재개발·재건축

시효가 끝난 땅이 재건축조합에 신탁되면 조합에 등기청구를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 시효 완성 뒤 원래 소유자가 재건축조합에 땅을 신탁해 등기를 넘겼다면 조합에 점유취득시효 등기청구를 할 수 없습니다. 대법원 2001다47467 판결은 수탁자인 조합을 새로운 이해관계 제3자로 보았습니다. 지금은 신탁원부에서 원래 소유자가 신탁이익 전부를 누리는 위탁자인지 확인하십시오.

원래 소유자가 조합원이라는 이유로 조합도 원래 소유자와 같다고 보고 조합에 바로 등기청구를 할 필요는 없습니다. 이 청구는 받아들여지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2003년부터 이웃 B씨 소유 땅 일부를 텃밭과 주차장으로 써 왔고, 2023년에 20년이 지났습니다. 등기를 미루던 사이 2024년 B씨가 자신이 조합원인 재건축조합에 그 땅을 신탁해 조합 앞으로 소유권이전등기가 되었습니다. A씨는 2025년 조합을 상대로 시효취득을 원인으로 한 등기청구를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효 완성 뒤 재건축조합에 신탁된 땅은 조합에 등기청구할 수 있나요?

아니요, 조합을 상대로 점유취득시효를 원인으로 한 등기청구는 할 수 없습니다. 대법원 2003. 8. 19. 선고 2001다47467 판결은 시효 완성 뒤 원래 소유자의 위탁으로 소유권이전등기를 마친 수탁자는 점유자가 시효취득을 주장할 수 없는 새로운 이해관계인이고, 그 수탁자가 공유자들을 조합원으로 한 비법인사단인 재건축조합이어도 같다고 보았습니다.

신탁등기가 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 넘어가고, 위탁자에게 소유권이 남아 있는 것이 아닙니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「신탁법」도 신탁을 위탁자가 수탁자에게 재산을 이전하고 관리·처분하게 하는 법률관계로 정하고 있습니다.

점유취득시효 완성 뒤 제3자 등기가 되면 왜 대항할 수 없나요?

점유취득시효는 20년 점유만으로 소유권이 생기지 않고 등기해야 소유권을 취득하기 때문입니다. 시효 완성자는 완성 당시 소유자에게 등기청구권을 가질 뿐이어서, 등기하기 전에 제3자 명의로 소유권이전등기가 먼저 마쳐지면 그 제3자에게는 시효취득을 주장할 수 없습니다.

원래 소유자의 신탁 종료권을 대위할 수 있나요?

가능성이 있습니다. 재건축조합에 대지 지분을 신탁한 것은 위탁자인 조합원이 신탁이익 전부를 누리는 자익신탁이어서 위탁자가 원칙적으로 언제든지 해지할 수 있고, 같은 판결은 점유자가 조합원들의 신탁해지권을 대위행사할 수 있다고 본 원심을 유지했습니다. 현행 신탁법에서는 위탁자가 신탁이익 전부를 누리는 신탁을 위탁자가 언제든지 종료할 수 있다고 정합니다.

다만 신탁계약에서 종료를 제한했다면 그에 따르고, 원래 소유자에 대한 등기청구권을 보전하기 위한 대위여야 합니다.

시효 완성 뒤 소유자가 신탁하면 손해배상은요?

소유자가 시효 완성 사실을 알면서 제3자에게 처분해 등기를 넘겨 이행불능이 되면 불법행위나 채무불이행 책임이 문제 될 수 있습니다. 점유자가 시효 완성을 주장하며 등기청구를 한 뒤였는지가 판단의 출발점입니다. 이 부분은 사실관계를 보고 따로 따져야 합니다.

재건축조합 신탁 토지 시효취득 대응 순서

• 등기 시점 대조 - 20년 만료일과 신탁등기일을 비교합니다. 만료 전 신탁이면 조합을 상대로 시효를 주장할 여지가 있습니다.
• 신탁원부 열람 - 위탁자, 수익자, 종료 제한 특약을 확인합니다. 자익신탁인지가 여기서 드러납니다.
• 대위 요건 검토 - 원래 소유자에 대한 등기청구권이 있는지 정리합니다. 대위 행사의 전제입니다.
• 처분금지가처분 - 조합이 땅을 처분하기 전에 가처분을 검토합니다. 재건축 진행 중이면 서두릅니다.
• 소송 제기 - 신탁 종료 대위와 원래 소유자 상대 등기청구를 함께 냅니다. 사업 단계에 따라 합의도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재건축 사업이 관리처분 단계까지 진행되었거나 신탁계약에 종료 제한이 있으면 신탁원부와 사업 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효와 신탁 부동산 관련 소송·가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재건축조합은 원래 소유자와 같은 사람 아닌가요?
  다릅니다. 재건축조합은 조합원과 별개인 비법인사단이고, 신탁등기가 되면 소유권이 조합에 완전히 이전됩니다. 대법원 2001다47467 판결은 원래 소유자가 조합원이어도 조합은 시효 완성 뒤 새로운 이해관계를 가진 제3자라고 보았습니다.
• 신탁하면 소유권이 정말 넘어가나요?
  네, 부동산 신탁으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전됩니다. 위탁자와의 내부관계에서도 소유권이 위탁자에게 남아 있지 않고, 수탁자는 신탁 목적 범위에서 관리할 제한만 집니다.
• 신탁을 끝내면 땅은 누구에게 돌아가나요?
  위탁자가 신탁이익 전부를 누리는 신탁이 종료되면 신탁재산은 원칙적으로 위탁자에게 돌아갑니다. 신탁법 제99조 제2항은 이런 신탁을 위탁자나 상속인이 언제든지 종료할 수 있다고 정합니다. 돌아온 뒤 원래 소유자에게 시효 등기청구를 할 수 있습니다.
• 점유자가 신탁 종료를 대신 요구할 수 있나요?
  원래 소유자에 대한 등기청구권을 보전하기 위해 채권자대위권으로 행사할 여지가 있습니다. 대법원 2001다47467 판결은 점유자가 조합원들의 신탁해지권을 대위행사할 수 있다고 본 원심을 유지했습니다. 신탁계약에 종료 제한이 있으면 결론이 달라집니다.
• 시효 완성 전에 신탁등기가 되었다면요?
  시효 기간 중에 소유자가 바뀐 경우에는 완성 당시 소유자를 상대로 시효취득을 주장할 수 있습니다. 판례는 시효 기간 도중 소유권 변동은 시효 중단 사유가 아니라고 봅니다. 그래서 만료일이 신탁등기일보다 뒤라면 조합을 상대로 등기청구를 검토합니다.
• 재건축이 진행되면 땅이 없어지지 않나요?
  사업이 진행되면 조합이 땅을 처분하거나 새 건물을 지어 권리관계가 복잡해집니다. 그래서 대위 청구를 준비하면서 처분금지가처분을 먼저 검토합니다. 가처분은 본안 청구권과 보전 필요성을 소명해야 합니다.

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