재개발·재건축

보상금 받은 건물을 세놓았다면 임차인 영업보상금까지 물어줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

보상협의를 하고 보상금을 받은 건물을 남에게 빌려줬더라도, 임차인 영업이 법령상 영업손실 보상대상이 아니었다면 사업시행자가 준 영업보상금은 통상손해로 보기 어렵습니다. 대법원 2020다298198 판결로 배상 범위와 대응 순서를 정리했습니다.

반드시 그렇지는 않습니다. 임차인의 영업이 법령상 영업손실 보상대상이 아니었다면, 사업시행자가 임차인에게 준 보상금은 통상손해로 보기 어렵다는 것이 대법원 판단입니다. 협의 위반이 문제 되더라도 청구받은 금액 전부를 그대로 인정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2017. 5. 시와 창고 건물 등 지장물 보상협의를 하고 보상금 6,000만 원을 받았습니다. 도로 사업이 몇 년째 멈추자 A씨는 2021. 3. 창고를 B씨에게 세놓았고, B씨는 그달 사업자등록을 하고 가구 공장을 운영했습니다. 시는 2021. 11. 사업 실시계획을 새로 고시한 뒤 2025. 6. B씨에게 영업손실보상금 4,200만 원을 지급했습니다. 2026. 2. 시는 A씨가 보상협의를 어겼다며 4,200만 원을 배상하라는 소장을 보냈습니다. A씨는 이 돈을 모두 물어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보상협의 후 건물을 세놓으면 계약 위반이 되나요?

협의서에 인도·철거 협조 의무가 있다면 위반으로 볼 수 있습니다. 판결 사안의 보상협의는 시가 지장물 사용권한을 취득하고 자기 부담으로 철거하며, 소유자는 보상금을 받고 공사 시공을 승낙하는 내용이었습니다.

원심은 소유자가 지장물을 인도하고 철거에 협조할 의무가 있는데도 공장건물을 임대해 계약상 의무를 어겼다고 보았습니다. 대법원은 이 부분을 따로 뒤집지 않고, 배상할 손해의 범위를 다시 심리하라고 했습니다. 사업이 중단됐다가 다른 이름의 사업으로 다시 고시된 사안이었는데도 협의상 의무는 문제 되었습니다.

그래서 다툼은 대개 「위반이 있었는지」보다 「얼마를 물어야 하는지」에서 갈립니다. 협의서의 사용권한, 인도 시기, 철거 주체 문구를 먼저 읽어 보아야 합니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

임차인 영업이 보상대상이 아니라면 그 보상금은 통상손해가 아닐 수 있다고 보아 원심판결을 파기했습니다. 시는 2008. 12. 23. 공장건물 등 지장물 보상협의를 하고 같은 달 31일 보상금 87,313,350원을 지급했습니다. 사업은 2010. 5.쯤 공공주택지구 편입으로 멈췄고, 지구 지정이 풀린 뒤 2016. 9. 12. 새 도로 사업 실시계획이 인가·고시되었습니다.

그사이 소유자는 공장을 임대했고, 임차인은 2015. 12. 1. 사업자등록을 했습니다. 시는 2019. 3. 28. 임차인에게 영업손실보상금 47,636,660원을 주고 소유자에게 같은 금액을 청구했습니다. 대법원은 사업자등록이 고시일 1년 전이 아니어서 보상대상 영업이 아닌 것으로 보인다고 하고, 그렇다면 “원고가 소외인에게 영업손실보상금을 지급한 것은 사회일반의 거래관념 또는 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해에 해당하지 아니한다고 볼 여지가 있다.”라고 판시했습니다. 시가 보상대상 아닌 영업에 보상금을 줄 것이라는 특별한 사정을 소유자가 알았거나 알 수 있었다고 보기도 어렵다고 했습니다.

임차인 영업은 언제 영업손실 보상대상이 되나요?

사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속 영업해야 하고, 허가가 필요한 업종이면 그 전에 허가를 받아야 합니다. 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 사업인정고시일등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업했어야 합니다.

판결이 적용한 구 토지보상법 제77조와 시행규칙 제45조는 현행 법령에서도 같은 구조로 유지되고 있습니다. 판결문은 공장건물이 무허가건축물인지를 따로 밝히지 않았으므로, 실제 사건에서는 건축물대장과 사업자등록일, 고시일을 함께 대조해야 합니다. 임차인 쪽에서 보상 요건을 다투는 문제는 「도로 예정지 가설건축물에서 가게를 했는데 철거되면 영업손실 보상을 받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

사업시행자가 청구한 금액을 줄이려면 무엇을 내야 하나요?

임차인 영업이 보상대상이 아니었다는 사실과, 임대 당시 그런 지급을 예견할 수 없었다는 사정을 자료로 보여야 합니다. 판결은 통상손해와 특별손해를 나누어, 둘 다 인정하기 어렵다고 보아 원심을 파기했습니다.

통상손해 단계에서는 고시일과 사업자등록일, 허가 여부, 건축물대장이 핵심 자료입니다. 특별손해 단계에서는 보상협의 당시 사업시행자가 임대 금지나 영업보상 부담을 알려 주었는지, 임대 사실을 언제 알았는지를 따집니다. 사업시행자가 임차인과 협의한 보상금 산정서도 함께 받아 금액이 영업이익과 이전비 기준에 맞는지 보아야 합니다.

지장물 보상 후 배상 청구 대응 순서

• 보상협의서 확인 - 사용권한, 인도 시기, 철거 주체와 협조 의무 문구를 확인합니다.
• 날짜 대조 - 사업인정고시일등, 임대차 시작일, 임차인 사업자등록일을 한 표에 정리합니다.
• 지급 근거 요구 - 사업시행자와 임차인 사이의 영업손실보상 협의서와 산정 자료를 받아 봅니다.
• 손해 범위 다툼 - 보상대상이 아닌 지급분은 통상손해가 아니고, 임대 당시 예견할 수 없었다고 주장합니다.
• 임대차 정리 - 임차인과의 계약에서 인도 시기와 원상회복 조항을 점검합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인의 사업자등록 시점과 건물의 적법성, 보상협의서 문구에 따라 배상 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공익사업 보상협의 분쟁과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보상금을 받고 나서 사업이 몇 년 멈추면 건물을 써도 되나요?
  협의서에 사용권한을 사업시행자에게 넘긴다는 내용이 있다면 임의로 쓰거나 빌려주면 위반이 될 수 있습니다. 사업이 멈춘 동안 쓰려면 사업시행자의 서면 동의를 받아 두는 편이 안전합니다.
• 통상손해와 특별손해는 어떻게 다른가요?
  통상손해는 그런 채무불이행이 있으면 거래관념상 보통 생기는 손해이고, 특별손해는 당사자의 개별 사정으로 생긴 손해입니다. 특별손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상합니다.
• 임차인의 사업자등록이 늦으면 영업보상을 전혀 못 받나요?
  무허가건축물 등에서 영업하는 임차인은 사업인정고시일등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업했어야 보상대상입니다. 적법한 건축물이라면 고시일등 전부터 계속 영업했는지가 기준입니다.
• 사업이 중단 후 다시 시작되면 어느 고시일이 기준인가요?
  판결 사안에서 대법원은 새로 인가·고시된 사업의 고시일을 기준으로 임차인 사업자등록 시점을 대조했습니다. 고시 이력과 사업의 동일성을 함께 보아야 합니다.
• 사업시행자가 임차인에게 준 보상금을 저에게 바로 받아갈 수 있나요?
  협의 위반을 이유로 손해배상을 청구하려면 소송 등으로 배상 범위가 정해져야 합니다. 사업시행자가 지급했다는 사실만으로 그 금액 전부가 손해로 인정되지는 않습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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