경매 낙찰
공동저당 잡힌 건물이 불타 새로 지었는데 경매되면 법정지상권이 생기나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
아니요, 토지와 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물이 불타 새로 지었다면 새 건물에 같은 순위의 저당권을 설정해 주지 않은 한 법정지상권이 생기지 않습니다. 대법원은 은행이 화재보험금으로 일부를 회수했더라도 결론이 같다고 보았습니다. 지금은 새 건물 등기부의 근저당권 순위부터 확인하십시오.
토지 낙찰자에게서 건물 철거와 토지 인도를 요구받았다면, 새로 지은 건물 등기부에 토지와 같은 순위의 근저당권이 설정돼 있는지부터 확인하십시오. 법정지상권 성립 여부가 이 한 가지로 갈리는 경우가 많습니다.
화재보험금으로 대출 일부를 갚았다고 해서 그것만으로 새 건물을 지킬 근거가 생긴다고 기대할 필요는 없습니다. 대법원은 이 경우에도 결론이 같다고 보았습니다.
이런 상담이 많습니다
C사는 2021년 공장 토지와 건물을 함께 담보로 은행에 근저당권을 설정해 주고 운영자금을 빌렸습니다. 2023년 화재로 공장 건물이 모두 탔고, C사는 받은 화재보험금 약 4억원으로 은행 대출 일부를 갚은 뒤 같은 땅에 창고와 공장을 새로 지었습니다. 새 건물에는 은행 근저당권을 설정하지 않았고, 불탄 건물의 멸실등기도 하지 않았습니다. 2025년 은행이 경매를 신청해 토지를 산 D사가 새 건물을 철거하고 땅을 넘기라고 하자, C사는 보험금으로 이미 갚았으니 법정지상권이 있다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
불탄 건물 대신 새로 지은 건물에도 법정지상권이 생기나요?
원칙적으로 생기지 않습니다. 토지와 건물에 함께 공동저당권을 설정한 뒤 건물이 없어지고 새 건물을 지었다면, 새 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 경매로 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다. 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결이 세운 기준이고, 지금도 그대로 적용됩니다.
- 1
공동저당 설정
같은 소유자의 토지와 건물에 함께 근저당권
- 2
건물 멸실
화재·철거로 옛 건물이 없어짐
- 3
신축
같은 토지에 새 건물을 지음
- 4
담보 여부
새 건물에 토지와 같은 순위 공동저당이 있는지
- 5
경매 결과
없으면 법정지상권 불성립, 철거·인도 대상
이유는 공동저당권자의 기대에 있습니다. 은행은 토지와 건물 양쪽의 가치를 모두 담보로 잡아, 결국 토지를 아무 제한 없는 나대지 가치로 회수할 수 있다고 보고 돈을 빌려줍니다. 새 건물에 담보를 잡지 못했는데 법정지상권까지 인정하면 그만큼 토지 가치가 깎여 은행이 예상하지 못한 손해를 입습니다.
은행이 화재보험금으로 일부를 받았으면 달라지나요?
달라지지 않습니다. 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다212804 판결은 저당권자가 물상대위 등으로 없어진 건물 가액의 전부나 일부를 회수한 경우에도 같은 법리가 적용된다고 보았습니다. 이 사건에서 은행은 화재보험금 상당액 약 3억 6,748만원을 변제받았지만, 공동근저당권등기가 말소되지 않은 이상 나대지 가치 전체를 기대했다고 보아 법정지상권을 부정했습니다.
2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」은 질권의 물상대위 규정을 저당권에 준용합니다. 저당권자는 저당물이 멸실되어 설정자가 받을 보험금 같은 돈에도 권리를 행사할 수 있습니다.
이때 저당권자는 그 돈이 지급되기 전에 압류해야 합니다. 이 사건처럼 설정자가 보험금으로 직접 갚은 경우도 대법원은 같은 결론을 냈습니다.
법정지상권은 어떤 경우에 생기나요?
저당물의 경매로 토지와 그 위 건물의 소유자가 달라지면 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 지료는 당사자가 청구하면 법원이 정합니다.
새 건물에도 이 보호를 받으려면 토지 저당권자에게 새 건물에 대해 토지와 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 방법이 대표적입니다. 이 사건 피고 회사는 그런 조치를 하지 않았고, 원심은 지상물을 철거하고 토지를 인도하라고 판결했습니다. 대법원은 상고를 기각해 이 결론이 확정됐습니다.
토지를 점유하고 있는지도 다퉈졌지만, 대법원은 지상물을 소유한 회사가 토지를 점유한다고 본 원심 판단을 유지했습니다. 불탄 건물의 멸실등기를 하지 않은 사정도 결론을 바꾸지 못했습니다.
공동저당 건물 멸실 후 신축 대응 순서
- 등기부 확인 - 토지와 새 건물 등기부를 함께 떼어 근저당권 순위를 확인합니다. 법정지상권 성립 여부의 출발점입니다.
- 은행과 협의 - 새 건물을 지을 때 은행에 같은 순위의 공동저당권 설정을 제안합니다. 나중의 철거 위험을 줄이는 방법입니다.
- 보험금 처리 기록 - 화재보험금을 누구에게 얼마나 지급했는지 정리합니다. 대출 잔액과 경매 배당 계산에 쓰입니다.
- 경매 대응 - 경매가 시작되면 토지와 건물을 함께 매각할 수 있는지 검토합니다. 따로 팔리면 철거 소송으로 이어집니다.
- 철거 소송 방어 - 낙찰자가 철거를 청구하면 점유 주체와 지상권 성립 사정을 정리합니다. 성립하지 않으면 매수나 임대 협의를 함께 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 새 건물에 근저당권이 일부라도 설정돼 있거나 토지와 건물 소유자가 서로 다른 경우에는 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 후 건물 철거·토지 인도 소송과 배당 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
공장이 불타고 보험금으로 대출을 일부 갚은 회사는 「은행이 받을 만큼 받았으니 새 건물은 안전하다」고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 공동근저당권등기가 남아 있는 한 은행은 나대지 가치 전체를 기대한다고 보고, 새 건물은 경매 뒤 철거 대상이 됩니다. 보험금 변제는 대출 잔액을 줄일 뿐 지상권을 만들어 주지 않습니다.
그래서 신축 시점의 등기 처리가 결론을 가릅니다. 새 건물 보존등기일, 은행과 담보 설정을 협의한 날짜와 내용, 보험금이 지급된 날과 상대가 문서로 남아야 합니다. 은행에 공동저당 설정을 제안했는데 거절당했다는 사정도 메일이나 공문으로 남겨 두어야 나중에 다툴 재료가 됩니다.
이 기록은 낙찰자가 낸 철거·토지 인도 소송에서 법정지상권 성립 여부를 판단하는 증거가 되고, 경매 배당에서 보험금 변제액을 반영한 채권액 계산에도 쓰입니다. 철거 판결이 확정되면 강제집행으로 건물이 철거될 수 있으므로 매수나 임대 협의도 이 자료로 시작합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 경매 뒤 건물 철거·토지 인도 분쟁과 배당 다툼을 수행해 왔으며, 토지와 건물 등기부의 저당권 순위와 신축 경위를 먼저 확인한 뒤 법정지상권 성립 여부와 협의 방안을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
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- 저당 잡힌 땅의 수용보상금을 압류하기 전에 소유자가 받아 갔다면 돌려받을 수 있나요?
출처
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지