공사·하자

세입자가 하자를 알고도 늦게 알렸다면 집주인은 어디까지 배상해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

임대인이 몰랐던 하자를 임차인이 지체 없이 알리지 않았다면, 임대인은 제때 통지받아 고쳤더라도 피할 수 없었던 손해만 배상하면 된다는 것이 하급심 판단입니다. 민법은 임차물에 수리가 필요하면 임차인이 지체 없이 임대인에게 통지하도록 정하고 있습니다. 지금은 하자를 처음 안 날과 임대인에게 알린 날을 문자나 사진 기록으로 정리해 두십시오.

임대인이 이미 하자를 알고 있었다면 따로 통지하지 않아도 됩니다. 통지의무는 임대인이 모르는 경우에 문제가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2024년 11월 다가구주택을 보증금 1억원, 월세 60만원에 임차했습니다. 2025년 겨울 안방 천장에 물방울이 맺히고 벽지에 곰팡이가 번지는 것을 알았지만 바쁜 탓에 알리지 않다가, 2026년 3월 옷장 속 옷과 가방까지 곰팡이가 슬자 그제야 집주인에게 알렸습니다. 집주인은 진작 알렸으면 바로 고쳤을 것이라며 옷과 가방 배상은 못 한다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인은 하자를 언제 알려야 하나요?

지체 없이 알려야 합니다. 임차물의 수리가 필요하거나 임차물에 대해 권리를 주장하는 사람이 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 통지해야 합니다. 다만 임대인이 이미 안 때에는 통지하지 않아도 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 임대인에게 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지웁니다. 그런데 임대인은 집 안의 하자를 직접 볼 수 없는 경우가 많으므로, 임차인의 통지는 임대인이 수선의무를 이행하기 위한 전제가 됩니다. 인도 당시부터 있었던 하자도 수선 대상에 포함됩니다.

늦게 알리면 임대인 배상 범위가 줄어드나요?

줄어듭니다. 하급심은 임대인이 하자를 모르고 있었고 임차인도 지체 없이 알리지 않았다면, 통지를 받지 못해 수선하지 못한 범위에서는 임대인이 수선의무 불이행이나 하자담보에 따른 손해배상책임을 지지 않는다고 보았습니다. 이때 임대인은 제때 통지받아 수선했더라도 피할 수 없었던 이미 생긴 손해만 책임집니다.

예를 들어 결로로 벽지에 곰팡이가 번지는 것을 알고도 몇 달 동안 알리지 않다가 가구와 옷까지 상했다면, 처음 알았을 때 통지해 고쳤더라도 이미 생겼을 손해만 청구할 수 있고 그 뒤 번진 손해는 청구하기 어렵습니다. 이 판결은 확정됐지만 대법원 판례는 아니므로 사안마다 결론이 달라질 수 있습니다.

임차인의 통지 지체로 임대인이 손해를 보면요?

임차인이 배상해야 할 수 있습니다. 통지를 늦춰 하자가 커지는 바람에 임대인의 수리비가 늘었다면, 통지의무 위반이라는 채무불이행으로 늘어난 수리비를 임차인이 배상하게 될 수 있습니다. 이 금액은 보증금에서 공제되기도 합니다.

반대로 임대인이 통지를 받고도 수리를 미뤘다면 그 뒤 손해는 임대인 책임이 됩니다. 양쪽 모두 잘못이 있으면 법원은 과실을 참작해 배상액을 정합니다. 그래서 통지한 뒤에도 임대인이 수리를 미룬다면, 수리 요청을 다시 보낸 날짜와 그 사이 피해가 늘어난 모습을 사진으로 계속 남겨 두어야 합니다. 임대인이 끝내 고치지 않으면 임차인이 먼저 고치고 필요비 상환을 청구하는 방법도 있습니다.

하자 통지와 배상 대응 순서

• 발견일 기록 - 하자를 처음 본 날 사진을 찍습니다. 통지 지체 여부의 기준입니다.
• 즉시 통지 - 문자나 메신저로 사진과 함께 수리를 요청합니다. 통지일이 남습니다.
• 수리 요청 반복 - 임대인이 답하지 않으면 내용증명으로 다시 요청합니다. 임대인 지체의 증거가 됩니다.
• 손해 정리 - 통지 전후로 나눠 피해 물건과 금액을 정리합니다. 청구 범위가 갈립니다.
• 배상 청구 - 통지 후 수리 지연으로 커진 손해를 임대인에게 청구합니다. 보증금 반환 때 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 하자가 임대인도 알 수 있을 만큼 드러나 있었거나 계약서에 수선 부담 특약이 있다면 계약서와 하자 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 목적물 손해에 관한 손해배상 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 하자를 늦게 알리면 배상을 못 받나요?
  전부 못 받는 것은 아니지만 범위가 줄어듭니다. 서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결은 제때 통지해 수선했더라도 피할 수 없었던 이미 생긴 손해만 임대인이 책임진다고 보았습니다.
• 임차인의 통지의무는 법에 있나요?
  있습니다. 민법 제634조는 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대해 권리를 주장하는 사람이 있는 때 임차인이 지체 없이 임대인에게 통지해야 한다고 정합니다. 임대인이 이미 안 때에는 통지하지 않아도 됩니다.
• 입주 전부터 있던 하자도 집주인이 고치나요?
  고칩니다. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 인도하고 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정하고, 하급심도 인도 당시 이미 있던 하자가 수선의무 대상에 포함된다고 보았습니다.
• 통지 지체로 집주인이 손해를 보면요?
  임차인이 배상할 수 있습니다. 통지를 늦춰 하자가 커지고 수리비가 늘었다면 민법 제390조의 채무불이행 책임으로 늘어난 수리비를 배상하게 될 수 있고, 이 금액은 보증금에서 공제되기도 합니다.
• 양쪽 모두 잘못이 있으면 어떻게 되나요?
  법원이 과실을 참작합니다. 민법 제396조는 채무불이행에 관해 채권자에게 과실이 있으면 법원이 손해배상의 책임과 금액을 정할 때 이를 참작해야 한다고 정합니다. 통지 지체와 수리 지연이 겹치면 배상액이 나뉩니다.
• 어떻게 통지해야 인정받나요?
  방식은 자유지만 기록이 남는 방법이 좋습니다. 사진을 붙인 문자나 메신저, 이메일로 보내고, 답이 없으면 내용증명으로 다시 보냅니다. 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로 읽음 표시나 수령 기록을 보관합니다.

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