주택 임대차

집주인이 빚 담보로 집 명의를 넘겼는데 새 명의자에게 보증금을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 집주인이 빚 담보로 집 명의를 넘긴 양도담보라면 새 명의자는 임대인 지위를 승계하지 않으므로 보증금은 원래 집주인에게 청구해야 합니다. 대법원 93다4083 판결은 양도담보권자는 소유권을 종국적으로 취득한 것이 아니어서 양수인이 아니라고 보았습니다. 지금은 등기부의 등기원인이 매매인지 양도담보인지 확인하십시오.

경매에서 한 푼도 배당받지 못했다고 보증금 채권 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 원래 집주인에 대한 청구는 그대로 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2023년 6월 보증금 1억5천만원에 다세대주택을 2년간 빌려 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 입주 전부터 선순위 저당이 있었고, 2024년 집주인은 사업 자금 빚의 담보로 집 명의를 채권자에게 넘겼습니다. 2026년 선순위 저당권자가 경매를 신청했는데 매각대금이 모자라 T씨는 한 푼도 배당받지 못했습니다. T씨는 담보로 명의를 넘겨받았던 채권자에게 보증금을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보로 소유권을 넘겨받은 사람도 임대인 지위를 승계하나요?

승계하지 않습니다. 양도담보는 빚을 담보하려고 집의 소유권을 채권자에게 신탁적으로 넘기는 것일 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 집의 사용·수익권을 갖지 않고 소유권도 확정적·종국적으로 이전되지 않습니다. 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결은 그래서 양도담보권자는 임대인의 지위를 승계하는 양수인이 아니라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서 임대인 지위 승계 조항은 제3조 제4항입니다. 원안이 인용한 제3조 제3항, 판례 당시의 제3조 제2항과 번호만 다를 뿐 내용은 같습니다.

임대인 지위를 승계하는 양수인은 누구인가요?

집을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 넘겨받은 사람입니다. 매매, 증여, 상속, 공용징수로 소유권을 취득한 사람, 경매 매수인이 대표적입니다. 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결도 같은 기준을 확인했습니다.

같은 판결은 담보 목적이라도 신탁법에 따른 신탁으로 소유권이 넘어간 경우는 수탁자가 임대인 지위를 승계한다고 보았습니다. 신탁은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되기 때문입니다. 그래서 등기원인이 양도담보인지 신탁인지를 구분해야 합니다.

양도담보권자에게 못 받으면 보증금은 누구에게 받나요?

원래 집주인에게 받습니다. 양도담보권자가 임대인 지위를 승계하지 않으므로 원래 집주인의 보증금 반환의무는 그대로 남습니다. 계약이 끝났거나 경매로 임대차가 끝났다면 원래 집주인을 상대로 지급명령이나 보증금반환소송을 제기합니다.

원래 집주인이 빚 때문에 집을 담보로 넘길 정도였다면 다른 재산도 부족할 가능성이 큽니다. 예금, 급여, 다른 부동산을 확인해 가압류로 먼저 묶어 두고 소송을 진행합니다. 경매 배당에서 받지 못한 금액을 기준으로 청구 금액을 정합니다.

양도담보 주택 보증금 회수 순서

• 등기원인 확인 - 등기사항증명서에서 소유권 이전의 등기원인이 매매·양도담보·신탁 중 무엇인지 확인합니다.
• 청구 상대 결정 - 양도담보라면 원래 집주인, 매매나 신탁이라면 새 소유자나 수탁자를 상대로 정합니다.
• 배당표 확인 - 경매 배당표에서 받은 금액과 받지 못한 금액을 확인합니다. 청구 금액이 됩니다.
• 재산 조사와 가압류 - 원래 집주인의 예금, 급여, 다른 부동산을 확인해 가압류를 신청합니다.
• 집행권원 확보 - 지급명령이나 보증금반환소송으로 판결을 받아 강제집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도담보권자가 담보권을 실행해 청산을 마치고 소유권을 확정적으로 취득했거나 실제로 임대료를 받아 왔다면 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부에 매매로 적혀 있는데 실제로는 담보면요?
  등기원인과 실제 법률관계가 다르면 실제로 담보 목적이었는지가 쟁점이 됩니다. 새 명의자가 채권 담보로만 소유권을 받았다면 양도담보로 보아 임대인 지위를 승계하지 않습니다. 반대로 임차인에게는 매매로 보는 것이 유리할 수 있어, 새 명의자와 원래 집주인 사이 약정을 확인해야 합니다.
• 양도담보권자에게 보증금을 청구할 방법은 전혀 없나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결은 양도담보권자는 임대인 지위를 승계하는 양수인이 아니라고 했습니다. 다만 양도담보권자가 청산을 마치고 소유권을 확정적으로 취득했거나 직접 임대료를 받아 왔다면 사정이 달라질 수 있어 경위를 확인합니다.
• 신탁으로 넘어간 집은 결론이 다른가요?
  다릅니다. 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결은 담보 목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자가 임대인 지위를 승계한다고 보았습니다. 신탁등기가 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되기 때문입니다. 등기원인에 신탁이 적혀 있는지 확인합니다.
• 선순위 저당 때문에 배당을 못 받았으면 끝인가요?
  배당에서 받지 못했을 뿐 보증금 채권은 남아 있습니다. 원래 집주인을 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있고, 판결을 받으면 다른 재산에 강제집행할 수 있습니다. 보증금반환채권은 계약 종료 뒤 오래 방치하면 소멸시효 문제가 생기므로 늦지 않게 청구합니다.
• 원래 집주인 재산을 어떻게 찾나요?
  판결이나 지급명령을 받은 뒤 재산명시신청과 재산조회신청으로 찾을 수 있습니다. 판결 전이라도 알고 있는 예금 계좌나 급여, 다른 부동산이 있다면 가압류로 먼저 묶어 둡니다. 가압류 신청에는 임대차계약서, 배당표, 반환을 요구한 문자를 소명자료로 냅니다.
• 양도담보 뒤에 새로 계약한 세입자는 누구와 계약해야 하나요?
  양도담보 뒤에는 원래 집주인이 계속 사용·수익권을 가지는 것이 보통이어서 원래 집주인과 계약하는 경우가 많습니다. 다만 등기명의는 양도담보권자에게 있으므로 계약 전에 양도담보권자의 동의서를 받아 두는 편이 안전합니다. 등기부만 보고 명의자와만 계약하면 다툼이 생길 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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