매매 계약

세입자 있는 건물을 샀으면 매매만으로 간접점유권도 넘어오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 세입자가 있는 건물을 샀더라도 매매계약만으로는 매도인의 간접점유권이 매수인에게 넘어오지 않고 점유물의 인도가 있어야 합니다. 민법 제196조 제1항은 점유권 양도가 인도로 효력이 생긴다고 정하고, 판례도 매매행위로 간접점유권이 당연히 양도되지는 않는다고 봅니다. 지금은 매도인이 세입자에게 임대인 변경을 통지했는지부터 확인하십시오.

매매계약을 맺은 날부터 곧바로 세입자에게 점유자로서 권리를 주장할 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 소유권 이전등기를 마치면 대부분 문제가 풀립니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 9월 B씨에게서 세입자 C씨가 살고 있는 단독주택과 창고를 2억 8천만원에 사기로 계약했습니다. 잔금 전인 2025년 11월, A씨는 「이제 내가 점유권을 넘겨받았다」며 C씨에게 창고 일부를 비우라고 요구했지만 C씨는 거절했습니다. A씨는 매매로 간접점유가 넘어왔으니 점유권에 기해 청구할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 있는 건물을 사면 간접점유도 함께 넘어오나요?

아니요, 매매계약만으로는 넘어오지 않습니다. 서울고등법원 1979. 6. 19. 선고 78나3184 판결은 건물을 사서 세를 주던 사람이 그 건물을 다른 사람에게 팔았더라도 그 매매행위로 당연히 간접점유권이 양도되는 것은 아니고, 부동산 점유권의 양도는 점유물의 인도로써만 효력이 생긴다고 보았습니다(하급심 판결, 확정).

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제196조 제1항도 점유권의 양도는 점유물의 인도로 효력이 생긴다고 정합니다. 세를 준 사람은 임대차 관계로 세입자에게 물건을 점유하게 한 간접점유자이고, 이 지위는 매매계약서를 쓰는 것만으로 옮겨 가지 않습니다.

간접점유를 넘겨받으려면 무엇을 해야 하나요?

매도인이 세입자에 대한 반환청구권을 매수인에게 넘기는 방식으로 인도합니다. 점유권 양도에는 목적물반환청구권 양도에 관한 규정이 준용되므로, 매도인이 세입자에게 가지는 반환청구권을 매수인에게 양도하면 인도한 것으로 봅니다.

이 반환청구권 양도는 채권양도이므로 매도인이 세입자에게 통지하거나 세입자가 승낙해야 세입자에게 대항할 수 있습니다. 실무에서는 잔금일에 매도인·매수인·세입자가 함께 임대인 변경 확인서를 쓰는 방식으로 처리합니다.

매수인이 세입자를 상대로 무엇을 청구할 수 있나요?

소유권 이전등기를 마친 뒤 임대인으로서 청구하는 것이 보통입니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 세입자가 있는 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 등기를 마친 매수인은 새 임대인으로서 차임을 받고 계약 만료 시 인도를 청구합니다.

반대로 세입자에게 대항력이 없다면 매수인은 등기를 마친 뒤 소유권에 기해 인도를 청구할 수 있습니다. 어느 경우든 등기 전 매수인이 점유권만을 근거로 세입자를 내보내기는 어렵습니다. 상가건물이라면 상가건물 임대차보호법이 같은 방식으로 적용됩니다.

세입자 있는 건물 매수인 대응 순서

• 임대차 현황 확인 - 매도인에게 임대차계약서, 보증금·차임, 계약 만료일을 받습니다. 인수할 임대차의 내용입니다.
• 대항력 확인 - 세입자의 전입신고·확정일자(상가는 사업자등록)를 확인합니다. 임대인 지위 승계 여부가 여기서 정해집니다.
• 임대인 변경 통지 - 잔금일에 매도인이 세입자에게 임대인 변경을 통지하거나 세입자 확인서를 받습니다. 반환청구권 양도의 대항요건입니다.
• 소유권 이전등기 - 잔금과 함께 등기를 마칩니다. 이 뒤부터 매수인이 임대인 또는 소유자로 청구합니다.
• 계약 만료 시 인도 청구 - 갱신 거절 사유가 있으면 만료 전에 통지하고, 만료 후 인도를 청구합니다. 보증금 반환과 동시이행입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 계약갱신요구권을 행사했거나 매도인과 세입자 사이에 특약이 있다면 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 분쟁의 명도 소송과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 간접점유란 무엇인가요?
  다른 사람을 통해 물건을 점유하는 것입니다. 민법 제194조는 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 등의 관계로 타인에게 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다고 정합니다. 세를 준 건물주는 세입자를 통해 건물을 간접점유합니다.
• 매매계약서를 쓰면 간접점유도 넘어오나요?
  넘어오지 않습니다. 민법 제196조 제1항은 점유권 양도가 점유물의 인도로 효력이 생긴다고 정하고, 서울고등법원 1979. 6. 19. 선고 78나3184 판결도 매매행위로 당연히 간접점유권이 양도되는 것은 아니라고 보았습니다. 인도에 해당하는 절차가 따로 있어야 합니다.
• 간접점유는 어떻게 넘겨받나요?
  매도인이 세입자에 대한 반환청구권을 매수인에게 양도하는 방식으로 넘겨받습니다. 민법 제196조 제2항은 점유권 양도에 목적물반환청구권 양도 규정인 제190조를 준용합니다. 세입자에게 대항하려면 민법 제450조 제1항에 따라 매도인의 통지나 세입자의 승낙이 필요합니다.
• 등기를 마치면 임대인 지위도 넘어오나요?
  세입자가 대항력을 갖췄다면 넘어옵니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항도 같습니다. 매수인은 새 임대인으로서 차임을 받고 보증금 반환 의무도 집니다.
• 등기 전 매수인이 세입자를 내보낼 수 있나요?
  어렵습니다. 등기 전 매수인은 민법 제186조에 따라 소유자가 아니고, 간접점유도 인도 절차 없이는 넘어오지 않아 소유권이나 점유권 어느 쪽으로도 청구할 근거가 약합니다. 등기를 마친 뒤 임대인이나 소유자로서 계약 만료와 갱신 거절 요건에 따라 청구하는 것이 순서입니다.
• 세입자가 매도인에게 월세를 계속 내면요?
  임대인 변경 통지가 없었다면 세입자가 매도인에게 낸 차임도 유효할 수 있습니다. 민법 제450조 제1항에 따라 반환청구권 양도는 통지나 승낙이 없으면 세입자에게 대항할 수 없기 때문입니다. 잔금일에 임대인 변경 통지를 하고 차임 입금 계좌를 바꾸도록 알리는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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