등기·명의신탁

시효 완성 후 등기 전에 제3자가 가처분을 했다면 제 등기로 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 점유취득시효 완성 뒤 등기 전에 제3자의 처분금지가처분이 먼저 되었다면, 그 뒤 등기를 마쳐도 본안에서 이긴 가처분권리자에게 대항할 수 없습니다. 시효가 완성되어도 등기를 해야 소유권을 얻기 때문입니다. 지금은 가처분이 어떤 권리를 지키려는 것인지 가처분 결정문부터 확인하십시오.

가처분이 먼저 되어 있다는 이유만으로 내 등기가 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 가처분권리자가 본안에서 이겨 등기를 할 때 비로소 문제가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년부터 B씨 명의의 밭 800㎡를 경작해 2024년 점유취득시효 기간 20년을 채웠습니다. 등기 준비를 하던 2025년 5월, B씨에게서 이 밭을 샀다는 C씨가 처분금지가처분 등기를 먼저 마쳤습니다. A씨는 2025년 9월 B씨를 상대로 한 시효취득 판결로 자기 앞으로 소유권이전등기를 했지만, 2026년 C씨가 본안에서 승소해 등기를 넘겨받겠다고 나섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성 후 등기 전에 가처분이 들어오면 가처분권리자에게 대항할 수 있나요?

아니요, 시효 완성 뒤 등기 전에 제3자의 처분금지가처분이 먼저 되어 있었다면, 점유자가 그 뒤 등기를 마쳤더라도 본안에서 이긴 가처분권리자에게 대항할 수 없습니다. 점유취득시효가 완성되어도 곧바로 소유권이 생기는 것이 아니라 등기를 해야 소유권을 얻기 때문입니다. 등기 전에 된 가처분은 그 뒤의 처분보다 앞섭니다.

가처분권리자가 본안 판결에 따라 등기를 신청하면, 가처분 뒤에 된 등기로서 가처분권리자의 권리를 침해하는 등기는 가처분권리자의 단독 신청으로 말소될 수 있습니다. 시효취득자 명의 등기도 이 대상이 됩니다.

가처분권리자가 진정한 소유자라면 결과가 달라지나요?

네, 가처분권리자가 시효 완성 당시의 진정한 소유자이고 가처분의 피보전권리가 소유권에 기한 말소등기청구권이나 진정명의회복 청구권이라면, 그는 시효취득자의 소유권 취득을 부정할 수 없습니다. 이 경우 시효취득자의 등기가 가처분에 저촉된다고 주장해도 받아들여지지 않습니다. 같은 판결이 이 예외를 함께 밝혔습니다.

그래서 가처분이 어떤 권리를 지키려고 한 것인지를 먼저 봐야 합니다. 사례처럼 매매를 원인으로 한 이전등기청구권을 지키는 가처분이면 원칙대로 가처분권리자가 앞섭니다.

이런 결과를 막으려면 무엇을 했어야 하나요?

시효가 완성되면 곧바로 등기명의인을 상대로 처분금지가처분을 해 두거나 등기를 마쳐야 제3자의 처분에 앞설 수 있습니다. 시효 완성 뒤 등기 전에 소유자가 제3자에게 등기를 넘기면 그 제3자에게는 시효 완성을 주장할 수 없는 것과 같은 이치입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항과 「민사집행법」 제300조도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

이미 가처분권리자가 앞선 상태라면 등기명의인에게 손해배상을 구할 여지가 있는지 봅니다. 등기명의인이 시효 완성을 알고도 제3자에게 처분했다면 불법행위가 될 수 있습니다.

시효 완성 후 가처분 대응 순서

• 등기 선후 확인 - 가처분 접수일과 내 등기 접수일을 비교합니다. 내 등기가 앞서면 가처분권리자에게 대항할 수 있습니다.
• 피보전권리 확인 - 가처분 결정문으로 무엇을 지키려는 가처분인지 봅니다. 진정한 소유자의 말소 청구권이면 예외가 적용됩니다.
• 본안 소송 참가 - 가처분권리자와 등기명의인의 본안 소송 경과를 확인합니다. 매매가 허위라면 다툴 자료를 냅니다.
• 손해배상 검토 - 등기명의인이 시효 완성을 알고 처분했는지 봅니다. 알았다면 불법행위 책임을 묻는 근거가 됩니다.
• 다른 필지 보전 - 아직 등기 안 한 시효 토지가 있으면 바로 가처분합니다. 같은 일이 되풀이되는 것을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가처분권리자와 등기명의인이 짜고 한 허위 매매가 의심되거나 시효 완성 당시 등기가 무효였던 경우에는 가처분 기록과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 처분금지가처분과 취득시효 관련 소유권 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효가 완성되면 바로 제 땅이 되나요?
  아니요, 점유취득시효가 완성되면 등기명의인에게 소유권이전등기를 청구할 권리가 생길 뿐이고 등기를 해야 소유권을 얻습니다. 그래서 등기 전에 들어온 제3자의 가처분이나 처분에 밀릴 수 있습니다.
• 가처분보다 제 등기가 먼저라면요?
  내 소유권이전등기가 가처분 등기보다 먼저 접수되었다면 그 가처분은 이미 내 소유가 된 부동산에 대한 것이어서 나에게 대항할 수 없습니다. 등기부의 접수일과 접수번호로 선후를 판단합니다.
• 가처분권리자가 제 등기를 어떻게 지우나요?
  가처분권리자가 본안에서 승소해 등기를 신청할 때, 가처분 뒤에 된 등기로서 자기 권리를 침해하는 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있습니다. 시효취득자 명의 등기가 여기에 해당하면 말소됩니다.
• 진정한 소유자가 한 가처분이면 어떻게 되나요?
  시효 완성 당시 등기가 무효였고 가처분권리자가 진정한 소유자로서 말소나 진정명의회복 청구권을 지키려고 가처분했다면, 그는 시효취득자의 소유권 취득을 부정할 수 없습니다. 이때는 시효취득자가 보호됩니다.
• 등기명의인에게 책임을 물을 수 있나요?
  등기명의인이 시효 완성 사실을 알고 있었는데도 제3자에게 처분해 시효취득자의 등기를 불가능하게 했다면 불법행위로 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 시효 주장을 미리 알렸던 내용증명이 그 증거가 됩니다.
• 시효 완성 직후 무엇부터 해야 하나요?
  등기명의인을 상대로 처분금지가처분을 신청하고 소유권이전등기 소송을 내는 것이 순서입니다. 가처분 등기가 먼저 되어 있으면 그 뒤 제3자가 등기를 넘겨받아도 판결에 따른 등기로 말소할 수 있습니다.

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