농지·산지

땅을 사고 보니 전 주인이 허락한 묘가 있는데 지료를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 전 주인이 묘 설치를 승낙하면서 지료를 받지 않기로 했더라도 땅을 넘겨받은 새 소유자는 사정 변경을 이유로 묘 관리자에게 지료를 청구할 수 있습니다. 대법원은 승낙형 분묘기지권도 인적 관계 단절, 긴 사용기간, 토지 활용가치 변화 등으로 지료를 인정하는 것이 공평하면 청구한 때부터 지료를 내야 한다고 처음 판단했습니다. 지금은 묘가 언제 누구의 승낙으로 설치됐는지부터 확인하십시오.

묘가 있다는 이유로 땅 개발을 포기하거나 이장을 강제로 밀어붙일 필요는 없습니다. 분묘기지권이 인정되는 묘라도 지료를 받는 길이 열려 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B의료법인은 2019년 밭을 증여받아 병원 건물을 지었는데, 부지 한쪽에 오래된 묘 2기가 남아 있었습니다. 알아보니 1970~80년대 당시 땅 주인이던 차남이 형의 부탁으로 부모님 묘를 쓰도록 허락한 것이었고, 그 뒤 땅은 여러 사람을 거쳐 법인에 넘어왔습니다. 법인이 2024년 묘를 관리하는 장손에게 지료를 청구하자, 장손은 「작은아버지가 공짜로 허락한 묘이고 지료 약속도 없었다」며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분묘기지권은 어떤 경우에 생기고 지료는 어떻게 다른가요?

분묘기지권은 땅 주인의 승낙으로 묘를 쓴 경우, 승낙 없이 묘를 쓰고 20년간 평온·공연하게 점유한 경우, 자기 땅에 묘를 쓴 사람이 이장 특약 없이 땅을 판 경우에 생깁니다. 지료를 내야 하는 시점은 유형마다 다릅니다.

• 취득시효형 - 토지 소유자가 지료를 청구한 날부터 지료를 냅니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
• 양도형 - 특별한 사정이 없으면 분묘기지권이 성립한 때부터 지료를 냅니다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다295892 판결).
• 승낙형 - 유상 약정이 없으면 무상으로 성립하지만, 사정 변경으로 지료를 인정하는 것이 공평하면 청구한 때부터 지료를 냅니다.

승낙형의 지료에 대해서는 그동안 대법원의 명시적 판단이 없었고, 대법원 2025. 12. 11. 선고 2023다261302 판결이 처음으로 기준을 세웠습니다.

전 주인이 공짜로 허락한 묘에도 지료를 청구할 수 있나요?

있습니다. 승낙 당시 지료 약정이 없거나 무상 약정이 있었더라도, 설치 당시 인적 관계의 변경, 사용기간, 땅값·공과금 상승과 활용가치 변화, 당사자의 합리적 의사와 신뢰를 모아 보아 지료를 인정하는 것이 공평하면 토지 소유자가 사용 대가를 청구할 수 있습니다.

대법원은 그 이유로 임야의 경제적 가치가 높아지고 장묘 문화가 화장 중심으로 바뀐 점, 승낙형 분묘기지권이 사실상 영구적인 물권이 되어 소유권을 지나치게 제한하는 점, 땅을 산 사람은 지료를 받을 수 있으리라 기대하는 것이 보통인 점, 다른 유형과 균형이 맞지 않는 점을 들었습니다. 무상 지상권의 지료 증액을 허용하지 않는 종전 판례도 이 판단에 장애가 되지 않는다고 했습니다.

이 사건에서는 묘에 묻힌 분들이 당시 땅 주인의 부모였는데 땅이 여러 차례 넘어가 그 관계가 끊겼고, 나중에 설치된 묘를 기준으로도 36년 넘게 지났으며, 밭이던 땅이 병원 부지로 개발됐습니다. 대법원은 소장 송달일부터 지료를 인정한 원심 결론을 유지하고 상고를 기각했습니다.

전 주인 가족의 묘라면 양도형으로 보나요?

아닙니다. 묘를 설치할 때 땅 주인과 묘 관리자가 다른 사람이었다면, 형제 사이처럼 가까운 관계였더라도 승낙형 분묘기지권이 성립합니다. 원심은 형제가 하나의 제사공동체라며 양도형으로 보았지만, 대법원은 이 부분 판단이 적절하지 않다고 지적했습니다.

유형을 잘못 잡으면 지료 발생 시점이 달라집니다. 양도형이면 성립 때부터, 승낙형이면 청구한 때부터이므로 묘 설치 당시 등기부상 소유자와 실제 관리자를 먼저 확인해야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」에는 분묘기지권 규정이 없고 이 기준은 판례로 정해집니다.

묘지 지료 청구 대응 순서

• 설치 경위 확인 - 묘를 쓴 연도와 그때 땅 주인, 묘 관리자를 확인합니다. 분묘기지권의 유형이 여기서 정해집니다.
• 지료 약정 확인 - 설치 때 지료나 존속기간을 정한 문서가 있는지 찾습니다. 약정이 있으면 승계인에게도 효력이 미칩니다.
• 사정 변경 자료 수집 - 소유권 변동 이력, 지목 변경, 공시지가 추이를 모읍니다. 유상 전환의 근거가 됩니다.
• 서면 청구 - 묘 관리자에게 지료를 청구하는 내용증명을 보냅니다. 승낙형은 이날부터 지료가 생깁니다.
• 소송과 임료 감정 - 협의가 안 되면 지료 청구 소송에서 임료 감정을 신청합니다. 묘 면적과 토지 가치로 금액이 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 문중 소유 토지이거나 묘 설치 때 지료·존속기간을 정한 약정서가 있으면 그 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분묘기지권과 지료를 둘러싼 토지 소유권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 승낙받은 묘에도 지료를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 대법원 2025. 12. 11. 선고 2023다261302 판결은 승낙형 분묘기지권이 무상으로 성립했더라도 인적 관계 변경, 사용기간, 땅값과 활용가치 변화 등을 고려해 지료를 인정하는 것이 공평하면 토지 소유자가 사용 대가를 청구할 수 있다고 처음 판단했습니다.
• 지료는 언제부터 받을 수 있나요?
  승낙형은 토지 소유자가 사용 대가를 청구한 때부터입니다. 이 사건에서는 소장 송달일인 2021. 6. 22.부터 지료가 인정됐습니다. 양도형은 분묘기지권이 성립한 때부터, 취득시효형은 지료를 청구한 날부터로 유형마다 시점이 다릅니다.
• 전 주인과 한 무상 약정이 나에게도 미치나요?
  미칠 수 있지만 유상 전환은 막지 못합니다. 대법원 2021. 9. 16. 선고 2017다271834, 271841 판결은 묘 설치 때 지료 약정의 효력이 승계인에게도 미친다고 했는데, 이번 판결은 무상 약정이 있더라도 사정이 바뀌면 유상으로 전환을 청구할 수 있다고 정리했습니다.
• 형제가 쓴 묘면 양도형인가요?
  아닙니다. 묘를 설치할 때 땅 주인과 묘 관리자가 다른 사람이었다면 승낙형입니다. 이 사건 원심은 차남 소유 땅에 장남이 묘를 쓴 것을 하나의 제사공동체라며 양도형으로 보았지만, 대법원은 설치 당시 두 사람이 동일인이 아니었으므로 양도형이 성립할 여지가 없다고 했습니다.
• 무상 지상권은 지료를 못 올린다던데요?
  분묘기지권에는 그대로 적용되지 않습니다. 대법원은 무상 지상권에 민법 제286조의 지료 증액을 허용하지 않는 종전 판례가 무상 승낙형 분묘기지권의 유상 전환을 막지 않는다고 했습니다. 분묘기지권은 관습법상 물권으로 발생과 내용이 지상권과 같지 않다는 이유입니다.
• 승낙 없이 쓴 묘는 어떻게 되나요?
  땅 주인의 승낙 없이 묘를 쓰고 20년간 평온·공연하게 점유하면 분묘기지권을 시효로 취득하고, 이 경우 토지 소유자가 지료를 청구한 날부터 지료를 내야 합니다. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결의 법리이고, 이번 판결도 이를 전제로 했습니다.
• 지료 액수는 어떻게 정하나요?
  객관적으로 상당한 지료가 기준입니다. 소송에서는 보통 묘가 차지하는 면적과 토지의 가치를 바탕으로 임료 감정을 해 금액을 정합니다. 땅값과 공과금 상승, 지목 변경이나 개발로 활용가치가 달라진 사정은 유상 전환 여부뿐 아니라 액수를 정할 때도 고려됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 친척이 공짜로 허락한 묘, 땅을 물려받은 자녀가 지료를 받을 수 있나요?
• 임대차기간을 영구로 정한 계약, 무효라며 임차권등기를 거부할 수 있나요?
• 경매로 산 땅의 송전선 지상권, 지료를 올려 달라고 할 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기