매매 계약

공장 승인이 안 나면 무효로 한다는 특약, 매도인이 계약금 반환을 거부하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 공장설립 승인이 나지 않으면 계약을 무효로 한다는 특약이 있다면 매수인은 그 특약에 따라 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 특약으로 정한 해제 사유에 따른 해제에는 이행 착수 전까지만 해제할 수 있다는 해약금 해제의 시한 제한이 적용되지 않습니다. 지금은 불승인 통지서를 받아 두고 특약에 따른 해제 의사를 내용증명으로 보내십시오.

매수인이 공장 승인 신청 같은 준비 절차를 밟았다고 해서 특약에 따른 해제권이 사라졌다고 걱정할 필요는 없습니다. 이행의 착수로 해제권이 막히는 것은 계약금에 의한 해약금 해제에 관한 규칙입니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 2월 A사는 공장을 지을 목적으로 토지를 15억원에 사면서 계약금 1억 5,000만원을 냈고, 「잔금일까지 공장설립 승인을 받지 못하면 이 계약은 무효로 한다」는 특약을 넣었습니다. A사는 설계를 맡기고 승인 신청까지 했지만 결국 불승인 통지를 받았습니다. A사가 특약에 따라 계약금 반환을 요구하자, 매도인은 A사가 승인 절차를 밟아 이행에 착수했으니 해제할 수 없다며 반환을 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공장 승인이 안 나면 무효로 한다는 특약이 있으면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있습니다. 매매계약을 맺으면서 별도로 해제 사유를 정해 두었다면, 그 사유가 생겼을 때 행사하는 해제권에는 이행 착수 전까지만 해제할 수 있다는 해약금 해제의 시한 제한이 적용되지 않습니다. 약정해제권을 행사하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지므로, 매도인은 받은 계약금에 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려주어야 합니다.

계약금에 의한 해제는 교부자가 계약금을 포기하고 수령자가 배액을 상환하는 방식이고, 상대방이 이행에 착수하면 할 수 없습니다. 이 제한은 이유 없이 자유롭게 해제하는 경우 상대방의 손해를 막으려는 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제565조도 「당사자간에 다른 약정이 없는 한」 이 규칙이 적용된다고 정하고 있어, 특약으로 해제 사유를 정한 경우와 구별됩니다.

「무효로 한다」고 썼는데 해제와 같은 건가요?

결론은 같습니다. 「승인이 나지 않으면 무효로 한다」는 문구는 해제 사유를 정한 해제권 유보 조항으로 볼 수도 있고, 조건이 이루어지면 계약이 효력을 잃는 해제조건으로 볼 수도 있습니다. 어느 쪽이든 승인이 나지 않은 이상 계약은 효력을 잃거나 해제할 수 있고, 매도인은 계약금을 돌려주어야 합니다.

다만 해제권 유보로 본다면 매수인이 해제 의사표시를 해야 효력이 생기므로, 불승인 통지를 받은 뒤 해제한다는 뜻을 내용증명으로 매도인에게 보내 두는 것이 안전합니다. 해제의 의사표시는 한 번 하면 철회할 수 없습니다.

승인을 못 받은 데 매수인 잘못이 있다면요?

결론이 달라질 수 있습니다. 매수인이 서류를 내지 않거나 일부러 승인을 받지 않으려 했다면, 조건 성취를 부당하게 방해하거나 초래한 것으로 보아 특약을 내세우지 못할 수 있습니다. 그래서 신청서 제출일, 보완 요구에 응한 내역, 불승인 사유가 적힌 통지서를 보관해야 합니다.

특약 해제 계약금 반환 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 해제 사유, 기한, 계약금 반환 방법이 어떻게 적혔는지 봅니다. 기한 안에 사유가 생겼는지가 판단 기준입니다.
• 불승인 자료 확보 - 승인 신청서와 불승인 통지서, 보완 내역을 모읍니다. 매수인 책임이 없다는 증거가 됩니다.
• 해제 통지 발송 - 특약에 따른 해제와 계약금 반환 요구를 내용증명으로 보냅니다. 도달일부터 반환 의무가 명확해집니다.
• 반환 금액 계산 - 계약금에 받은 날부터의 이자를 더해 청구합니다. 반환이 늦어지면 지연손해금이 붙습니다.
• 소송과 가압류 - 매도인이 계속 거부하면 매매대금 반환 소송을 내고 토지 가압류를 검토합니다. 매도인이 토지를 다시 팔기 전에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약에 「승인 불허 시 계약금을 몰취한다」 같은 조항이 함께 있거나 승인 기한이 이미 지났다면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금·매매대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해약금 해제와 특약 해제는 무엇이 다른가요?
  해제 사유와 시한이 다릅니다. 민법 제565조 제1항의 해약금 해제는 이유 없이 계약금을 포기하거나 배액을 상환해 해제하는 것이고, 상대방이 이행에 착수하면 할 수 없습니다. 특약 해제는 계약에서 정한 사유가 생겼을 때 민법 제543조 제1항에 따라 하는 약정해제로, 이행 착수 제한이 적용되지 않습니다.
• 승인 신청을 한 것이 이행의 착수인가요?
  특약 해제에서는 따질 필요가 없습니다. 이행의 착수 여부는 해약금 해제가 가능한지를 정할 때만 문제 됩니다. 특약에서 정한 해제 사유가 생겼다면 매수인이 인허가 절차를 밟았더라도 해제할 수 있고, 매도인은 민법 제548조에 따라 계약금을 돌려주어야 합니다.
• 계약금을 돌려받을 때 이자도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제548조 제2항은 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙이도록 정합니다. 매도인이 계약금을 받은 날부터 반환하는 날까지의 법정이자를 함께 청구할 수 있고, 반환을 늦추면 지연손해금이 더해질 수 있습니다.
• 「무효로 한다」는 문구도 해제 특약인가요?
  해제 특약이나 해제조건으로 해석됩니다. 해제조건으로 보면 민법 제147조 제2항에 따라 조건이 이루어진 때부터 계약이 효력을 잃고, 해제 특약으로 보면 해제 의사표시로 계약이 풀립니다. 어느 쪽이든 계약금 반환이라는 결론은 같지만, 해제 통지를 보내 두는 편이 안전합니다.
• 매수인이 신청을 게을리해 승인이 안 났다면요?
  특약을 내세우기 어려울 수 있습니다. 매수인이 서류를 내지 않거나 보완 요구에 응하지 않아 승인이 나지 않았다면, 스스로 해제 사유를 만든 것으로 보아 민법 제2조 제1항의 신의칙상 특약에 따른 해제가 제한될 수 있습니다. 신청일과 보완 응답 기록으로 성실히 절차를 밟았음을 보여야 합니다.
• 해제 통지를 한 뒤 마음이 바뀌면 철회할 수 있나요?
  철회할 수 없습니다. 민법 제543조 제2항은 해제의 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 불승인 뒤 다른 방법으로 공장을 지을 수 있는지 검토한 다음 해제 여부를 정해야 하고, 계속 진행하려면 매도인과 특약 기한을 연장하는 합의를 서면으로 남겨야 합니다.

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