등기·명의신탁

시행사 부도로 미등기인 연립주택, 국가 상대 소유권확인 판결로 보존등기를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 국가를 상대로 미등기 건물의 소유권확인을 구하면 확인의 이익이 없어 각하되고, 그런 판결로는 소유권보존등기도 할 수 없습니다. 대법원은 국가가 건물 소유권을 다투지 않는 한 분쟁 당사자가 아니고, 그 판결은 부동산등기법상 보존등기용 확정판결이 아니라고 보았습니다. 지금은 사용승인과 건축물대장 작성이 가능한지부터 확인하십시오.

보존등기를 하려고 반드시 국가나 지방자치단체와 소송을 해야 하는 것은 아닙니다. 사용승인과 건축물대장 작성이 먼저 풀리면 소송 없이 보존등기를 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

시행사 B사가 2022년 연립주택 건축허가를 받아 공사하다 완공 전에 부도가 났습니다. 분양받은 A씨 등 수분양자들이 2024년 돈을 모아 남은 공사를 마쳤지만, 건축법 위반 부분이 있어 사용승인을 받지 못했고 건축물대장도 만들어지지 않았습니다. A씨 등은 국가를 상대로 이 건물이 B사 소유라는 확인 판결을 받아 소유권보존등기를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국가를 상대로 미등기 건물 소유권확인을 구할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 확인의 소는 분쟁 당사자 사이에 즉시 확정할 이익이 있을 때만 허용되는데, 건축물대장 관리는 지방자치단체 사무이고 국가가 그 건물 소유권을 다투지도 않는다면 국가는 분쟁 당사자가 아닙니다. 그래서 국가를 상대로 한 미등기 건물 소유권확인 청구는 확인의 이익이 없어 각하됩니다.

같은 취지의 판례가 1995년에도 있었고, 이 법리는 지금까지 유지되고 있습니다. 국가를 피고로 삼으면 판결을 받기도 전에 소가 각하될 가능성이 큽니다.

국가 상대 판결로 보존등기를 할 수 없는 이유는 무엇인가요?

그 판결이 보존등기를 신청할 수 있는 확정판결에 해당하지 않기 때문입니다. 미등기 건물의 소유권보존등기는 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람, 확정판결로 자기 소유권을 증명하는 사람, 수용으로 소유권을 취득한 사람, 시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 사람만 신청할 수 있습니다.

대법원은 국가를 상대로 받은 미등기 건물 소유권확인판결은 이 확정판결에 해당하지 않는다고 보았습니다. 원안이 인용한 구 부동산등기법 제131조 제2호는 현행 부동산등기법 제65조 제2호로 옮겨졌고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 같은 구조입니다.

그러면 수분양자들은 어떤 길이 있나요?

먼저 사용승인과 건축물대장 작성이 가능한지부터 풀어야 합니다. 건축법 위반 부분을 시정해 사용승인을 받으면 건축물대장에 건축주가 최초 소유자로 등록되고, 그 사람 명의로 보존등기를 한 뒤 수분양자에게 이전등기를 받는 순서가 됩니다.

건물의 경우 시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 방법도 있습니다. 건축물대장이 있지만 소유자 표시가 비어 있거나 누락된 경우에는 지방자치단체를 상대로 한 소유권확인 판결이 문제 되는데, 이 방법이 가능한지는 대장 상태에 따라 달라지므로 등기소와 먼저 확인합니다.

부도난 시행사의 권리는 어떻게 정리하나요?

수분양자들이 마무리 공사비를 댔더라도 건축허가 명의와 원시취득자가 누구인지에 따라 소유권 귀속이 달라집니다. 시행사가 파산했다면 파산관재인을 상대로, 그렇지 않다면 시행사를 상대로 분양계약에 따른 이전등기 청구와 보전 조치를 검토합니다. 건축허가 명의 변경도 함께 따져야 합니다.

미등기 건물 소유권보존등기 대응 순서

• 건축물 현황 확인 - 사용승인이 막힌 건축법 위반 내용과 시정 가능성을 건축사와 확인합니다.
• 원시취득자 정리 - 건축허가 명의, 공사 진척도, 수분양자 공사비 부담 내역으로 소유권 귀속을 정리합니다.
• 사용승인·대장 작성 - 위반 부분을 시정해 사용승인을 받고 건축물대장을 작성합니다.
• 보존등기 - 대장상 최초 소유자 명의로 보존등기를 하거나 구청장 확인 방법을 검토합니다.
• 이전등기 청구 - 시행사나 파산관재인을 상대로 분양계약에 따른 이전등기를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축물대장이 이미 있는데 소유자 표시가 비어 있거나 시행사가 파산 절차에 들어갔다면 대장과 파산 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 미등기 건물의 소유권 정리와 분양 관련 등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국가를 상대로 한 소는 왜 각하되나요?
  국가가 건물 소유권을 다투지 않고 건축물대장 관리도 지방자치단체 사무라서 국가는 분쟁 당사자가 아니기 때문입니다. 확인의 소는 즉시 확정할 이익이 있어야 하는데 국가를 상대로는 그 이익이 없다고 봅니다.
• 보존등기는 누가 신청할 수 있나요?
  건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람과 그 상속인, 확정판결로 자기 소유권을 증명하는 사람, 수용으로 취득한 사람, 건물의 경우 시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 사람입니다.
• 어떤 판결이면 보존등기가 되나요?
  소유권을 다투는 진짜 상대방을 피고로 해서 원고 자신의 소유권을 확인받은 확정판결이어야 합니다. 국가를 상대로 한 미등기 건물 소유권확인판결은 이에 해당하지 않는다는 것이 판례입니다.
• 구청장 확인으로 등기할 수 있나요?
  건물이라면 시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명해 보존등기를 신청할 수 있습니다. 다만 사용승인이 없고 건축법 위반이 있는 건물은 확인을 받기 어려울 수 있어 관할 구청과 먼저 협의합니다.
• 사용승인을 받으면 무엇이 달라지나요?
  건축물대장이 만들어지고 건축주가 최초 소유자로 등록되므로, 그 사람 명의로 보존등기를 할 수 있습니다. 그다음 분양계약에 따라 수분양자에게 이전등기를 받는 통상 절차로 돌아옵니다.
• 시행사가 파산하면 누구에게 청구하나요?
  파산관재인을 상대로 합니다. 분양계약에 따른 이전등기 청구권이 파산재단과의 관계에서 어떻게 취급되는지 따져야 하고, 수분양자들이 낸 마무리 공사비는 별도 채권으로 신고할 수 있는지 검토합니다.

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