주택 임대차

세 든 집 보일러가 고장 났는데 집주인이 세입자가 고치라고 하면 맞나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 보일러처럼 난방과 온수에 꼭 필요한 기본 설비가 고장 났다면 수리 책임은 원칙적으로 집주인에게 있습니다. 민법 제623조가 임대인에게 계약 기간 동안 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무를 지우고, 판례는 기본 설비 교체 같은 대규모 수선을 임대인 몫으로 봅니다. 지금은 고장 증상과 수리 기사 소견을 사진과 문자로 남겨 두십시오.

계약서에 「소모품은 임차인 부담」이라고 적혀 있어도 보일러 본체 교체까지 떠안는 것은 아닙니다. 판례는 이런 특약을 소규모 수선으로 좁게 봅니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025년 3월 빌라를 보증금 5천만원·월세 60만원에 빌렸습니다. 2026년 1월 한파에 보일러가 멈췄고, 기사는 15년 넘은 보일러의 열교환기 부식이라며 교체 비용 120만원을 제시했습니다. 집주인은 계약서의 「소모품 교체는 임차인 부담」 특약을 들어 K씨에게 교체하라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보일러 수리는 누가 해야 하나요?

보일러 고장으로 난방이나 온수를 쓸 수 없다면 집주인이 고쳐야 합니다. 임대인은 계약 존속 중 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있고, 수선하지 않으면 임차인이 정해진 목적대로 살 수 없을 정도의 고장이라면 수선의무를 집니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제623조가 이 의무를 정합니다.

반대로 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 고장은 임차인이 부담합니다. 보일러 필터 청소, 건전지 교체, 동파 방지를 게을리해 생긴 고장은 임차인 몫이 될 수 있습니다. 임차인의 잘못으로 고장 났다면 수리비는 임차인이 냅니다.

계약서에 수리는 임차인이 한다고 되어 있으면요?

수선의무를 임차인에게 넘기는 특약은 유효하지만, 범위를 따로 정하지 않았다면 통상 생기는 작은 수선만 임차인 몫입니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결은 노후한 배관과 보일러 문제가 쟁점이 된 사안에서, 대파손 수리나 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 특약이 있어도 임대인이 부담한다고 보았습니다.

집주인이 끝까지 안 고쳐 주면 어떻게 하나요?

임차인이 먼저 고치고 그 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다. 집을 쓰기 위해 필요한 수리비는 필요비로서 지출 즉시 상환을 청구할 수 있고, 계약 종료 때까지 기다릴 필요가 없습니다. 수리 전후 사진과 영수증을 갖춰 두면 차임에서 빼는 방식으로 합의하기도 쉽습니다.

고장으로 집 일부를 쓰지 못하면 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로 살 수 없다면 계약을 해지할 수 있습니다. 한겨울 난방이 끊겨 거주가 어려웠다면 호텔 숙박비나 전기난로 구입비 같은 손해도 수선의무 불이행에 따른 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

세입자 보일러 수리 대응 순서

• 고장 기록 - 고장 날짜와 증상을 사진·영상으로 남깁니다. 난방이 안 된 기간이 손해 산정의 기준이 됩니다.
• 수리 요청 - 집주인에게 문자로 수리를 요청하고 답을 기다립니다. 요청 날짜가 남아야 이후 청구가 쉬워집니다.
• 원인 확인 - 수리 기사에게 노후인지 사용상 잘못인지 소견을 받습니다. 책임 주체가 여기서 갈립니다.
• 직접 수리와 청구 - 집주인이 응하지 않으면 직접 고치고 영수증으로 비용을 청구합니다. 필요비는 바로 청구할 수 있습니다.
• 감액·해지 검토 - 수리가 늦어져 살기 어려우면 차임 감액이나 해지를 통지합니다. 손해배상도 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 보일러 교체 비용까지 임차인이 부담한다고 명시했거나 임차인이 설치한 보일러라면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차의 수선비·보증금 반환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보일러가 오래돼 고장 나면 누가 교체하나요?
  노후로 교체가 필요하면 집주인이 부담합니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결은 기본적 설비부분의 교체 같은 대규모 수선은 수선의무 면제 특약이 있어도 임대인이 부담한다고 보았습니다. 교체 시기와 모델 선택은 집주인과 협의하되, 겨울철이면 일정을 문자로 확정해 두십시오.
• 작은 부품 교체도 집주인이 해 주나요?
  사소한 수선은 임차인 몫입니다. 판례는 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있어 사용·수익을 방해하지 않는 정도의 파손은 임대인의 수선의무 밖으로 봅니다. 민법 제623조의 의무는 사용·수익에 필요한 상태를 유지하는 범위이므로, 필터 청소나 건전지 교체는 임차인이 합니다.
• 제가 고치고 월세에서 빼도 되나요?
  필요비 상환청구권으로 상계를 주장할 수 있습니다. 민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물 보존에 필요한 비용을 쓰면 임대인에게 바로 상환을 청구할 수 있게 합니다. 다만 일방적으로 월세를 줄여 내면 연체로 다퉈질 수 있으니, 영수증을 보내고 공제 사실을 문자로 알리는 편이 안전합니다.
• 난방이 안 된 기간 월세를 깎을 수 있나요?
  쓰지 못한 비율만큼 감액을 청구할 수 있습니다. 민법 제627조 제1항은 임차물 일부를 임차인 과실 없이 쓸 수 없게 되면 그 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 한겨울 난방이 끊긴 기간과 대체 난방비를 기록해 두면 감액 비율을 정할 때 자료가 됩니다.
• 수리를 계속 미루면 계약을 끝낼 수 있나요?
  남은 부분으로 살기 어렵다면 해지할 수 있습니다. 민법 제627조 제2항은 사용할 수 없는 부분을 뺀 나머지로 임차 목적을 이룰 수 없으면 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 해지 통지 뒤에는 보증금 반환을 청구하고, 반환 전까지는 이사하지 않는 편이 안전합니다.
• 추위로 숙박비를 썼다면 받을 수 있나요?
  수선의무 불이행에 따른 손해로 청구할 수 있습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무 내용에 따른 이행을 하지 않으면 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 수리 요청 뒤 집주인이 미룬 기간에 쓴 숙박비·난방기 구입비가 대상이 되고, 영수증과 요청 문자가 필요합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 주택을 1년만 계약했는데 임차인은 2년까지 살 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

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