주택 임대차

집 수리비를 청구하기 전에 집이 팔렸으면 누구에게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

대항력이 있었다면 새 집주인에게, 없었다면 종전 집주인에게 받습니다. 대항력 있는 임차인의 집이 팔리면 새 집주인이 임대인 지위를 승계해 필요비·유익비 상환의무도 넘겨받기 때문입니다. 지금은 매도 당시 전입이 유지됐는지와 집을 비운 날부터 6개월이라는 청구 기한을 확인하십시오.

집이 팔렸다고 해서 종전 집주인과 새 집주인 모두에게 내용증명을 보내 둘 필요는 없습니다. 대항력이 있었는지만 확인하면 상대가 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2023년 7월 아파트를 보증금 3억원에 임차해 전입했고, 2024년 겨울 보일러가 고장 나 임대인에게 알린 뒤 자기 돈 180만원으로 교체했습니다. 계약이 끝날 때 보증금과 함께 정산하려고 미뤄 두던 중 2025년 6월 임대인이 아파트를 팔았습니다. M씨는 수리비를 종전 집주인과 새 집주인 중 누구에게 받아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수리비를 청구하기 전에 집이 팔렸으면 누구에게 받나요?

대항력이 있었다면 새 집주인에게 받습니다. 대항력 있는 임차인의 집이 팔리면 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로, 임차인은 새 소유자에게 필요비와 유익비의 상환을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다.

대항력이 없었다면 새 소유자는 임대인 지위를 승계하지 않으므로, 비용 상환은 종전 소유자에게만 청구할 수 있습니다. 전입신고를 하지 않았거나 매도 전에 이사한 경우가 여기에 해당합니다.

대항력이 없으면 새 집주인에게 점유자 비용상환을 청구할 수 없나요?

청구할 수 없습니다. 점유자의 비용상환청구권은 점유할 권리 없이 남의 물건을 점유해 소유자에게 돌려줘야 하는 사람을 위한 규정입니다. 대법원은 비용을 쓸 당시 임대차처럼 적법한 점유 권원이 있었다면 그 계약의 상대방에게만 청구할 수 있고, 계약 상대방이 아닌 새 소유자에게 점유자로서 비용상환을 구할 수는 없다고 판단했습니다.

필요비와 유익비는 언제, 얼마를 받을 수 있나요?

필요비는 쓴 즉시, 유익비는 임대차가 끝날 때 청구합니다. 보일러·누수 수리처럼 집을 보존하는 데 쓴 필요비는 지출하면 바로 임대인에게 청구할 수 있습니다. 새시 교체처럼 집의 가치를 높인 유익비는 임대차 종료 때 가치 증가가 남아 있는 경우에 한해 임대인이 선택한 지출액이나 증가액을 받습니다.

계약서에 원상복구 특약이 있으면 어떻게 되나요?

비용상환을 청구하지 못할 수 있습니다. 비용상환 규정은 강행규정이 아니어서, 계약서에 「임차인이 설치한 시설은 퇴거 때 원상복구한다」는 특약이 있으면 유익비 상환청구권을 미리 포기한 것으로 해석되는 경우가 많습니다. 반면 집을 보존하는 데 꼭 필요한 수리는 임대인의 수선의무에 속하므로 특약 문구를 따로 따져 봐야 합니다.

임차주택 수리비 청구 대응 순서

• 지출 증빙 정리 - 수리 견적서, 영수증, 수리 전후 사진을 모읍니다. 필요비인지 유익비인지 나눠 둡니다.
• 대항력 확인 - 매도 당시 전입과 입주가 유지되고 있었는지 확인합니다. 대항력이 있으면 새 소유자가 상대방입니다.
• 청구서 발송 - 상대방에게 금액과 근거를 적어 내용증명이나 문자로 청구합니다. 집을 비우기 전에 보내 둡니다.
• 보증금 정산에 반영 - 보증금을 돌려받을 때 수리비를 함께 정산하자고 요구합니다. 상계 합의는 문서로 남깁니다.
• 기한 안에 소송 - 합의가 안 되면 집을 비운 날부터 6개월 안에 소송이나 지급명령을 냅니다. 기한이 지나면 청구가 막힙니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원상복구 특약이나 수리비 부담 특약이 있거나 임대인 동의 없이 공사했다면 계약서 문구와 공사 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 비용상환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수리를 허락한 사람은 전 집주인인데요?
  대항력이 있었다면 그래도 새 집주인에게 청구합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 양수인은 임대인 지위를 승계하므로 종전 임대인이 부담하던 비용 상환의무도 함께 넘겨받습니다. 누가 수리를 허락했는지는 상대방을 정하는 기준이 아닙니다.
• 대항력이 없으면 새 집주인에게 청구할 방법은 없나요?
  점유자 비용상환 규정으로도 어렵습니다. 대법원 2001다64752 판결은 비용 지출 당시 계약관계 등 적법한 점유 권원이 있었다면 그 계약 상대방에게만 청구할 수 있고, 점유회복 당시 소유자에게 민법 제203조에 따른 상환을 구할 수 없다고 보았습니다.
• 필요비와 유익비는 어떻게 구분하나요?
  필요비는 집을 쓸 수 있는 상태로 보존하는 데 든 비용이고, 유익비는 집의 객관적 가치를 높인 비용입니다. 보일러·배관 수리는 필요비, 새시·붙박이장 설치는 유익비가 되는 경우가 많습니다. 민법 제626조는 필요비는 즉시, 유익비는 종료 때 가치 증가가 남아 있을 때 상환하도록 정합니다.
• 청구 기한이 있나요?
  있습니다. 민법 제654조가 준용하는 제617조에 따라 임차인이 지출한 비용의 상환청구는 임대인이 집을 반환받은 날부터 6월 안에 해야 합니다. 이 기간은 제척기간이어서 지나면 청구할 수 없으므로, 이사 전후로 청구서를 보내고 합의가 안 되면 기한 안에 소송을 냅니다.
• 보증금에서 수리비를 빼고 받을 수 있나요?
  임대인과 합의하면 보증금 반환 때 함께 정산할 수 있습니다. 합의가 없으면 임차인이 일방적으로 공제를 주장하기보다 상계 의사표시를 문서로 하고 다툼에 대비하는 편이 안전합니다. 정산 합의는 금액과 항목을 적어 서면으로 남깁니다.
• 원상복구 특약이 있으면 못 받나요?
  유익비는 받지 못하는 경우가 많습니다. 판례는 원상복구 특약을 유익비 상환청구권을 미리 포기한 것으로 해석하는 경향이 있습니다. 다만 집을 보존하는 데 필요한 수리는 민법 제623조의 임대인 수선의무에 속하므로, 특약이 필요비까지 배제하는지는 문구를 보고 따로 판단합니다.

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