주택 임대차

전입 후 집이 담보신탁되면 신탁회사에 보증금을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 대항요건을 갖춘 뒤 집이 담보신탁으로 넘어갔다면 수탁자인 신탁회사가 임대인 지위를 승계하므로 보증금을 청구할 수 있습니다. 대법원 2000다70460 판결은 신탁등기로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다는 이유로 이렇게 보았습니다. 지금은 등기부에서 신탁등기일이 전입일보다 뒤인지 확인하십시오.

원래 집주인 회사가 어려워졌다고 보증금을 포기할 필요는 없습니다. 대항력을 먼저 갖췄다면 수탁자에게 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2023년 8월 민간임대 회사가 지은 아파트 한 세대를 보증금 2억2천만원에 빌려 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 임대 회사는 대출을 받으면서 그 아파트를 담보 목적으로 신탁회사에 신탁했고 신탁등기가 됐습니다. 2026년 계약 만료를 앞두고 임대 회사의 재정이 크게 나빠졌다는 소식이 들리자, U씨는 신탁회사에 보증금을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보신탁으로 넘어간 집이면 수탁자가 임대인 지위를 승계하나요?

승계합니다. 임차인이 대항요건을 갖춘 뒤 그 집이 담보 목적으로 신탁법에 따라 신탁되어 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 되면, 수탁자는 임대인의 지위를 승계합니다. 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결은 신탁등기가 되면 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되므로 수탁자가 승계하는 양수인에 해당한다고 보았습니다.

양도담보와 다른 점이 여기 있습니다. 양도담보권자는 소유권을 종국적으로 취득하지 않아 임대인 지위를 승계하지 않지만, 신탁의 수탁자는 신탁 목적의 제한을 받을 뿐 소유권 자체는 완전히 넘겨받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「신탁법」도 신탁을 위탁자가 수탁자에게 재산을 이전하는 법률관계로 정의합니다.

수탁자는 신탁계약을 이유로 보증금 반환을 거절할 수 있나요?

거절하기 어렵습니다. 수탁자가 신탁계약에 따라 신탁재산을 관리해야 하는 제한은 위탁자와 수탁자 사이의 내부 문제일 뿐입니다. 대항력 있는 임차인에게는 수탁자가 임대인으로서 보증금 반환의무를 집니다. 같은 판결의 사안에서도 수탁자는 신탁계약의 관리 조항을 들어 다투었지만 임대인 지위 승계가 인정되었습니다.

계약이 끝나면 수탁자에게 보증금 반환을 청구하고, 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 수탁자가 반환하지 않으면 임차권등기명령과 보증금반환소송을 수탁자를 상대로 진행합니다.

신탁등기 뒤에 원래 집주인과 계약했다면 어떻게 되나요?

결론이 달라질 수 있습니다. 신탁등기가 먼저 되고 그 뒤에 원래 집주인(위탁자)과 계약했다면, 위탁자는 이미 소유권을 수탁자에게 넘긴 상태여서 수탁자의 동의 없이 한 임대차를 수탁자에게 주장하기 어렵습니다. 이 경우 신탁원부에 위탁자의 임대를 허용하는 조항이 있는지, 수탁자의 동의서를 받았는지가 쟁점이 됩니다.

그래서 신탁등기가 된 집을 빌릴 때는 수탁자와 우선수익자의 임대 동의서를 받고, 보증금을 누구 계좌로 보낼지 신탁원부 조항에 맞게 정해야 합니다. 이런 동의 없이 위탁자와만 계약하면 보증금 반환 상대가 사실상 위탁자뿐일 수 있습니다.

신탁된 임차주택 보증금 회수 순서

• 신탁원부 발급 - 등기소에서 신탁원부를 떼어 수탁자, 우선수익자, 임대 조항을 확인합니다.
• 선후 비교 - 신탁등기일과 전입일을 비교합니다. 전입이 먼저면 수탁자가 임대인 지위를 승계합니다.
• 수탁자에게 통지 - 계약 만료 전 수탁자에게 계약 종료와 보증금 반환을 문서로 요구합니다.
• 임차권등기명령 - 만료 뒤 보증금을 받지 못했고 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청합니다.
• 보증금반환소송 - 수탁자를 상대로 소송이나 지급명령을 진행해 집행권원을 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁등기 뒤에 계약했거나 신탁원부에 임대 제한 조항이 있다면 신탁원부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁원부는 어디서 떼나요?
  등기소에서 발급받을 수 있고, 인터넷등기소에서도 열람할 수 있습니다. 등기사항증명서의 신탁등기란에 신탁원부 번호가 적혀 있으므로 그 번호로 신청합니다. 신탁원부에는 수탁자의 권한, 위탁자의 임대 권한, 우선수익자와 처분 조건이 적혀 있어 보증금 반환 상대를 정하는 데 필요합니다.
• 원래 집주인에게도 보증금을 청구할 수 있나요?
  수탁자가 임대인 지위를 승계하면 원래 집주인의 보증금 반환의무는 원칙적으로 소멸합니다. 다만 임차인이 승계를 원하지 않는다면 신탁 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 원래 집주인에게 청구하는 방법이 판례상 인정됩니다. 어느 쪽 자력이 나은지 따져 선택합니다.
• 수탁자가 신탁회사라 반환 능력이 없다고 하면요?
  수탁자가 임대인이므로 반환의무를 부담합니다. 수탁자가 신탁재산 외에 고유재산으로 책임지는 범위는 신탁 구조에 따라 다툼이 있을 수 있어, 우선 신탁재산인 그 집에 대한 강제경매로 회수하는 방법을 검토합니다. 판결을 받은 뒤 신탁재산에 대한 강제집행을 신청합니다.
• 확정일자를 받았다면 신탁된 집 경매에서도 우선변제되나요?
  신탁등기 전에 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 그 순위로 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 신탁등기 뒤에 확정일자를 받았다면 수탁자 쪽 권리와의 선후를 따로 따져야 합니다. 배당을 받으려면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
• 신탁된 집을 새로 빌릴 때 무엇을 받아야 하나요?
  수탁자와 우선수익자의 임대 동의서를 받아야 합니다. 신탁원부에 위탁자가 임대할 수 있다는 조항이 있는지도 확인합니다. 보증금은 신탁원부가 정한 계좌로 보내고, 계약서에 수탁자 동의 사실을 적어 두어야 나중에 수탁자에게 대항할 수 있습니다.
• 수탁자가 집을 공매로 팔면 어떻게 되나요?
  대항력 있는 임차인이라면 공매로 집을 산 사람도 임대인 지위를 승계합니다. 매수인은 보증금을 돌려줄 때까지 임차인에게 집을 비우라고 할 수 없습니다. 공매 공고에 임차인 현황이 제대로 적혔는지 확인하고, 틀렸다면 수탁자에게 정정을 요구합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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