주택 임대차

세 든 집을 경매로 사면 받을 배당금만큼 빼고 대금을 낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 배당요구를 한 임차인이 그 집의 매수인이 되면 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 받을 배당액을 뺀 대금만 배당기일에 낼 수 있습니다. 민사집행법 제143조 제2항이 채권자인 매수인의 상계를 허용합니다. 지금은 배당요구 여부와 예상 배당액부터 확인하십시오.

상계를 하려고 따로 소송을 내거나 근저당권자의 동의를 받을 필요는 없습니다. 배당받을 채권자가 매수인이 되면 법원에 신고하는 것으로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2024년 서울의 빌라를 보증금 1억 2,000만 원에 임차해 살고 있었는데, 2023년 5월 설정된 선순위 근저당권에 기해 경매가 시작됐습니다. 배당 예상을 해 보니 P씨는 소액임차인으로 최우선변제금 5,500만 원만 받고 나머지는 받기 어려웠습니다. P씨는 차라리 이 집을 경매로 사서 계속 살고 싶어 했고, 대금을 낼 때 받을 최우선변제금 5,500만 원을 빼고 낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 매수인이 되면 배당금만큼 빼고 대금을 낼 수 있나요?

낼 수 있습니다. 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고, 배당받아야 할 금액을 뺀 나머지 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다. 배당요구를 한 소액임차인도 배당받을 채권자이므로 이 방법을 쓸 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제143조 제2항이 이를 정합니다.

실무에서는 채권자가 매수인이면 대금지급기한 대신 배당기일에 대금을 내도록 하고, 그날 상계와 배당을 함께 처리합니다. 매수인은 상계 신청서를 내고, 대금이 배당액보다 많으면 그 차액만 냅니다. 예를 들어 2억 원에 낙찰받고 배당받을 금액이 5,500만 원이면 배당기일에 1억 4,500만 원만 내면 됩니다.

다른 채권자가 제 배당액에 이의하면 어떻게 되나요?

이의가 제기된 금액만큼은 대금을 내야 합니다. 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기되면 배당기일이 끝날 때까지 그 금액에 해당하는 대금을 내야 하고, 내지 않으면 대금 미납이 됩니다. 이의가 예상되면 차액 외에 이의 대상 금액까지 준비해 두어야 합니다.

근저당권 채무를 떠안고 대금 일부로 대신할 수도 있나요?

관계채권자가 승낙하면 가능합니다. 매수인은 배당표의 실시에 관하여 매각대금 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있습니다. 모든 채권자가 아니라 승낙한 채권자의 채무만 인수할 수도 있고, 그 근저당권은 말소되지 않고 남아 채무자만 매수인으로 바뀝니다.

최우선변제금은 얼마를 예상하나요?

서울특별시 소액임차인은 보증금 1억 6,500만 원 이하에서 5,500만 원까지 최우선변제를 받습니다. 사례의 선순위 근저당권은 2023. 2. 21. 이후 설정돼 현행 기준이 적용되므로 보증금 1억 2,000만 원 중 5,500만 원이 최우선변제 대상입니다. 소액임차인이 여럿이면 주택가액 절반 안에서 비율로 줄어들 수 있습니다.

임차인 매수 상계 대응 순서

• 배당 예상액 계산 - 최우선변제액과 확정일자 순위배당 예상액을 계산합니다. 상계할 수 있는 금액의 상한입니다.
• 배당요구 확인 - 배당요구 종기까지 배당요구를 했는지 확인합니다. 배당요구가 없으면 상계할 배당액도 없습니다.
• 매수신청 - 매각기일에 최저매각가격의 10분의 1 보증을 내고 입찰합니다. 낙찰되면 매각결정기일을 확인합니다.
• 상계 신고 - 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 상계 신고를 합니다. 배당기일에 차액만 냅니다.
• 이의 대비 자금 준비 - 다른 채권자의 이의 가능성을 따져 해당 금액을 준비합니다. 배당기일에 내지 못하면 대금 미납이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소액임차인이 여럿이어서 배당액이 확정되지 않았거나 다른 채권자가 가장임차인이라고 다툴 가능성이 있다면 배당표와 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 주택 임대차 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상계 신고는 언제까지 해야 하나요?
  매각결정기일이 끝날 때까지입니다. 민사집행법 제143조 제2항은 채권자가 매수인인 경우 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다고 정합니다. 이 기일이 지나면 일반 매수인처럼 대금지급기한까지 전액을 내야 합니다.
• 소액임차인도 배당받을 채권자로 보나요?
  배당요구를 했다면 그렇습니다. 소액임차인은 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 보증금 중 일정액을 우선변제받을 권리가 있고, 배당요구 종기까지 배당요구를 하면 배당받을 채권자가 됩니다. 이렇게 배당받을 금액이 있는 임차인은 매수인이 된 뒤 그 금액을 대금에서 뺄 수 있습니다.
• 다른 채권자가 이의하면 상계가 무효인가요?
  무효는 아니지만 이의 금액만큼은 내야 합니다. 민사집행법 제143조 제3항은 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기되면 매수인이 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 한다고 정합니다. 그 돈을 내지 못하면 대금 미납이 되어 매수인 지위가 흔들립니다.
• 입찰할 때 보증금은 얼마를 내나요?
  최저매각가격의 10분의 1이 원칙입니다. 민사집행법 제113조는 매수신청인이 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하도록 정하고, 실무에서는 최저매각가격의 10분의 1을 매수신청 보증으로 냅니다. 재매각 사건에서는 법원이 더 높게 정하기도 합니다.
• 근저당권 채무를 인수해도 되나요?
  관계채권자가 승낙하면 됩니다. 민사집행법 제143조 제1항은 매수인이 매각대금 한도에서 관계채권자의 승낙을 받아 대금 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다고 정합니다. 승낙한 채권자의 채무만 일부 인수할 수도 있고, 그 근저당권은 매각으로 말소되지 않고 남아 채무자만 매수인으로 바뀝니다.
• 서울 소액임차인은 얼마를 받나요?
  2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 보증금 1억 6,500만 원 이하 임차인이 5,500만 원까지 최우선변제를 받습니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호가 임차인 범위를 정합니다. 경매되는 집의 담보물권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 그 담보물권자에 대해서는 종전 기준(1억 5,000만 원 이하·5,000만 원)이 적용됩니다.

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