농지·산지

무허가 축사에서 하던 축산업도 수용되면 영업손실 보상을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

원칙적으로 받지 못합니다, 영업손실 보상은 적법한 장소에서 해 온 영업만 대상이어서 무허가건축물을 사업장으로 쓴 축산업은 제외됩니다. 대법원도 이 기준을 정한 규칙 조항이 정당하다고 보았습니다. 지금은 재결서 정본을 받은 날짜와 관리사의 건축허가 여부부터 확인하십시오.

영업손실을 못 받는다고 해서 토지와 지장물 보상까지 포기할 필요는 없습니다. 재결서에서 항목별 금액을 나눠 보고 다툴 부분만 고르면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2015년부터 자기 땅에서 소를 키우며, 건축허가 없이 컨테이너를 이어 붙인 조립식 건물을 관리사로 써 왔습니다. 2024년 이 땅이 하천 정비사업 구역에 들어갔고, 사업시행자와 보상 협의가 이뤄지지 않아 수용재결 절차로 넘어갔습니다. 2025년 7월 중앙토지수용위원회는 토지와 지장물 보상금은 정했지만 축산업 영업손실은 인정하지 않았습니다. F씨는 10년 가까이 해 온 영업인데 보상을 못 받는 것이 맞는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무허가 건물에서 하던 영업도 영업손실 보상 대상인가요?

원칙적으로 아닙니다. 영업손실 보상 대상은 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속해 온 영업이고, 무허가건축물은 적법한 장소에서 빠집니다. 그래서 무허가 관리사를 사업장으로 쓴 축산업은 보상 대상에서 제외됩니다.

대법원 2014. 3. 27. 선고 2013두25863 판결은 무허가건축물에서 축산업을 한 사람의 영업손실을 인정하지 않은 수용재결 사안에서, 이 규칙 조항이 법률의 위임 범위를 벗어나거나 정당한 보상 원칙에 어긋난다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 영업을 폐업하거나 휴업한 데 따른 손실을 영업이익과 시설 이전비용 등을 고려해 보상하도록 하고, 보상기준은 국토교통부령으로 정하게 합니다.

왜 무허가 건물의 영업은 보상에서 빠지나요?

대법원은 무허가건축물을 사업장으로 쓰면 행정규제와 세금을 피할 가능성이 크고, 허가를 받았다면 불허되거나 줄었을 규모의 영업 손실까지 보상하는 것은 불합리하다는 점을 들었습니다. 그래서 영업 개념에 적법한 장소라는 요소를 넣은 규칙이 정당하다고 보았습니다.

무허가 건물을 빌려 영업한 임차인은 어떻게 되나요?

예외가 있습니다. 무허가건축물에서 임차인이 영업한 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일 등 1년 이전부터 부가가치세법에 따른 사업자등록을 하고 해 온 영업이면 보상 대상입니다. 같은 무허가 건물이라도 소유자가 직접 영업했는지, 임차인이 영업했는지에 따라 결론이 갈립니다.

축산업처럼 관계 법령상 허가나 등록이 필요한 영업이라면, 사업인정고시일 등 전에 그 허가 등을 받아 그 내용대로 해 온 영업이어야 한다는 요건도 함께 갖춰야 합니다.

수용재결에 불복하면 누구를 상대로 무엇을 내나요?

보상금을 더 받으려는 소송은 사업시행자를 피고로 하는 보상금 증액 소송입니다. 재결서를 받은 날부터 90일 안에 내고, 이의신청을 거쳤다면 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 안에 냅니다.

이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 합니다. 지방토지수용위원회 재결이라면 그 위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 냅니다.

수용재결 영업손실 대응 순서

• 재결서 항목 분리 - 토지, 지장물, 영업손실 금액을 항목별로 나눕니다. 다툴 항목과 받아들일 항목을 정합니다.
• 건축물 적법성 확인 - 관리사와 축사의 건축허가·신고, 사용승인 여부를 건축물대장으로 확인합니다. 적법한 장소인지가 영업손실 보상의 출발점입니다.
• 영업 기록 정리 - 축산업 허가·등록증, 사업자등록일, 출하 기록을 모읍니다. 사업인정고시일 전부터 계속한 영업인지 보여 줍니다.
• 불복 기한 계산 - 재결서 정본 수령일부터 이의신청 30일, 행정소송 90일을 계산합니다. 이의신청을 거치면 소송 기한은 60일입니다.
• 증액 소송 준비 - 감정평가서의 영업이익 산정 근거를 검토합니다. 소송에서는 법원 감정으로 다시 평가합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부만 무허가이거나 축사와 관리사의 허가 상태가 다르면 건축물대장과 재결서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지수용 보상금 증액 소송과 수용재결 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 축사는 허가를 받았고 관리사만 무허가라면요?
  영업이 주로 이루어진 장소가 어디인지에 따라 달라질 수 있습니다. 규칙은 적법한 장소에서 한 영업을 보상 대상으로 정하므로, 허가받은 축사가 영업의 중심이었다면 그 점을 건축물대장과 현장 자료로 주장해 볼 여지가 있습니다.
• 무허가 건물에서 장사한 임차인은 보상받나요?
  받을 수 있습니다. 무허가건축물에서 임차인이 영업한 경우에는 사업인정고시일 등 1년 이전부터 부가가치세법에 따른 사업자등록을 하고 해 온 영업이면 보상 대상입니다. 사업자등록일이 이 기준을 넘는지부터 확인합니다.
• 이의신청을 꼭 거쳐야 소송을 낼 수 있나요?
  거치지 않아도 됩니다. 재결에 불복하면 재결서를 받은 날부터 90일 안에 바로 행정소송을 낼 수 있고, 이의신청을 거쳤다면 이의신청 재결서를 받은 날부터 60일 안에 냅니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 합니다.
• 보상금을 더 받으려면 누구를 피고로 하나요?
  보상금의 증감에 관한 소송은 토지소유자나 관계인이 내면 사업시행자를 피고로 합니다. 토지수용위원회를 피고로 삼으면 안 됩니다. 재결 자체의 위법을 다투는 취소소송과는 피고가 다릅니다.
• 축산업 허가 없이 소를 키웠다면 어떻게 되나요?
  관계 법령상 허가 등이 필요한 영업은 사업인정고시일 등 전에 그 허가 등을 받아 그 내용대로 해 온 영업이어야 보상 대상입니다. 축산업 허가나 등록이 없었다면 건물이 적법해도 영업손실 보상을 받기 어렵습니다.
• 영업손실 보상은 어떻게 계산하나요?
  법은 폐업이나 휴업에 따른 영업손실을 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려해 보상하도록 하고, 구체적 산정 방법은 국토교통부령에 맡깁니다. 감정평가서에서 영업이익을 어떤 자료로 산정했는지 확인해 다툴 부분을 찾습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성