등기·명의신탁

특별조치법으로 상속등기된 땅에 이의하지 않았으면 시효취득이 막히나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

막힐 수 있습니다. 여러 차례 특별조치법으로 등기할 기회가 있었는데도 하지 않고, 소유자가 그 법으로 등기한 사실을 알고도 이의하지 않았다면 자주점유 추정이 깨질 수 있습니다. 지금은 매수 사실을 보여 줄 다른 자료가 남아 있는지부터 찾아보십시오.

매매를 증명하지 못했다고 해서 그 이유만으로 자주점유 추정이 깨지지는 않습니다. 매매 주장이 받아들여지지 않은 것과 타주점유가 증명된 것은 다릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1993년 B씨의 아버지에게서 밭을 사고 계약서 없이 대금을 현금으로 치렀습니다. 등기를 넘겨받지 못한 채 30년 넘게 농사를 지었고, 그사이 특별조치법으로 등기할 기회도 흘려보냈습니다. 2021년 B씨가 특별조치법으로 상속등기를 했지만 A씨는 알고도 이의하지 않았고, 2025년 B씨가 밭을 비워 달라고 하자 시효취득을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자주점유는 누가 증명해야 하나요?

점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 스스로 자주점유를 증명할 필요가 없습니다. 타주점유라는 사정은 시효취득을 부정하는 쪽이 증명해야 합니다. 점유자가 매매 같은 자주점유 권원을 주장했다가 인정받지 못했다는 사정만으로 추정이 깨지지도 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람이 등기로 소유권을 취득한다고 정합니다. 30년 넘게 점유했다면 기간 요건은 채워졌고, 쟁점은 소유의 의사입니다.

특별조치법 등기에 이의하지 않으면 왜 불리한가요?

진정한 소유자라면 하지 않을 태도로 평가되기 때문입니다. 점유 기간 동안 특별조치법이 여러 번 시행돼 등기할 기회가 있었는데도 하지 않았고, 오히려 소유자가 그 법으로 등기한 뒤에도 이의하지 않았다면 자주점유 추정이 깨질 수 있습니다. 소유자가 그 등기를 기초로 근저당권이나 지상권을 설정한 것을 알고도 가만히 있었던 사안에서도 추정이 번복됐습니다.

추정이 깨지는 기준은 겉으로 드러난 객관적 사정입니다. 점유자의 속마음이 아니라 권원의 성질과 점유를 둘러싼 모든 사정으로 판단합니다.

그래도 시효취득을 주장할 방법이 있나요?

있습니다. 등기를 하지 못한 이유가 있었다면 그 사정을 증명해 추정을 지킬 수 있습니다. 매도인 측과 등기 이전을 두고 연락한 기록, 특별조치법 보증인을 구하려다 실패한 경위, 상속등기 사실을 늦게 안 경위가 여기에 해당합니다. 판례도 추정이 「깨질 수 있다」고 했을 뿐 언제나 깨진다고 하지는 않았습니다. 결국 개별 사정을 모두 모아 법원이 종합해 판단합니다. 그러니 불리한 사정이 있다고 미리 포기하기보다 유리한 자료를 먼저 모아 보는 것이 순서입니다.

특별조치법 등기 사안 대응 순서

• 매수 경위 재구성 - 대금 지급 당시 통장, 가족 진술, 이웃 진술을 모읍니다. 계약서가 없어도 매수 사실을 뒷받침할 자료입니다.
• 등기 기회 확인 - 점유 기간 중 시행된 특별조치법 시기와 당시 사정을 정리합니다. 등기하지 못한 이유를 설명할 준비입니다.
• 상속등기 경위 확인 - 소유자 측 상속등기의 접수일과 보증서를 등기소에서 열람합니다. 보증서가 허위면 등기 무효를 다툴 수 있습니다.
• 이의 여부 정리 - 상속등기를 안 날과 그 뒤 소유자 측과 나눈 대화, 문자를 모읍니다. 이의가 있었다면 결정적인 자료가 됩니다.
• 소송 제기 - 상속인들을 상대로 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기청구를 냅니다. 필요하면 처분금지가처분을 먼저 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속등기의 보증서가 허위로 작성됐거나 소유자 측과 등기 이전을 약속한 기록이 있으면 등기신청서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효와 특별조치법 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매매 사실을 증명 못 하면 시효취득도 안 되나요?
  아니요, 매매 주장이 인정되지 않았다는 사정만으로 자주점유 추정이 깨지지 않습니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되고 타주점유는 상대방이 증명해야 합니다. 매매와 시효취득을 함께 주장하는 것이 일반적입니다.
• 특별조치법 때 등기하지 않은 게 문제가 되나요?
  문제가 될 수 있습니다. 점유 기간 중 특별조치법이 여러 번 시행돼 등기 기회가 있었는데도 하지 않았다면 진정한 소유자라면 하지 않을 태도로 평가될 수 있습니다. 등기하지 못한 사정이 있었다면 그 자료를 준비합니다.
• 상속등기를 알고도 가만히 있으면 불리한가요?
  불리합니다. 소유자가 특별조치법으로 등기하고 그 등기로 근저당권이나 지상권까지 설정한 것을 알고도 이의하지 않은 사안에서 자주점유 추정이 번복됐습니다. 이의한 기록이 있다면 반드시 확보합니다.
• 자주점유 추정은 어떤 기준으로 깨지나요?
  점유자의 속마음이 아니라 권원의 성질과 점유를 둘러싼 객관적 사정으로 판단합니다. 진정한 소유자라면 하지 않을 태도를 보였거나, 소유자라면 당연히 했을 행동을 하지 않은 사정이 증명되면 추정이 깨집니다.
• 시효취득 소송은 누구를 상대로 하나요?
  시효 완성 당시 소유자를 상대로 합니다. 소유자가 사망해 상속등기가 됐다면 상속인들이 피고가 됩니다. 시효 완성 뒤 상속인이 제3자에게 팔면 대항하기 어려우므로 가처분을 먼저 검토합니다.
• 30년 넘게 점유하면 기간은 충분한가요?
  기간 요건은 20년이므로 충분합니다. 앞뒤 두 시점에 점유한 사실이 증명되면 그 사이에도 점유가 계속된 것으로 추정됩니다. 남는 쟁점은 소유의 의사와 평온·공연한 점유 여부입니다.

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