경매 낙찰

경매로 토지만 샀는데 남의 건물 세입자에게 비워 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 토지소유자는 토지를 불법점유한 건물 소유자를 대위해 건물 임차인에게 임대차 해지를 통고하고 건물 인도를 청구할 수 있습니다. 대법원은 토지소유권에 기해 직접 퇴거를 청구할 수 있더라도 대위 인도청구와는 요건과 효과가 달라 보전의 필요성이 인정된다고 판단했습니다. 지금은 건물 소유자에게 법정지상권이 있는지와 세입자들의 임대차 기간부터 확인하십시오.

건물 소유자와의 소송이 끝날 때까지 세입자 문제를 미뤄 둘 필요는 없습니다. 건물 소유자를 대위해 세입자에게 바로 인도를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2025년 6월 임의경매로 상가 부지를 낙찰받았는데, 그 위에 경매 대상이 아니었던 다른 사람 소유의 미등기 2층 건물이 있었고 세입자 세 명이 식당과 사무실을 운영하고 있었습니다. 건물 소유자는 연락을 피했고, S씨는 건물 소유자를 대신해 세입자들에게 건물을 비워 달라고 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 주인이 건물 주인을 대신해 세입자에게 건물을 비우라고 할 수 있나요?

네. 토지소유자는 토지를 불법점유한 건물 소유자에 대한 철거·인도 청구권을 보전하기 위해, 건물 소유자를 대위해 건물 임차인에게 임대차 해지를 통고하고 건물 인도를 청구할 수 있습니다. 대법원 2007. 5. 10. 선고 2006다82700, 82717 판결이 이를 인정했습니다.

같은 판결은 채권자대위권의 보전의 필요성을 넓게 보았습니다. 채권자가 보전하려는 권리와 대위하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고, 대위하지 않으면 자기 채권을 완전히 실현하기 어려운 경우라면 채무자의 재산관리에 대한 부당한 간섭이 아닌 한 대위할 수 있습니다. 토지소유권에 기한 물권적 청구권도 피보전권리가 될 수 있습니다.

직접 퇴거청구를 할 수 있는데도 대위청구를 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 토지소유자는 소유권에 기한 방해배제청구로 건물 임차인에게 직접 건물에서 퇴거하라고 청구할 수도 있습니다. 그러나 같은 판결은 퇴거청구와, 건물 임대인을 대위해 임대차를 해지하고 건물 인도를 구하는 청구는 요건과 효과가 다르므로, 퇴거청구를 할 수 있었다는 사정이 대위청구의 보전 필요성을 부정할 사유가 되지 않는다고 보았습니다.

실무에서는 두 청구를 함께 검토합니다. 퇴거청구는 임차인의 점유를 풀어 주는 데 그치지만, 대위 인도청구는 건물 점유 자체를 건물 소유자 쪽으로 돌려 철거 집행까지 이어 가기 쉽습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제213조·제214조와 제404조도 원안 당시와 같습니다.

임대차 해지권도 대신 행사할 수 있나요?

할 수 있습니다. 같은 판결은 임대인의 임대차계약 해지권이 오로지 임대인의 의사에 행사의 자유가 맡겨진 행사상의 일신전속권이 아니라고 보았습니다. 그래서 토지소유자는 건물 소유자를 대위해 임차인에게 해지를 통고할 수 있습니다.

또 채권자가 채무자인 건물 소유자를 상대로 철거·인도 판결을 받아 확정되면, 대위소송의 상대방인 임차인은 그 피보전권리의 존재를 다툴 수 없다고 보았습니다. 건물 소유자에 대한 판결을 먼저 확정시키면 임차인과의 소송이 단순해집니다.

해지통고 뒤 임대차가 언제 끝나는지는 기간 약정에 따라 다릅니다. 기간 약정이 없는 건물 임대차는 임대인 쪽이 해지를 통고하면 임차인이 통고를 받은 날부터 6월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 상가나 주택 임대차로 특별법이 적용되면 그 법의 기간 규정을 따로 봅니다.

남의 건물이 선 토지 인도 대응 순서

• 토지·건물 권리 확인 - 토지 등기부와 건물 등기 여부, 법정지상권 성립 여부를 확인합니다. 철거 청구가 가능한지의 전제입니다.
• 건물 소유자 상대 소송 - 건물 철거와 토지 인도, 부당이득반환을 청구합니다. 판결이 확정되면 피보전권리가 굳어집니다.
• 임차인 현황 조사 - 세입자별 임대차 기간, 보증금, 전입일을 조사합니다. 해지 통고와 인도 청구 범위를 정합니다.
• 대위 해지 통고와 인도 청구 - 건물 소유자를 대위해 해지를 통고하고 인도를 청구합니다. 직접 퇴거청구도 함께 적습니다.
• 철거 집행 - 판결을 모두 받은 뒤 인도 집행과 철거 대체집행을 진행합니다. 순서가 어긋나면 집행이 막힙니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 소유자에게 법정지상권이 성립할 여지가 있거나 임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자대위소송과 그에 따른 등기·명도 집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물권적 청구권도 대위의 근거가 되나요?
  됩니다. 대법원 2006다82700 판결은 피보전채권이 특정채권이라 하여 이전등기청구권이나 인도청구권 보전의 경우에만 대위가 인정되는 것이 아니고, 물권적 청구권에도 민법 제404조와 보전의 필요성 법리가 적용될 수 있다고 보았습니다. 토지소유자의 건물 철거·인도 청구권도 여기에 포함됩니다.
• 세입자에게 직접 퇴거를 요구하면 안 되나요?
  할 수 있습니다. 토지소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 청구할 수 있어 건물 임차인에게 직접 퇴거를 청구할 수 있습니다. 다만 대위 인도청구와 요건과 효과가 다르므로, 두 청구를 함께 하거나 사건에 맞게 선택합니다.
• 건물 소유자가 가만히 있으면 대위할 수 없나요?
  오히려 건물 소유자가 권리를 행사하지 않을 때 대위가 필요합니다. 채권자대위권은 채무자가 자기 권리를 행사하지 않는 경우에 채권자가 대신 행사하는 제도입니다. 건물 소유자가 이미 세입자에게 해지를 통고하고 소송 중이라면 대위할 수 없습니다.
• 임대차 해지권도 대신 행사할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 2006다82700 판결은 임대인의 임대차 해지권이 임대인의 의사에만 맡겨진 행사상의 일신전속권이 아니라고 보았습니다. 그래서 토지소유자는 건물 소유자를 대위해 해지 통고를 할 수 있고, 통고의 효력 발생 시기는 임대차 약정과 법률에 따라 계산합니다.
• 건물 소유자에게 법정지상권이 있으면요?
  건물 소유자에게 법정지상권이 있으면 토지를 점유할 권원이 있어 철거·인도를 청구할 수 없고, 대위할 피보전권리도 인정되지 않습니다. 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 경매 등으로 소유자가 달라진 경우 법정지상권이 성립할 수 있으므로 등기 연혁부터 확인해야 합니다.
• 세입자는 보증금을 누구에게 받나요?
  보증금 반환의무는 임대인인 건물 소유자에게 있습니다. 토지소유자가 대위해 임대차를 해지하더라도 토지소유자가 보증금을 돌려줄 의무를 지지는 않습니다. 세입자는 건물 소유자에게 보증금 반환을 청구하고, 그 전까지 인도를 거절할 수 있는지가 다투어질 수 있습니다.

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