공유·경계

부모님이 길로 내준 땅을 상속받았는데, 빌라 주민들에게 그 길을 비우라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

어렵습니다, 빌라 주민들이 그 땅을 차량 통로로 지나다니는 것만으로는 땅을 점유한다고 보기 어려워 인도 청구가 받아들여지기 어렵습니다. 대법원 2024다251470 판결은 통행지 소유자의 점유를 배제할 정도의 배타적 점유가 없으면 인도를 구할 수 없고, 부모가 도로로 내준 땅은 소유자의 배타적 사용·수익권 행사가 제한될 여지가 크다고 보았습니다. 지금은 그 땅이 길로 쓰이기 시작한 경위와 도로 사용 동의서를 낸 적이 있는지부터 확인하십시오.

길로 쓰이는 땅이라고 소유권이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 인도와 사용료 청구가 막힐 수 있다는 뜻이고, 사정이 크게 바뀌면 다시 권리를 주장할 여지도 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 아버지에게서 빌라 옆 좁고 긴 땅을 상속받았습니다. 아버지는 수십 년 전 큰 땅을 여러 필지로 나눠 팔면서 이 땅을 막다른 길로 남겨 두었고, A씨도 상속 직후 빌라 신축 때 구청에 「도로로 사용해도 이의 없다」는 동의서를 냈습니다. 2025년 A씨는 빌라 구분소유자들이 이 길로 차를 드나든다며 땅을 비우고 사용료를 내라는 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주민들이 지나다니기만 해도 땅을 점유한 건가요?

아니요, 남의 땅을 통로로 지나다니더라도 소유자의 점유를 배제할 정도로 배타적으로 쓰지 않는다면 점유로 보기 어렵습니다. 점유는 물건을 사실상 지배하는 것이고, 그렇게 보려면 적어도 다른 사람의 간섭을 배제하는 면이 있어야 합니다.

원심은 그 길을 쓰지 않으면 빌라 차량이 큰길로 나갈 수 없다는 이유로 땅을 빌라의 부지로 보고 주민들의 공동점유를 인정했습니다. 대법원은 부지란 건물 존립에 필요한 범위의 땅이고, 차량 출입에 필요하다는 사정만으로 부지가 되지 않는다며 원심을 파기했습니다. 실제로 그 길에는 주민과 무관한 사람들도 차를 세웠습니다.

소유물반환청구는 소유물을 점유한 사람을 상대로 하는 것이므로, 점유가 인정되지 않으면 인도 청구 자체가 성립하지 않습니다.

길로 내준 땅은 사용료도 못 받나요?

소유자가 스스로 땅을 일반 공중의 통행로로 내줬다면 신의칙상 그 이용상태가 유지되는 동안 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되어 인도나 사용료를 구하기 어렵습니다. 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결이 정리한 법리이고, 이번 판결도 이를 따랐습니다.

제한 여부는 땅을 갖게 된 경위와 보유기간, 길로 내준 경위와 규모, 그 당시 소유자의 뜻, 소유자가 얻은 이익, 땅의 위치와 모양, 주변 땅과의 관계를 함께 따집니다. 판결 사안의 땅은 원래 큰 땅의 0.6% 정도였고, 아버지가 나머지를 대지로 팔면서 남긴 막다른 길이었으며, 수십 년 동안 이의나 사용료 청구가 없었습니다.

2026. 10. 11. 기준으로도 이 법리는 소유자의 권리를 제한하는 예외이므로 엄격하게 적용되고, 제한 요건은 제한을 주장하는 주민 쪽이 증명해야 합니다. 그래서 인도 소송이든 사용료를 구하는 부당이득 소송이든 주민이 길로 내준 경위를 증명하지 못하면 소유자의 청구가 받아들여질 수 있습니다.

상속받은 사람도 부모의 결정에 묶이나요?

묶일 여지가 큽니다. 대법원은 아버지가 스스로 땅을 도로로 내주어 배타적 사용·수익권 행사가 제한됐고, 그 상태가 상속 뒤 상속인이 건축허가 과정에서 도로 사용 동의서를 내면서 계속 유지됐다고 볼 여지가 크다고 했습니다. 이를 부정한 원심 판단은 파기됐습니다.

다만 이 판결은 사건을 원심으로 돌려보낸 것이어서 최종 결론은 환송 후 판단을 봐야 합니다. 또 소유권 자체를 잃은 것은 아니어서, 주변 도로가 새로 나 길이 필요 없어지는 등 사정이 크게 바뀌면 사정변경의 원칙에 따라 다시 배타적 사용·수익권을 행사할 수 있는 경우가 있습니다.

길로 쓰이는 사유지 대응 순서

• 연혁 확인 - 폐쇄 토지대장과 분할 연혁으로 그 땅이 언제 길로 남았는지 확인합니다. 소유자가 스스로 내준 것인지 가르는 자료가 됩니다.
• 동의서 열람 - 구청 건축허가 서류에 도로 사용 동의서가 있는지 열람합니다. 상속 뒤 동의가 있으면 제한이 유지된다고 볼 여지가 커집니다.
• 이용 실태 기록 - 누가 어떻게 쓰는지 사진과 날짜로 기록합니다. 배타적 점유가 있는지 판단하는 재료입니다.
• 사정 변화 정리 - 주변 도로 신설, 건물 철거 등 이용상태가 달라진 사정을 모읍니다. 사정변경으로 권리를 다시 주장할 근거가 됩니다.
• 청구 구성 - 인도·부당이득·통행 제한 중 무엇을 구할지 정하고 상대방을 특정합니다. 점유자가 아닌 사람을 상대로 한 인도 청구는 받아들여지지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅을 매매로 산 특정승계인이거나 지자체가 도로로 관리하는 땅이라면 등기부와 도로대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도와 부당이득반환 등 부동산 소유권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 통행만 하는 사람에게 인도 청구가 되나요?
  어렵습니다. 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다251470 판결은 다른 사람 소유 토지를 통행하더라도 통행지 소유자의 점유를 배제할 정도의 배타적 점유가 없다면 통로 부분의 인도를 구할 수 없다고 보았습니다. 담장이나 차단기를 설치해 독점적으로 쓰는지가 판단 재료입니다.
• 차가 그 길로만 드나들면 건물 부지인가요?
  아닙니다. 건물의 부지는 건물 존립에 필요한 범위의 토지를 말합니다. 대법원은 그 땅을 통하지 않으면 차량이 큰길로 나갈 수 없다는 사정만으로 건물 부지가 되지는 않는다고 보아, 이를 근거로 구분소유자들의 점유를 인정한 원심을 파기했습니다.
• 길로 내준 땅도 소유권은 그대로인가요?
  그대로입니다. 대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결은 통행로로 내준 땅의 독점적·배타적 사용·수익권 행사가 제한되는 것은 신의칙상 기존 이용상태가 유지되는 동안 수인해야 하는 결과일 뿐이고, 사용·수익권 자체를 확정적으로 잃는 것은 아니라고 보았습니다.
• 배타적 사용 제한은 누가 증명하나요?
  제한을 주장하는 사람이 증명합니다. 이 법리는 소유자의 권리를 제한하는 예외여서 헌법상 정당보상 원칙과 법치행정 취지에 비추어 엄격하게 적용됩니다. 주민 쪽이 소유자가 스스로 길로 내준 경위와 그 뒤 이용상태를 자료로 보여야 합니다.
• 사정이 바뀌면 다시 길을 막을 수 있나요?
  일정한 요건을 갖추면 가능합니다. 대법원은 배타적 사용·수익권 행사가 제한된 경우에도 신의칙에서 파생된 사정변경의 원칙에 따라 소유자가 다시 그 권리를 행사할 수 있다고 보았습니다. 새 도로가 생겨 그 길이 필요 없어졌는지 같은 사정을 자료로 모읍니다.
• 이번 판결로 소유자가 최종 패소했나요?
  아직 단정할 수 없습니다. 대법원은 구분소유자들의 점유와 배타적 사용·수익권 제한에 관한 원심 판단을 파기해 지방법원에 돌려보냈고, 상고이유서를 내지 않은 1명의 상고만 기각했습니다. 환송 후 원심이 배타적 점유 여부를 다시 심리합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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