매매 계약

땅만 팔면서 헌 건물 헐고 새로 짓기로 했는데 철거 요구에 응해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 헌 건물을 헐고 그 자리에 새 건물을 짓기로 한 합의라면 관습상 법정지상권을 배제하는 철거 합의로 보기 어렵습니다. 대법원은 토지를 계속 쓰지 않겠다는 의사가 드러나야 철거 합의가 법정지상권을 막는다고 보았습니다. 지금은 매매계약서의 특약 문구와 신축 계획을 보여 주는 자료를 모아 두십시오.

신축을 못 하고 있다는 사정만으로 곧바로 건물을 비워 줄 의무가 생기는 것은 아니니, 철거 요구에 서둘러 동의하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2023년 자기 소유 단층 건물이 서 있는 땅만 G씨에게 팔면서, 기존 건물을 헐고 그 자리에 F씨 명의로 새 상가를 지어 쓰기로 특약을 맺었습니다. 공사비가 크게 오르면서 F씨는 2026년까지 철거도 신축도 하지 못했습니다. G씨는 약정대로 건물을 철거하고 땅을 넘기라는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 철거 합의가 있으면 관습상 법정지상권이 생기지 않나요?

원칙적으로는 생기지 않습니다. 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라지면 건물 소유자는 관습상 법정지상권을 취득합니다. 다만 당사자 사이에 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다면 이 권리가 생기지 않습니다. 관습상 법정지상권은 건물 소유자가 토지를 계속 쓰게 하려는 묵시적 합의가 있다고 보아 인정하는 것인데, 철거 합의가 그 묵시적 합의를 깨뜨리기 때문입니다.

헐고 새로 짓기로 한 합의도 철거 합의인가요?

철거 합의로 보지 않습니다. 대법원 1999. 12. 10. 선고 98다58467 판결은 철거 합의가 법정지상권을 배제하려면 형식적으로 건물을 철거한다는 내용만이 아니라 건물을 철거함으로써 토지의 계속 사용을 그만두려는 의사가 인정되어야 한다고 보았습니다. 같은 판결은 토지만 넘긴 뒤 구 건물을 헐고 그 자리에 자기 이름으로 새 건물을 짓기로 한 합의는 토지 사용을 그만두려는 합의가 아니라고 판단했습니다.

신축 합의는 오히려 토지를 계속 쓰겠다는 뜻입니다. 따라서 매도인은 관습상 법정지상권을 취득하고, 신축을 못 한 채 구 건물이 남아 있더라도 매수인의 철거 요구를 거절할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 관습상 법정지상권을 따로 규정하지 않아 이 판례 기준이 그대로 적용됩니다.

법정지상권이 인정되면 땅 주인에게 무엇을 내야 하나요?

지료를 내야 합니다. 관습상 법정지상권도 지상권이므로 토지 사용 대가를 지급해야 하고, 금액을 합의하지 못하면 법원이 정합니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 철거 다툼에서 이긴 뒤에도 지료를 계속 내지 않으면 결국 건물을 잃을 수 있습니다.

신축 계획이 오랫동안 실행되지 않은 경우 매수인은 당초 합의의 해석을 다시 문제 삼을 수 있습니다. 합의 당시 신축 기한이나 철거 기한을 따로 정했는지, 그 기한이 지나면 토지 사용을 그만두기로 했는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

철거 요구 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 매매계약서에 철거만 적혔는지, 철거 후 신축이 적혔는지 확인합니다. 신축이 함께 적혔다면 법정지상권 배제 합의로 보기 어렵습니다.
• 신축 계획 자료 수집 - 설계 의뢰서, 건축허가 신청서, 토지사용승낙서를 모읍니다. 토지를 계속 쓰려 했다는 의사를 보여 줍니다.
• 소유자 변동 확인 - 토지와 건물 등기사항증명서로 매매 당시 둘 다 매도인 소유였는지 확인합니다. 동일 소유가 관습상 법정지상권의 전제입니다.
• 답변 서면 발송 - 신축 합의를 이유로 철거에 응할 수 없다는 뜻을 서면으로 밝힙니다. 지료 협의 의사도 함께 적어 둡니다.
• 지료 협의 - 법정지상권을 유지하려면 지료를 정해 지급합니다. 합의가 안 되면 법원에 지료 결정을 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합의서에 신축 기한과 기한 경과 시 철거 조항이 있거나 매수인이 신축에 협조하기로 한 약정이 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권이 걸린 건물 철거·토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관습상 법정지상권은 어떤 경우에 생기나요?
  토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라진 경우에 생깁니다. 대법원 1999. 12. 10. 선고 98다58467 판결은 이때 건물 철거 합의가 없으면 건물 소유자가 토지 소유자에 대하여 관습상 법정지상권을 취득한다고 보았습니다. 경매가 아닌 매매·증여에도 적용됩니다.
• 특약에 철거만 적혀 있으면 어떻게 되나요?
  철거만 적혀 있고 토지 사용을 그만두기로 한 사정이 인정되면 법정지상권이 생기지 않습니다. 다만 문구만 보지 않고 합의 당시 신축 계획, 대금 산정 방식, 이후 사용 경위를 함께 봅니다. 철거 뒤 새 건물을 짓기로 했다는 사정이 드러나면 배제 합의로 보지 않을 수 있습니다.
• 관습상 법정지상권도 등기가 필요한가요?
  취득에는 등기가 필요 없습니다. 민법 제187조에 따라 법률 규정에 의한 물권 취득은 등기를 요하지 않습니다. 다만 등기하지 않으면 처분하지 못하므로, 건물을 팔면서 지상권까지 넘기려면 먼저 지상권 등기를 해야 합니다.
• 법정지상권 존속기간은 얼마인가요?
  약정이 없으므로 건물 구조에 따른 최단 존속기간이 적용됩니다. 민법 제281조 제1항은 존속기간을 정하지 아니한 때 제280조의 최단존속기간으로 한다고 정합니다. 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다.
• 신축 기한을 정했는데 넘기면 철거해야 하나요?
  그 기한의 의미에 따라 다릅니다. 기한을 넘기면 토지 사용을 그만두기로 했다면 철거 합의로 볼 여지가 커집니다. 반대로 단순한 목표 일정이었다면 법정지상권은 유지됩니다. 합의서 문구와 당시 주고받은 문자를 함께 봐야 합니다.
• 지료는 어떻게 정하나요?
  당사자가 합의하고, 합의가 안 되면 법원이 정합니다. 민법 제366조 단서는 저당물 경매로 인한 법정지상권의 지료를 당사자 청구에 의해 법원이 정한다고 규정하고, 관습상 법정지상권에도 같은 방식이 쓰입니다. 주변 토지 사용료와 감정 결과가 기준이 됩니다.

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