등기·명의신탁

시청이 취득 서류 없이 도로로 쓴 할아버지 땅, 시효취득이 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

토지대장 등 지적공부가 남아 있는데 시청의 취득을 뒷받침하는 기재가 없다면 시효취득이 인정되지 않을 수 있습니다. 대법원은 취득 서류를 못 낸다는 사정만으로 자주점유 추정이 깨지지는 않지만, 지적공부가 보존되어 있다면 적법한 취득 가능성을 함부로 인정해서는 안 된다고 보았습니다. 지금은 토지대장과 폐쇄 토지대장이 멸실된 적이 있는지부터 확인하십시오.

시청이 20년 넘게 도로로 썼다는 말만 듣고 소유권 회복을 포기할 필요는 없습니다. 시청이 취득 절차를 밟은 흔적이 전혀 없다면 시효취득 항변이 받아들여지지 않을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 상속 정리를 하다가 할아버지 명의로 등기된 토지가 1970년대부터 시가 관리하는 도로로 쓰이고 있다는 것을 알게 되었습니다. A씨가 2026년 시를 상대로 토지 사용료를 부당이득으로 청구하자, 시는 20년 넘게 소유의 의사로 점유했으니 시효취득했다고 맞섰습니다. 시는 토지를 사거나 기부받은 서류를 내지 못하고 있고, 토지대장 등 지적공부는 멸실된 적 없이 남아 있습니다. A씨는 시의 자주점유 추정이 깨지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

취득 서류가 없으면 자주점유 추정이 깨지나요?

서류를 못 낸다는 사정만으로 곧바로 깨지지는 않지만, 지적공부가 남아 있는데 취득을 뒷받침하는 기재가 전혀 없다면 깨질 수 있습니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고, 이를 부정하는 쪽이 증명해야 합니다. 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다99143 판결은 지적공부가 6·25 전란 등으로 소실되어 취득 절차를 거쳤을 가능성을 배제할 수 없다면 추정이 유지되지만, 지적공부가 보존되어 있고 거기에 국가나 지방자치단체의 소유권 취득을 뒷받침하는 기재가 없다면 함부로 적법한 취득 가능성을 인정해서는 안 된다고 보았습니다.

자주점유 추정은 원래 어떻게 깨지나요?

점유자가 소유권 취득 원인이 없다는 것을 알면서 남의 부동산을 무단점유했다는 점이 증명되면 깨집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제197조 제1항은 점유자를 소유의 의사로 점유한 것으로 추정합니다. 그러나 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 무단점유가 증명되면 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있는 점유라는 추정이 깨진다고 보았습니다.

국가나 지방자치단체도 이 원칙에서 예외가 아닙니다. 다만 공공용 재산으로 편입할 때 매입이나 기부 절차를 거쳤을 가능성이 있다는 점 때문에, 법원은 지적공부의 보존 상태와 편입 경위를 따져 무단점유인지를 판단합니다.

점유취득시효가 완성되려면 무엇이 필요하나요?

20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 하고, 그 뒤 등기를 해야 소유권을 취득합니다. 자주점유 추정이 깨지면 20년이 지나도 시효취득이 인정되지 않습니다. 시효가 완성되더라도 시가 아직 등기를 하지 않았다면 원소유자 쪽 등기는 그대로 남아 있습니다.

국가 지자체 도로 편입 토지 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지 소유자 명의와 상속 관계를 정리합니다. 상속인 전원의 지분을 확인합니다.
• 지적공부 발급 - 토지대장과 폐쇄 토지대장을 발급받아 멸실 여부를 봅니다. 시의 취득 기재가 있는지 확인합니다.
• 편입 경위 조사 - 시에 도로 편입 당시 보상·매입·기부채납 자료를 정보공개로 청구합니다. 자료가 없다는 회신도 증거가 됩니다.
• 부당이득 청구 - 최근 5년분 사용료를 부당이득으로 청구합니다. 감정으로 임료를 산정합니다.
• 시효 항변 대응 - 지적공부 보존 사실과 취득 기재가 없다는 점을 들어 자주점유 추정이 깨졌다고 주장합니다. 필요하면 매수청구나 보상 협의로 넘어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지적공부가 멸실되었거나 편입 당시 보상금을 받았다는 흔적이 있다면 편입 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국가·지방자치단체 상대 부당이득 반환과 토지 소유권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유자는 왜 자주점유로 추정되나요?
  민법 제197조 제1항이 점유자는 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정한다고 정하기 때문입니다. 대법원 95다28625 전원합의체 판결은 시효취득을 부정하는 쪽이 소유의 의사가 없는 점유라는 점을 증명해야 한다고 보았습니다.
• 무단점유가 증명되면 어떻게 되나요?
  자주점유 추정이 깨집니다. 대법원 95다28625 전원합의체 판결은 점유자가 소유권 취득 원인이 없다는 것을 잘 알면서 남의 부동산을 무단점유한 것이 증명되면 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있는 점유라는 추정이 깨진다고 보았습니다.
• 지적공부가 전쟁으로 없어졌다면요?
  국가나 지방자치단체의 자주점유 추정이 유지될 수 있습니다. 대법원 2009다99143 판결은 지적공부가 6·25 전란으로 소실되는 등 존재하지 않아 적법한 취득 가능성을 배제할 수 없다면, 취득 서류를 못 낸다는 사정만으로 추정이 깨지지 않는다고 보았습니다.
• 시효취득에는 몇 년이 필요한가요?
  20년입니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 자주점유 추정이 깨지면 기간이 지나도 시효취득이 인정되지 않습니다.
• 시에 토지 사용료를 청구할 수 있나요?
  시효취득이 인정되지 않으면 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 법률상 원인 없이 남의 토지를 사용해 이익을 얻은 사람은 그 이익을 반환해야 하므로, 도로로 쓴 기간의 임료 상당액을 감정으로 산정해 청구합니다.
• 사용료는 몇 년 치를 받을 수 있나요?
  지방자치단체에 대한 금전 청구권은 5년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되므로 소 제기일부터 거꾸로 5년분이 기준입니다. 국가를 상대로 할 때도 국가재정법 제96조 제2항에 따라 5년이 적용됩니다.

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