재개발·재건축

구획정리로 생긴 도로를 재건축 조합이 시에서 샀다면 대금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 돌려받을 수 있습니다. 대법원은 지방자치단체가 토지구획정리사업으로 설치한 도로는 정비기반시설로 무상양도 대상이고, 이를 유상으로 사고판 매매계약은 강행규정 위반으로 무효라고 보았습니다. 2015다41671 판결로 요건과 청구 기한을 정리했습니다.

네, 돌려받을 수 있습니다. 대법원은 지방자치단체가 도시계획사업으로 토지구획정리사업을 시행해 설치한 도로는 정비기반시설로 무상양도 대상이고, 이를 사고판 매매계약은 무효라고 보았습니다. 도로법상 노선 지정이나 도로구역 고시가 없었다는 사정만으로 반환을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A 재건축조합은 1970년대 구획정리사업 지구 안의 아파트 단지를 재건축하면서, 2020. 5. 사업시행인가 조건에 따라 단지 안 시 소유 도로 3필지를 30억 원에 사들였습니다. 조합은 새 도로와 공원을 만들어 시에 무상으로 귀속시켰고, 그 설치비용은 시에서 무상으로 받은 시설보다 훨씬 많습니다. 시는 그 도로가 도로법상 도로로 지정된 적이 없는 현황도로라며 유상 매각이 맞다고 합니다. 2026. 9. 조합장은 매매대금을 돌려받을 수 있는지, 언제까지 청구해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무상양도 대상 정비기반시설은 무엇인가요?

시장·군수 등이 아닌 조합 같은 사업시행자가 정비사업으로 새 정비기반시설을 설치하면, 그 시설은 관리할 국가나 지방자치단체에 무상으로 귀속됩니다. 그 대신 사업으로 용도가 폐지되는 국가·지방자치단체 소유 정비기반시설은 새로 설치한 시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 조합에 무상으로 양도됩니다.

판결 당시 법에서 무상양도 대상은 정비사업 시행인가 전에 이미 도시관리계획으로 결정되어 설치된 국가·지방자치단체 소유 기반시설이었습니다. 현행법은 도로의 범위를 따로 정해, 도시·군관리계획으로 결정되어 설치된 도로, 도로법상 도로, 도시개발법 등 다른 법률에 따라 설치된 국가·지방자치단체 소유 도로, 일반인의 교통에 제공되는 공유재산 부지를 들고 있습니다. 마지막 공유재산 부지는 2017년 전부개정법 시행 뒤 처음 사업시행계획인가를 신청한 경우부터 적용되므로, 조합의 인가 신청일을 먼저 확인해야 합니다. 용도폐지될 국공유 시설은 정비사업 기간 동안 대부료도 면제됩니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원 2018. 5. 11. 선고 2015다41671 판결 사안에서 재건축조합은 2009. 9. 사업시행 변경인가 조건에 따라 시로부터 도로 3필지 14,670.8㎡를 약 222억 원에 샀습니다. 그 도로는 1970년대 시가 시행한 토지구획정리사업의 변경인가에 따라 설치되었지만, 신설 도로 결정·고시 대상에서는 빠져 있었습니다. 원심은 도로법이나 구 도시계획법 절차를 거친 증거가 없다며 현황도로로 보았습니다.

대법원은 구 도시계획법상 도시계획사업은 토지구획정리사업으로도 할 수 있고, 그렇게 설치된 도로는 도시계획으로 결정되어 설치된 공공시설로 보아야 한다고 했습니다. 그 부지에는 도시관리계획 결정도 있는 것으로 간주되어 무상양도 규정이 적용되고, 이 규정은 “민간 사업시행자가 새로 설치할 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 용도폐지될 정비기반시설의 무상양도를 강제하는 강행규정이므로, 위 규정을 위반하여 사업시행자와 국가 또는 지방자치단체 사이에 체결된 매매계약 등은 무효이다.”라고 판시하며 원심을 파기환송했습니다.

2002년 국토계획법 제정 때 부칙은 구 도시계획법에 따른 도시계획과 도시계획시설을 국토계획법상 도시관리계획과 도시계획시설로 보았습니다. 그래서 오래전 사업으로 만든 도로도 지금의 기준에서 도시관리계획으로 결정되어 설치된 시설로 다룰 수 있었습니다.

사업시행인가 조건으로 산 경우도 무효인가요?

인가 조건에 따라 매수했더라도 무효입니다. 무상양도 규정이 강행규정이어서, 행정청의 인가 조건이나 당사자 합의로 그 효과를 배제할 수 없기 때문입니다. 무효인 계약으로 낸 대금은 지방자치단체가 법률상 원인 없이 받은 것이므로 부당이득으로 반환을 구할 수 있습니다.

다만 무상양도는 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위까지만 인정됩니다. 이 사건 조합은 무상 귀속시킨 시설 설치비용이 무상으로 받은 시설보다 100억 원 이상 많았습니다. 설치비용이 부족하면 그 범위를 넘는 부분은 유상 매수 대상이 될 수 있습니다. 반환금에 붙는 이자는 「매매계약이 무효가 됐는데 돌려받는 대금에 이자도 붙나요?」에서 자세히 설명했습니다.

정비기반시설 매매대금 반환 대응 순서

• 도로 설치 경위 조사 - 폐쇄등기부, 구획정리사업 인가·변경인가 고시, 도시계획 결정 자료로 도로가 설치된 근거를 확인합니다.
• 설치비용 대조 - 조합이 무상 귀속시킨 시설의 설치비용과 무상양도받은 시설 가액을 비교합니다.
• 인가 신청일 확인 - 사업시행계획인가를 처음 신청한 날을 확인해 적용 법률과 도로 범위를 정합니다.
• 시효 관리와 청구 - 대금 지급일부터 5년이 지나기 전에 반환을 청구하고 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 그 도로가 어떤 법률과 절차로 설치되었는지와 조합이 새로 설치한 시설의 설치비용이 얼마인지에 따라 돌려받을 수 있는 범위가 달라집니다. 조합원 소유 도로 부지의 매도청구 가격은 「재건축 조합이 도로 땅이라며 인근 대지값의 3분의 1만 주겠다는데 적법한가요?」에서 다루었습니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합의 국공유지 무상양도·매매대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합이 새로 만든 도로와 공원은 누구 소유가 되나요?
  조합 같은 민간 사업시행자가 정비사업으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가나 지방자치단체에 무상으로 귀속됩니다. 귀속 시점은 준공인가 후 관리청에 준공인가통지를 한 때입니다.
• 무상양도는 어디까지 받을 수 있나요?
  새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위까지입니다. 용도폐지되는 국공유 시설의 가액이 설치비용보다 크면 그 넘는 부분은 유상으로 매수해야 할 수 있습니다.
• 도로법상 도로로 지정되지 않은 길도 무상양도 대상인가요?
  토지구획정리사업처럼 도시계획사업으로 설치된 도로라면 도로법상 지정이 없어도 대상이 됩니다. 다만 단순히 통행로로 쓰인 사실상 도로는 사업시행계획인가 신청 시기에 따라 결론이 달라집니다.
• 정비사업 기간에 국공유 도로 대부료를 내야 하나요?
  정비사업으로 용도가 폐지되는 국가·지방자치단체 소유 정비기반시설은 정비사업 시행 기간 동안 대부료가 면제됩니다. 대부료를 냈다면 그 근거를 확인해 볼 필요가 있습니다.
• 매매대금 반환 청구는 언제까지 해야 하나요?
  지방자치단체에 대한 금전 청구는 다른 법률에 특별한 규정이 없으면 5년간 행사하지 않으면 시효가 완성됩니다. 국가를 상대로 한 경우도 같습니다. 대금 지급일을 기준으로 기간을 관리해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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