주택 임대차

집주인이 수리하는 동안 집을 못 썼다면 그 기간 월세를 안 내도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 집주인이 수선의무를 이행하느라 공사하는 동안 집을 쓰는 데 지장이 있었다면, 그 지장의 한도에서 월세 지급을 거절할 수 있습니다. 대법원은 임대인이 수선의무를 이행하는 과정에서 생긴 지장에도 차임지급거절이 인정된다고 보았습니다. 지금은 공사 기간과 쓰지 못한 방이나 설비를 사진과 문자로 남겨 두십시오.

월세 전액을 한꺼번에 끊어야 권리를 지킬 수 있는 것은 아닙니다. 쓰지 못한 부분만큼만 덜 내는 것이 원칙이고, 그 범위를 넘으면 오히려 연체가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 10월 방 3개짜리 빌라를 보증금 2천만원, 월세 90만원에 임차했습니다. 2026년 여름 욕실과 작은방 천장에서 물이 새자 집주인이 배관 공사를 했고, 공사 기간 한 달 동안 작은방과 욕실 하나를 쓰지 못했습니다. 집주인은 고쳐 준 것이니 월세는 그대로 내라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수리 기간 동안 월세를 덜 낼 수 있나요?

덜 낼 수 있습니다. 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임지급의무는 서로 대응하므로, 사용·수익에 부분적으로 지장이 있으면 임차인은 그 지장의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 임대인이 수선의무를 이행하느라 지장이 생긴 경우도 마찬가지입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 임대인에게 계약 존속 중 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지웁니다. 수리는 이 의무의 이행이지만, 그 기간 동안 임차인이 쓰지 못한 부분까지 차임을 낼 이유는 없다는 것이 법원의 판단입니다.

얼마만큼 덜 낼 수 있나요?

지장이 있었던 비율만큼입니다. 방 3개 중 1개를 2주 동안 쓰지 못했다면 그 방이 차지하는 비율과 기간을 기준으로 계산합니다. 집 전체를 쓰지 못해 다른 곳에 머물렀다면 그 기간 차임 전액을 거절할 여지가 있습니다.

예를 들어 월세 90만원 집에서 전체 면적의 3분의 1인 방을 한 달 동안 쓰지 못했다면 30만원을 덜 내는 식입니다. 임차물 일부가 임차인 과실 없이 쓸 수 없게 된 때 그 비율로 차임 감액을 청구할 수 있다는 민법 규정도 같은 계산을 뒷받침합니다. 공사 기간 동안 욕실을 전혀 쓸 수 없어 찜질방이나 숙박시설을 이용했다면, 그 비용은 차임 감액과 별도로 임대인의 수선의무 이행 방식에 문제가 있었는지와 함께 손해배상으로 따져 볼 수 있습니다.

수리를 거절하거나 계약을 끝낼 수 있나요?

수리 자체는 거절할 수 없습니다. 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못합니다. 다만 임차인의 의사에 반하는 보존행위로 임차 목적을 달성할 수 없게 되면 계약을 해지할 수 있습니다.

공사가 몇 달씩 이어져 사실상 살 수 없게 됐다면 해지 여부를 검토합니다. 해지하면 보증금 반환을 청구하고, 이사 비용 같은 손해가 있으면 함께 따집니다. 계약서에 수선 기간 중 차임을 그대로 낸다는 특약이 있어도, 법원은 그것만으로 차임지급거절권까지 배제한 것으로 보지 않은 사례가 있습니다.

수리 기간 월세 감액 대응 순서

• 공사 범위 확인 - 어느 방이나 설비를 언제까지 쓰지 못하는지 문자로 확인받습니다. 감액 계산의 근거입니다.
• 사진·기록 남기기 - 공사 전후 사진과 날짜를 남깁니다. 지장의 정도를 증명합니다.
• 감액 금액 계산 - 면적 비율과 기간으로 줄일 금액을 계산합니다. 과하게 줄이면 연체가 됩니다.
• 서면 통지 - 감액 금액과 계산 근거를 내용증명이나 문자로 보냅니다. 통지일이 남습니다.
• 나머지 차임 지급 - 감액분을 뺀 차임은 제때 냅니다. 계약 해지 사유를 만들지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사가 임차인 과실로 생긴 하자를 고치는 것이거나 계약서에 수선 부담 특약이 있다면 계약서와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수리 중 못 쓴 기간 월세를 안 내도 되나요?
  지장이 있었던 한도에서 안 내도 됩니다. 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결은 임대인이 수선의무를 이행함으로써 사용·수익에 지장이 초래된 경우에도 임차인이 그 지장의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다.
• 월세 전액을 거절할 수 있나요?
  집 전체를 쓰지 못했다면 가능하지만, 일부만 못 썼다면 그 비율만큼입니다. 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결은 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우 그 지장의 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다.
• 수리를 거절할 수 있나요?
  거절할 수 없습니다. 민법 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때 임차인이 이를 거절하지 못한다고 정합니다. 다만 공사 일정과 방법은 협의할 수 있으므로 생활에 지장이 적은 시간대를 요청해 볼 수 있습니다.
• 공사 때문에 살 수 없으면 해지할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제625조는 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 하고 그로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 임차인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 해지하면 보증금 반환을 청구합니다.
• 감액 금액은 어떻게 계산하나요?
  쓰지 못한 면적 비율과 기간을 곱합니다. 민법 제627조 제1항은 임차물 일부를 임차인 과실 없이 쓸 수 없게 된 때 그 부분의 비율로 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 계산 근거를 문자로 남겨 두십시오.
• 감액분을 빼고 냈는데 연체가 되나요?
  정당한 범위 안이라면 연체가 아닙니다. 다만 범위를 넘어 줄이면 그 초과분은 연체가 되고, 2기의 차임액에 이르면 해지 사유가 될 수 있습니다. 민법 제640조가 차임연체와 해지를 정하므로 계산은 보수적으로 합니다.

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