권리금

권리금 받고 들어온 신규임차인에게도 10년 영업 기간을 보장해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임차인이 주선한 신규임차인과 새로 맺은 계약은 별개의 새 임대차여서 신규임차인은 자기 계약일부터 전체 10년 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 종전 임차인이 쓴 기간은 신규임차인의 10년에서 빼지 않습니다. 지금은 계약서가 새 계약인지 임차권 양도인지부터 확인해 두십시오.

건물주가 종전 임차인의 사용 기간을 신규임차인에게 넘겨 계산할 수는 없습니다. 신규임차인과의 계약은 새로 시작하는 임대차입니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2019년 5월부터 자기 상가를 한 임차인에게 빌려주었고, 그 임차인은 2026년 4월 권리금 6,000만원을 받기로 한 신규임차인을 주선했습니다. G씨는 2026년 6월 신규임차인과 보증금 5,000만원, 월 차임 270만원, 기간 2년으로 새 임대차계약을 맺었습니다. 그런데 신규임차인이 「앞으로 10년은 장사할 수 있는 것 아니냐」고 묻자, G씨는 종전 임차인이 이미 7년을 썼으니 남은 3년만 보장하면 되는지 궁금해졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신규임차인의 갱신요구권 10년은 언제부터 세나요?

신규임차인과 맺은 최초 계약일부터 셉니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 인정합니다. 신규임차인과의 계약은 종전 임차인의 계약과 별개인 새 임대차이므로, G씨 사례의 신규임차인은 2026년 6월부터 10년이 되는 2036년 6월까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

원안 상담 당시에는 이 기간이 5년이었으나 2018. 10. 16. 개정으로 10년으로 늘었습니다. 지금 새로 맺는 계약에는 10년이 적용됩니다.

건물주는 갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실, 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손 같은 사유가 있어야 거절할 수 있습니다. 갱신되는 임대차는 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 100분의 5 범위에서 올릴 수 있습니다.

신규임차인과 1년만 계약해도 되나요?

1년 계약도 가능하지만 기간 보장은 그대로 남습니다. 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 기간을 1년으로 봅니다. 1년으로 계약하더라도 신규임차인은 만료 때마다 갱신을 요구해 전체 10년까지 영업할 수 있으므로, 짧게 계약한다고 건물주가 기간을 줄일 수 있는 것은 아닙니다.

계약서에 「갱신요구를 하지 않는다」거나 「기간 만료 시 무조건 비운다」는 특약을 넣어도 임차인에게 불리한 약정이어서 효력이 없습니다.

임차권 양도로 넘겨받은 경우에도 새로 10년이 생기나요?

계약 형식에 따라 달라질 수 있습니다. 건물주가 종전 임차인과의 계약을 끝내고 신규임차인과 새 계약서를 쓰면 새 임대차로 10년을 다시 셉니다. 반면 건물주 동의를 받아 종전 임차인의 임차권을 그대로 넘겨받는 임차권 양도라면 종전 계약을 이어받는 것이어서, 전체 임대차기간을 종전 계약 시작일부터 셀 여지가 있습니다. 계약서 제목과 내용이 새 계약인지 양도인지 먼저 확인해야 합니다.

신규임차인도 나중에 권리금을 보호받나요?

보호받습니다. 신규임차인도 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 다음 신규임차인을 주선해 권리금을 회수할 수 있고, 건물주는 이를 정당한 사유 없이 방해하지 못합니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 전체 임대차기간이 지나 갱신요구권이 없어진 뒤에도 권리금 회수기회 보호의무는 남는다고 했습니다.

신규임차인 임대차기간 대응 순서

• 계약 형식 확인 - 신규임차인과 새 계약을 맺는지, 종전 임차권을 양도받는지 정합니다. 기간 계산의 출발점이 달라집니다.
• 최초 계약일 기록 - 신규임차인과의 계약서에 계약 시작일을 분명히 적습니다. 10년은 이날부터 셉니다.
• 특약 점검 - 갱신요구 포기나 무조건 명도 특약은 효력이 없으므로 넣지 않습니다. 대신 원상복구 범위·업종 같은 조건을 구체적으로 적습니다.
• 갱신요구 대비 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 들어오는 갱신요구를 확인합니다. 거절하려면 법이 정한 사유가 있어야 합니다.
• 차임 조정 - 갱신 때 차임을 올리려면 100분의 5 범위에서 청구합니다. 증액 후 1년 안에는 다시 올리지 못합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종전 임차인과 신규임차인 사이에 임차권 양도 계약서가 따로 있거나 건물주가 양도에 동의한 서류가 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 갱신·명도·권리금 소송을 임대인·임차인 양쪽에서 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신규임차인의 갱신요구권은 몇 년인가요?
  최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 범위입니다. 신규임차인과 새로 맺은 계약은 종전 계약과 별개이므로 신규임차인의 최초 계약일부터 10년을 셉니다. 원안 당시에는 5년이었으나 2018. 10. 16. 개정으로 10년이 되었습니다.
• 종전 임차인이 쓴 기간을 빼고 계산하나요?
  빼지 않습니다. 새 계약서를 쓴 신규임차인의 임대차는 새 임대차이므로 종전 임차인이 영업한 기간은 신규임차인의 10년에 포함되지 않습니다. 다만 임차권 양도 방식으로 종전 계약을 이어받았다면 계산이 달라질 수 있습니다.
• 1년으로 계약하면 1년 뒤 내보낼 수 있나요?
  내보낼 수 없습니다. 1년 미만으로 정한 기간은 1년으로 보고, 신규임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구해 전체 10년까지 영업할 수 있습니다. 건물주는 법이 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다.
• 갱신요구 포기 특약은 효력이 있나요?
  효력이 없습니다. 상가건물 임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로, 갱신요구를 하지 않겠다거나 만료 시 무조건 비우겠다는 특약은 무효입니다. 신규임차인은 특약과 관계없이 갱신을 요구할 수 있습니다.
• 갱신할 때 차임은 얼마나 올릴 수 있나요?
  청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5까지입니다. 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못합니다. 월 차임 270만원이라면 갱신 때 올릴 수 있는 상한은 13만 5,000원입니다.
• 10년이 지나면 신규임차인은 권리금을 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 전체 임대차기간이 지나 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 건물주가 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 했습니다. 만료 6개월 전부터 다음 신규임차인을 주선하면 됩니다.

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