주택 임대차

집주인 위임을 받았다던 사람이 권한이 없었다면 보증금은 누구에게 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

대리권 없는 사람과 맺은 임대차는 소유자가 추인하지 않으면 소유자에게 효력이 없으므로, 보증금은 대리인 행세를 한 사람과 대리권 확인을 소홀히 한 중개사에게 청구하게 됩니다. 민법 제135조는 무권대리인에게 이행 또는 손해배상 책임을, 공인중개사법 제25조와 제30조는 중개사에게 권리자 확인의무와 배상책임을 지웁니다. 지금은 보증금을 보낸 계좌의 명의와 계약 때 받은 서류가 무엇인지 확인해 두십시오.

보증금 반환 소송을 소유자에게 먼저 걸어 패소해야만 다른 사람에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 대리권이 없다는 사실이 분명하면 무권대리인과 중개사에게 바로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 2월 A씨는 중개사무소를 통해 빌라 한 채를 보증금 1억 8,000만원에 임차하면서, 소유자의 조카라며 위임을 받았다는 B와 계약서를 썼습니다. B는 등기부상 소유자가 아니었고, 소유자에게서 어떤 대리권도 받은 적이 없었으며, 보증금은 B의 계좌로 들어간 뒤 사라졌습니다. 중개사는 위임장이나 인감증명서를 받지 않았고 소유자에게 연락해 보지도 않았습니다. A씨는 B와 중개사 중 누구에게 무엇을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대리권 없는 사람과 맺은 계약은 소유자에게 효력이 있나요?

없습니다. 대리권 없는 사람이 다른 사람의 대리인으로서 맺은 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 소유자가 계약 사실을 몰랐고 대리를 맡긴 적도 없다면 추인할 이유가 없으므로, 소유자가 계약을 인정하지 않는 한 임차인은 소유자에게 거주를 주장하거나 보증금 반환을 청구하기 어렵습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 무권대리 규정입니다.

대리인 행세를 한 사람에게는 무엇을 청구하나요?

대리권을 증명하지 못하고 소유자의 추인도 받지 못한 사람은 임차인의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 집니다. 임대할 권한이 없으니 실제로는 받은 보증금 상당의 손해배상을 청구하게 됩니다.

다만 임차인이 상대방에게 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에는 이 책임을 물을 수 없습니다. 이때는 속여서 보증금을 받아 간 불법행위를 근거로 손해배상을 청구하고, 사기로 고소하는 방법을 함께 씁니다.

중개사는 무엇을 확인했어야 하나요?

중개사는 계약하려는 사람이 진정한 권리자인지, 대리인이라면 실제로 대리권이 있는지를 조사·확인해야 합니다. 등기사항증명서의 소유자와 계약서에 서명하는 사람이 다르면 위임장과 인감증명서, 소유자 본인의 의사를 확인하는 것이 기본입니다.

이 의무는 민법상 수임인의 선관주의의무와 공인중개사법의 신의성실 의무에서 나옵니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개사가 대리인이라는 사람의 말만 믿고 임대권한 없는 사람에게 보증금을 지급하게 한 과실을 인정했습니다. 중개사가 이 확인을 하지 않아 손해가 생겼다면 배상책임을 집니다.

같은 판결은 임차인이 제적등본이나 위임장, 인감증명서를 스스로 확인하지 않은 과실도 과실상계 사유로 참작해야 한다고 보았습니다. 중개사에게 청구하는 금액은 이 비율만큼 줄어들 수 있습니다.

무권대리 임대차 보증금 대응 순서

• 소유자 확인 - 등기사항증명서로 소유자를 확인하고 소유자에게 계약 사실을 알립니다. 추인 여부가 먼저 정리됩니다.
• 자금 흐름 확인 - 보증금이 들어간 계좌 명의와 이후 이체 내역을 확보합니다. 청구와 가압류 대상을 정합니다.
• 고소 - 대리인 행세를 한 사람을 사기로 고소합니다. 수사 기록이 민사 입증 자료가 됩니다.
• 중개사·공제 청구 - 중개대상물 확인·설명서와 공제증서를 근거로 중개사와 공제사업자에게 청구합니다.
• 무권대리인 청구 - 민법 제135조나 불법행위를 근거로 손해배상을 청구하고 재산을 가압류합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대리인이 소유자의 가족이거나 소유자가 과거에 비슷한 거래를 맡긴 적이 있어 표현대리가 문제 될 수 있다면 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고 손해배상 소송과 사기 고소를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소유자가 나중에 계약을 인정하면 어떻게 되나요?
  소유자가 추인하면 계약은 처음부터 소유자에게 효력이 생깁니다. 민법 제130조는 본인이 추인하지 않는 경우에만 효력이 없다고 정하므로, 소유자가 계약을 인정하면 임차인은 소유자에게 거주와 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 소유자에게 추인할지 묻는 것이 첫 순서가 됩니다.
• 대리인 행세를 한 사람이 돈이 없으면요?
  중개사와 공제사업자에게 청구합니다. 공인중개사법 제30조 제3항에 따라 개업공인중개사는 보증보험이나 공제에 가입해야 하므로, 중개사의 확인 과실이 인정되면 보장금액 안에서 공제사업자에게 받을 수 있습니다. 무권대리인에 대한 판결도 받아 두면 나중에 재산이 생겼을 때 집행할 수 있습니다.
• 중개사가 소유자 조카라서 믿었다고 하면요?
  그 말만으로 책임이 없어지지 않습니다. 대법원 2012다69654 판결은 중개사가 대리인이라는 사람의 말만 믿고 임대권한 없는 사람에게 보증금을 지급하게 한 과실을 인정했습니다. 가족이라는 설명이 있었더라도 위임장과 인감증명서, 소유자 본인 확인은 별도로 필요합니다.
• 임차인도 확인하지 않았는데 배상을 받을 수 있나요?
  받을 수 있지만 줄어들 수 있습니다. 중개를 맡겼다고 해서 거래당사자 본인의 조사·확인 책임이 모두 중개사에게 넘어가지 않으므로, 임차인이 위임장이나 인감증명서를 확인하지 않은 부주의가 손해의 원인이 되었다면 민법 제396조에 따라 과실상계됩니다. 비율은 사건마다 다릅니다.
• 무권대리인 책임을 못 묻는 경우가 있나요?
  있습니다. 민법 제135조 제2항은 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때, 또는 대리인이 제한능력자일 때에는 무권대리인 책임을 적용하지 않는다고 정합니다. 이때는 속여서 보증금을 받아 간 행위를 불법행위로 보아 민법 제750조로 손해배상을 청구합니다.
• 형사 고소도 함께 해야 하나요?
  보증금을 받아 사라졌다면 함께 하는 편이 좋습니다. 권한 없이 소유자를 대리한다고 속여 보증금을 받은 행위는 사기로 고소할 수 있고, 수사 과정에서 확보되는 계좌 거래 내역은 민사 소송에서 손해와 자금 흐름을 증명하는 자료가 됩니다. 민사 청구는 민법 제750조로 따로 합니다.

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