재개발·재건축

수용 보상을 개별공시지가가 아닌 표준지 공시지가로 하는 것, 위헌인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

위헌이 아니라는 것이 헌법재판소 판단이고, 수용 보상액은 표준지 공시지가를 기준으로 여러 요인을 반영한 적정가격으로 정해집니다. 헌법재판소는 개별공시지가가 아닌 표준지 공시지가를 기준으로 한 보상 규정이 헌법상 정당보상 원칙에 어긋나지 않는다고 보았습니다. 지금은 위헌 주장보다 감정평가에서 비교표준지 선정과 개별요인 보정이 적정했는지부터 확인하십시오.

보상금이 개별공시지가보다 낮게 나왔다는 사정만으로 위헌을 다툴 필요는 없습니다. 보상금 증액은 감정평가의 잘못을 짚는 보상금증액 소송으로 다툽니다.

이런 상담이 많습니다

I씨가 가진 논 1,600제곱미터가 2024년 택지개발사업 구역에 편입됐습니다. 협의가 안 돼 2025년 중앙토지수용위원회가 보상금 25억원으로 수용재결을 했고, I씨의 이의신청도 기각됐습니다. I씨는 같은 땅의 개별공시지가로 계산하면 훨씬 많은데 표준지 공시지가를 기준으로 삼는 규정이 정당보상 원칙에 어긋난다며, 행정소송을 내면서 위헌제청을 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수용 보상금은 어떤 기준으로 정하나요?

공시지가를 기준으로 하되 여러 요인을 반영한 적정가격으로 정합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 공시기준일부터 가격시점까지의 토지 이용계획, 해당 공익사업의 영향을 받지 않는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률과 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려해 평가한 적정가격으로 보상하도록 정합니다.

여기서 공시지가는 대상 토지와 이용가치가 비슷한 표준지의 공시지가를 말합니다. 공공용지의 매수와 토지 수용에 대한 보상 목적으로 지가를 산정할 때는 표준지 공시지가를 기준으로 하도록 부동산 가격공시법이 정합니다.

사업인정 뒤 취득하는 토지는 사업인정고시일 전을 공시기준일로 하는 공시지가를 씁니다. 공익사업 계획이 공고되면서 땅값이 이미 움직였다면 그 공고일 전 시점의 공시지가를 기준으로 합니다. 개발 기대로 오른 가격이 보상에서 빠지는 이유입니다.

개별공시지가로 보상하지 않는 것은 위헌 아닌가요?

헌법재판소는 위헌이 아니라고 했습니다. 공시지가는 평가 기준과 절차로 보아 대상 토지가 공고일 당시 갖는 객관적 가치를 평가하기 위한 것으로 적정성이 있고, 표준지와 대상 토지 사이의 가격 유사성이 보장되도록 표준지 선정의 적정성도 확보돼 있다고 보았습니다. 그래서 개별공시지가로 보상액을 산정하지 않았다고 정당보상 원칙에 어긋나지 않는다는 결론입니다.

같은 결정은 국가가 수용할 때와 과세할 때 서로 다른 기준을 쓰는 것은 바람직하지 않다며 정책적 개선을 주문했습니다. 개별공시지가도 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 써서 산정하는 값이어서, 두 가격 차이 자체가 보상액 위법의 근거가 되지는 않습니다.

보상금이 낮다면 무엇을 다투나요?

감정평가의 구체적 잘못을 다툽니다. 보상액은 가격시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 고려해 산정하고, 일시적 이용상황이나 소유자의 주관적 가치는 고려하지 않습니다. 비교표준지가 대상 토지와 용도지역이나 이용상황이 다른지, 개별요인 보정이 빠졌는지를 짚어야 합니다.

보상금 증감 소송은 수용재결을 한 토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 피고로 합니다. 피고를 잘못 정하면 시간을 잃습니다.

수용 보상금 대응 순서

• 재결서 수령일 확인 - 수용재결서나 이의재결서를 받은 날을 확인합니다. 이의신청은 30일, 소송은 90일 또는 60일 안에 해야 합니다.
• 감정평가서 확보 - 재결의 근거가 된 감정평가서를 받아 봅니다. 비교표준지와 보정 내용이 적혀 있습니다.
• 비교표준지 검토 - 대상 토지와 용도지역·이용상황·거리가 비슷한지 대조합니다. 표준지 선정 잘못은 증액 사유가 됩니다.
• 보상금증액 소송 제기 - 사업시행자를 피고로 소를 냅니다. 법원 감정을 신청해 다시 평가받습니다.
• 위헌 주장 여부 결정 - 표준지 기준 자체는 합헌 선례가 있어 신청 실익을 따집니다. 기각되면 30일 안에 헌법소원을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지에 무허가 건축물이나 불법 형질변경이 있거나 영업손실·지장물 보상이 함께 걸려 있으면 평가 기준이 달라지므로 감정평가서와 재결서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지수용 보상금 증액 소송과 수용재결 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수용 보상은 왜 개별공시지가가 기준이 아닌가요?
  법률이 표준지 공시지가를 기준으로 정했기 때문입니다. 부동산 가격공시법 제8조는 토지 수용에 대한 보상 목적으로 지가를 산정할 때 이용가치가 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 하도록 정하고, 토지보상법 제70조 제1항은 이를 기준으로 여러 요인을 반영한 적정가격으로 보상하도록 합니다.
• 표준지 공시지가 기준은 정당보상에 어긋나지 않나요?
  헌법재판소 2001. 4. 26. 2000헌바31 결정은 어긋나지 않는다고 보았습니다. 공시지가는 대상 토지의 객관적 가치를 평가하기 위한 것으로 적정성이 있고 표준지 선정의 적정성도 보장되므로, 개별공시지가로 산정하지 않았다고 헌법 제23조 제3항의 정당보상 원칙에 위배되지 않는다는 판단입니다.
• 개발 소식으로 오른 땅값도 보상에 반영되나요?
  반영되지 않는 것이 원칙입니다. 토지보상법 제70조 제5항은 공익사업 계획이나 시행이 공고·고시되어 토지 가격이 변동됐다면 그 공고일 또는 고시일 전을 공시기준일로 하는 공시지가를 기준으로 하도록 정합니다. 해당 공익사업의 영향을 받지 않는 지역의 지가변동률을 쓰는 것도 같은 취지입니다.
• 수용재결에 불복하려면 언제까지 해야 하나요?
  이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 해야 합니다. 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 제기해야 합니다. 토지보상법 제83조 제3항과 제85조 제1항이 정한 기간입니다.
• 보상금증액 소송은 누구를 상대로 내나요?
  토지소유자가 내는 보상금 증액 소송은 사업시행자를 피고로 합니다. 토지보상법 제85조 제2항은 보상금 증감 소송에서 토지소유자나 관계인이 원고이면 사업시행자를, 사업시행자가 원고이면 토지소유자나 관계인을 피고로 정합니다. 토지수용위원회를 피고로 하면 안 됩니다.
• 감정평가에서 무엇을 다투면 보상금이 늘어나나요?
  비교표준지 선정과 개별요인 보정을 다툽니다. 토지보상법 제70조 제2항은 가격시점의 현실적 이용상황과 일반적 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하도록 정하므로, 비교표준지의 용도지역이나 이용상황이 대상 토지와 다르거나 도로 접면·형상 보정이 빠졌다면 법원 감정으로 다시 평가받을 사유가 됩니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성