농지·산지

종중 땅을 수십 년 무상으로 개간해 썼다면 반환할 때 개간비를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

받기 어렵습니다. 대법원은 종중이 종중원에게 땅을 오래 무상으로 쓰게 했다면 반환 요청을 받을 때 유익비를 청구하지 않기로 한 묵시적 약정이 있다고 보았습니다. 2015다3914 판결로 사용대차 성립, 유익비 계산법, 6개월 청구 기간을 함께 정리했습니다.

받기 어렵습니다. 대법원은 종중이 종중원에게 땅을 오래 무상으로 쓰게 한 경우, 사용·수익에 충분한 기간이 지나 반환 요청을 받으면 유익비를 청구하지 않고 그대로 돌려준다는 묵시적 약정이 있다고 보는 것이 당사자의 진정한 의사에 맞다고 했습니다. 개간으로 땅값이 올랐다는 사정만으로 반환을 미룰 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 1970년대부터 종중 소유 임야 3필지를 무상으로 쓰며 과수원으로 개간했고, 종중 선산의 묘 관리와 시제 준비를 맡아 왔습니다. 종중은 사용료를 요구한 적이 없었고, 아버지가 돌아가신 뒤에는 A씨가 이어서 경작했습니다. 2026. 5. 종중은 총회 결의를 거쳐 땅을 돌려 달라는 내용증명을 보냈습니다. A씨는 개간에 들인 비용만 해도 1억 원이 넘는다고 생각합니다. 2026. 9. A씨는 땅을 돌려줘야 하는지, 개간비를 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중 땅을 무상으로 쓰는 관계는 법적으로 무엇인가요?

계약서가 없어도 묵시적 사용대차계약이 성립할 수 있습니다. 사용대차는 한쪽이 물건을 무상으로 쓰게 하고, 상대방이 쓴 뒤 돌려주기로 하는 계약입니다. 종중이 사정을 알면서 수십 년 동안 이의나 사용료 요구를 하지 않았고, 종중원이 묘 관리와 시제를 맡아 왔다면 이런 계약이 인정되기 쉽습니다.

반환 시기를 정하지 않았다면 차주는 사용·수익이 끝난 때 돌려주면 됩니다. 다만 사용·수익에 충분한 기간이 지나면 종중은 언제든 계약을 해지하고 반환을 구할 수 있습니다. 수십 년 무상 사용은 대개 충분한 기간으로 평가됩니다.

이 사건에서 법원은 종중이 처음에는 묘 관리와 시제 준비를 위해 다른 논의 지분을 위토로 쓰게 했는데, 거기서 나는 쌀이 많지 않자 문제의 토지까지 무상으로 쓰게 한 것으로 보았습니다. 종중 대표가 사용료 지급을 요구하는 서신을 보낸 적은 있지만 반환을 요구하거나 사용을 막지는 않았다는 사정도 고려되었습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원 2018. 3. 27. 선고 2015다3914 판결 사안에서 종중원 부자는 종중 소유 토지를 수십 년 동안 점유하며 임야를 과수원 등으로 개간했고, 종중의 분묘를 관리하고 시제를 준비했습니다. 원심은 묵시적 사용대차를 인정하면서도, 토지 가치 증가가 남아 있다며 감정 결과에 따라 약 1억 6,316만 원의 유익비 상환을 인정했습니다.

대법원은 장기 무상 사용대차는 종중과 종중원 관계가 아니면 찾기 힘들 만큼 이례적이고, 사용이익을 누린 종중원의 유익비 청구는 형평에 어긋날 수 있다고 했습니다. 그래서 “이러한 경우에는 사용·수익에 충분한 기간이 지나면 종중의 반환 요청을 받은 종중원이 유익비를 지출하였더라도 그 상환을 청구하지 않고 토지를 그대로 반환한다는 묵시적 약정이 포함되어 있다고 보는 것이 당사자의 진정한 의사에 부합한다.”라고 판시하고, 그 부분을 파기환송했습니다. 다만 대법원은 유익비 청구권이 곧바로 없다고 단정하지 않고, 계약의 동기와 경위, 당사자 사이의 형평 등을 종합해 다시 심리하라고 했습니다.

유익비가 인정되면 금액은 어떻게 계산하나요?

실제로 지출한 금액이 기준입니다. 유익비는 가액 증가가 남아 있을 때 회복자가 고르는 대로 지출금액이나 증가액 중 하나를 상환받습니다. 오래되어 영수증이 없으면 가치 증가에 드는 비용을 추정할 수 있지만, 실제 비용을 쓴 날을 기준시점으로 계산한 뒤 물가상승률 등을 반영해 현재 가치로 바꾸어야 합니다.

원심은 감정 시점을 기준으로 한 개량 투입비를 그대로 지출금액으로 보았는데, 대법원은 이를 잘못이라고 했습니다. 개간 연도별 작업 내용과 비용 자료를 남겨 두는 것이 중요합니다. 종중원의 점유취득시효 주장은 이 사건에서 자주점유 추정이 깨졌다는 이유로 배척되었고, 시효 요건은 「20년 넘게 점유한 땅을 내 이름으로 돌릴 수 있나요? 점유취득시효 20년과 등기부취득시효 10년의 요건 차이, 소유의 의사·평온·공연의 추정과 추정이 깨지는 경우, 시효 완성 뒤 등기를 마쳐야 소유권을 취득한다는 원칙, 동산 10년·5년 기간까지」에서 자세히 설명했습니다.

종중 토지 반환·유익비 분쟁 대응 순서

• 사용 경위 정리 - 사용 시작 시기, 사용료 지급 여부, 묘 관리·시제 준비 내역으로 무상 사용 관계를 확인합니다.
• 반환 요청 확인 - 종중 총회 결의와 반환 요청 통지의 시기와 내용을 확인합니다.
• 비용 자료 확보 - 개간 연도별 지출 영수증, 장비·인부 비용, 지목 변경 자료를 모읍니다.
• 협의안 검토 - 소송 전에 반환 시기, 수확물 처리, 분묘 관리 인계를 종중과 협의할 수 있는지 살핍니다.
• 청구 기간 관리 - 반환하면 그날부터 6개월 안에 비용상환을 청구할지 결정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무상 사용 기간과 종중이 반환을 요구한 시기, 개간 비용을 증명할 자료가 있는지에 따라 유익비 청구가 받아들여질지가 달라집니다. 개간된 땅이 수용되는 경우는 「임야를 개간해 과수원으로 쓰던 땅이 수용되면 과수원으로 보상받나요?」에서 설명했습니다. 법무법인 윤성은 종중 토지 인도와 유익비·점유 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서가 없어도 종중 땅을 빌려 쓴 것으로 보나요?
  네, 종중이 사정을 알면서 오랫동안 이의나 사용료 요구 없이 쓰게 했다면 묵시적 사용대차가 인정될 수 있습니다. 2015다3914 사건도 계약서 없이 묘 관리와 시제 준비를 맡긴 사정 등으로 인정했습니다.
• 종중이 갑자기 땅을 돌려 달라고 하면 바로 돌려줘야 하나요?
  반환 시기를 정하지 않은 사용대차는 사용·수익에 충분한 기간이 지나면 종중이 언제든 해지하고 반환을 구할 수 있습니다. 수십 년 무상 사용이라면 대개 충분한 기간이 지났다고 평가됩니다.
• 사용료를 조금이라도 냈다면 결론이 달라지나요?
  사용의 대가를 냈다면 무상인 사용대차가 아니라 임대차로 볼 여지가 있습니다. 임차인의 유익비는 임대차 종료 때 가액 증가가 남아 있으면 상환 대상이어서, 대가의 성격을 따져야 합니다.
• 개간비 영수증이 없으면 유익비를 전혀 못 받나요?
  비용을 쓴 것이 명백하면 가치 증가에 드는 비용을 추정할 수 있습니다. 다만 실제 지출한 날을 기준으로 산정한 뒤 물가상승률 등을 반영해 현재 가치로 바꾸어야 하고, 감정 시점 기준 금액은 쓸 수 없습니다.
• 오래 경작했으니 시효로 내 땅이 되지 않나요?
  점유취득시효는 소유의 의사로 20년간 점유해야 합니다. 무상으로 빌려 쓴 점유는 소유의 의사가 없는 점유여서 시효가 인정되기 어렵고, 2015다3914 사건에서도 자주점유 추정이 깨졌다며 배척되었습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 임야를 개간해 과수원으로 쓰던 땅이 수용되면 과수원으로 보상받나요?
• 종중 대표에게서 임야를 샀는데 총회 결의가 없었다면 소유권을 못 얻나요?

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