임차인이 수리·변경하거나 훼손한 부분을 임대 당시 상태로 되돌리는 의무이고, 그 범위는 계약 경위와 임대 당시 상태 등을 보고 구체적으로 정합니다. 지금은 계약서에 수리 범위를 정한 특약이 있는지와 입주 당시 사진을 확인해 두십시오.

같은 부품을 새로 사서 달아 놓아야 보증금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 통상의 사용으로 낡은 부분이면 그대로 돌려줘도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2023년 9월 상가 1층을 보증금 3,000만원, 월세 120만원에 빌려 작업장 겸 매장으로 썼습니다. 2026년 8월 계약이 끝나 짐을 빼는데, 임대인이 불이 안 들어오는 형광등과 센서가 고장 난 자동 소변기를 고쳐 놓으라며 수리비 80만원을 보증금에서 빼겠다고 했습니다. 형광등과 센서는 3년 가까이 쓰면서 수명이 다한 것이었고, 계약서에는 수리 범위에 관한 특약이 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인의 원상회복의무는 어디까지인가요?

임차인이 수리하거나 변경한 부분을 철거해 임대 당시 상태로 쓸 수 있게 하는 것이 원칙입니다. 대법원은 원상회복의무의 내용과 범위를 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리·변경한 내용을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 보았습니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」과 민법을 기준으로 씁니다.

임대 당시보다 나빠진 모든 상태를 임차인이 되돌려야 한다는 뜻은 아닙니다. 형광등이 수명을 다해 꺼지거나 오래 쓴 센서가 고장 나는 것은 임대차 목적물을 정상적으로 쓰면 당연히 생기는 손모입니다. 임대인은 이런 손모를 예상하고 월세를 정하는 것이 보통이어서, 특약이 없으면 통상의 손모까지 임차인에게 수리 의무를 지우기 어렵습니다.

임대인의 수선의무와는 어떻게 다른가요?

임대인은 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 소변기처럼 건물 설비가 오래 써서 고장 났다면 계약 중에는 임대인에게 수리를 요구할 수 있는 부분입니다.

다만 형광등 전구처럼 값이 싸고 임차인이 쉽게 갈 수 있는 소모품은 사용 중에 임차인이 갈아 끼우는 경우가 많습니다. 소모품 교체 비용을 두고 다투기보다, 파손 흔적이 없다는 점을 사진으로 남기고 보증금 반환을 먼저 요구하는 편이 실익이 있습니다.

계약서에 원상복구 특약이 있으면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 통상의 손모까지 임차인이 고치기로 한다는 내용이 계약서에 구체적으로 적혀 있거나, 임대인이 설명해 임차인이 분명히 알고 합의했다면 그 특약에 따릅니다. 「원상복구한다」는 한 줄만으로는 통상의 손모까지 포함했다고 보기 어렵다는 것이 하급심의 일반적인 태도입니다.

임차인이 인테리어나 칸막이처럼 직접 설치한 시설은 특약이 없어도 철거할 의무가 있습니다. 전 임차인이 설치한 시설을 영업과 함께 넘겨받았다면 그 시설의 철거 의무도 이어받을 수 있습니다.

수리비를 이유로 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?

임차인이 목적물을 돌려주는 의무와 임대인이 보증금을 돌려주는 의무는 동시이행 관계입니다. 임차인이 가게를 비우고 매장 키를 넘길 준비를 마쳤다면, 임대인은 다툼이 있는 수리비 상당액을 넘어서는 보증금까지 붙잡아 둘 수 없습니다.

보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 봅니다. 그래서 보증금을 못 받은 채 가게를 비울 때는 임차권등기명령 같은 방법으로 대항력을 지켜 두는 것이 안전합니다.

원상회복 수리비 다툼 대응 순서

• 상태 기록 - 형광등, 소변기, 벽·바닥 상태를 날짜가 찍힌 사진과 영상으로 남깁니다. 파손이 아닌 노후라는 점을 보여 주는 자료입니다.
• 입주 당시 자료 확인 - 입주 사진, 인수 확인서, 전 임차인과의 인수인계 문자를 찾습니다. 임대 당시 상태가 원상회복 범위의 기준이 됩니다.
• 특약 문구 검토 - 계약서에 수리 범위나 원상복구 범위를 구체적으로 정한 조항이 있는지 봅니다. 없으면 통상의 손모는 임차인 부담이 아닙니다.
• 공제 내역 요구 - 임대인에게 공제하려는 항목과 금액, 견적서를 문서로 요구합니다. 항목별로 다툴 부분과 인정할 부분을 나눌 수 있습니다.
• 보증금 반환 청구 - 다툼 없는 금액의 반환을 내용증명으로 요구하고, 필요하면 지급명령이나 소송을 냅니다. 수리비는 그 절차에서 함께 정리됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 원상복구 범위를 구체적으로 정한 특약이 있거나 임차인이 설비를 직접 바꿔 단 경우에는 계약서와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 오래 써서 고장 난 설비도 고쳐 놔야 하나요?
  특약이 없으면 원칙적으로 아닙니다. 통상적으로 쓰다가 생긴 노후와 고장은 임대차에서 당연히 예정된 손모이고, 원상회복은 임차인이 수리·변경하거나 훼손한 부분을 되돌리는 의무입니다. 파손이 아니라 노후라는 점은 사진과 입주 당시 자료로 보여 줘야 합니다.
• 원상복구 특약이 있으면 다 고쳐야 하나요?
  특약이 통상의 손모까지 임차인이 부담한다는 내용을 구체적으로 담고 있어야 그렇게 봅니다. 「원상복구한다」는 문구만으로는 오래 써서 낡은 부분까지 포함했다고 보기 어렵습니다. 수리 항목이 구체적으로 적혀 있다면 그 범위에서는 특약을 따릅니다.
• 임대인이 수리비를 보증금에서 빼겠대요.
  공제하려면 임대인이 임차인의 원상회복 책임과 금액을 증명해야 합니다. 공제 항목과 견적서를 문서로 요구하고, 다툼 없는 금액은 먼저 돌려달라고 하십시오. 가게를 비울 준비를 마쳤다면 보증금 전액을 붙잡아 둘 근거는 약합니다.
• 계약 중에 소변기가 고장 나면 누가 고치나요?
  건물 설비가 오래 써서 고장 났다면 임대인에게 수리를 요구할 수 있습니다. 임대인은 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 고장 사실과 수리 요청 날짜를 문자로 남겨 두면 퇴거 때 다툼이 줄어듭니다.
• 제가 설치한 인테리어도 두고 나가도 되나요?
  임차인이 직접 설치한 인테리어나 칸막이는 원칙적으로 철거해야 합니다. 임차인이 목적물을 수리·변경했다면 그 부분을 철거해 임대 당시 상태로 쓸 수 있게 해야 하기 때문입니다. 임대인이 그대로 두기로 동의했다면 그 합의를 문서로 남기십시오.
• 보증금을 못 받았는데 가게를 비워도 되나요?
  비워도 되지만 대항력이 사라지지 않도록 조치해야 합니다. 보증금을 받을 때까지 임대차 관계는 계속되는 것으로 보지만, 가게를 비우고 사업자등록을 옮기면 대항력을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 옮기는 것이 안전합니다.

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