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법정지상권 30년이 끝난 뒤 소송에서 건물을 사 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

존속기간이 끝난 뒤 지체 없이 갱신청구를 하지 않았다면 소송 중 건물 매수청구는 효력이 없습니다. 대법원 2022다306642 판결로 관습법상 법정지상권 기산점과 갱신청구·매수청구의 요건, 철거 소송 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 존속기간이 끝난 뒤 지체 없이 갱신청구를 하지 않았다면 소송 중에 건물을 사 달라고 해도 받아들여지지 않습니다. 대법원은 매수청구권이 적법한 갱신청구와 토지 소유자의 거절을 거쳐야 생기는 권리라고 보았습니다. 기간 만료 후 약 4년 뒤 소송에서 한 청구는 효력이 없다고 했습니다. 갱신청구를 소송 전에 꼭 서면으로만 해야 한다는 법 규정은 없으나, 시점을 남기려면 내용증명이 안전합니다. 철거 소장을 받은 뒤라도 기산점과 건물 구조부터 다시 따져 보아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 아버지가 1980년대에 지은 단독주택을 상속받아 살고 있습니다. 아버지는 1989년에 그 땅만 다른 사람에게 팔았고, 건물 보존등기는 2006년에야 했고, A씨는 2015년에 상속등기를 마쳤습니다. 그동안 토지 소유자는 지료를 따로 청구하지 않았습니다. 2026. 8. 토지를 사들인 B씨가 법정지상권 30년이 끝났다며 건물 철거와 토지 인도를 구하는 소장을 보냈습니다. A씨는 그동안 갱신을 청구한 적이 없습니다. 보존등기일부터 따지면 아직 기간이 남았고, 아니더라도 지금 건물을 사 달라고 하면 되지 않느냐고 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사안을 판단했나요?

토지와 건물을 함께 가지고 있던 사람이 1987. 8. 4. 토지 소유권을 잃으면서 건물을 위한 관습법상 법정지상권이 생겼습니다. 건물 소유권보존등기는 2006. 3. 2.에 마쳐졌습니다. 이후 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 철거를 구했고, 건물 소유자는 소송 중에 지상권 갱신청구와 건물 매수청구를 했습니다.

원심은 존속기간의 기산점을 보존등기일이 아니라 토지와 건물의 소유자가 달라진 1987. 8. 4.로 보았습니다. 그래서 법정지상권은 30년이 지나 소멸했다고 판단했고, 대법원도 이 부분에 법리 오해가 없다고 했습니다. 보존등기를 늦게 했다고 기간이 늦게 시작되지 않는다는 뜻입니다. 상속이나 매매로 건물 주인이 여러 번 바뀌었어도 기산점은 처음 갈라진 날 그대로입니다. 건물 소유자는 결국 갱신청구권과 매수청구권만 남았는데, 그마저 시기가 문제 되었습니다.

소송 중에 한 건물 매수청구는 왜 받아들여지지 않았나요?

매수청구권은 갱신청구권을 전제로 하기 때문입니다. 민법 제283조 제1항은 지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있으면 갱신을 청구할 수 있게 하고, 제2항은 토지 소유자가 갱신을 원하지 않을 때 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있게 합니다.

대법원은 “지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 행사하지 아니하여 지상권갱신청구권이 소멸한 경우에는, 지상권자의 적법한 갱신청구권의 행사와 지상권설정자의 갱신 거절을 요건으로 하는 지상물매수청구권은 발생하지 않는다.”라고 판시했습니다. 이 사건에서는 만료 후 약 4년이 지나 소송 절차에서 한 청구라 갱신청구도 매수청구도 효력이 없다고 보았습니다.

결국 건물 소유자는 건물값을 받지 못한 채 철거와 토지 인도를 해야 하는 결론이 확정되었습니다. 매수청구가 인정되었다면 토지 소유자가 상당한 가액으로 건물을 사야 했으므로, 갱신청구 시기 하나가 결과를 크게 가른 셈입니다. 등기 없이 건물만 산 사람도 전 소유자의 갱신청구권을 대위해 행사할 수 있지만, 이때도 지체 없이 해야 한다는 점은 같습니다.

법정지상권 존속기간은 어떻게 계산하나요?

관습법상 법정지상권은 기간을 정하지 않은 지상권처럼 보아 민법이 정한 최단기간이 적용된다고 보는 것이 실무입니다. 기간을 정하지 않은 지상권은 제280조의 최단존속기간을 따르고, 석조·연와조 같은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년입니다. 공작물 종류를 정하지 않았으면 15년짜리 건물로 봅니다.

기산점은 토지와 건물의 소유자가 달라진 날입니다. 매매, 경매, 증여 중 어느 원인으로 갈라졌는지와 그 등기일을 먼저 확인해야 합니다. 건물이 견고한 구조인지에 따라 만료일이 15년 차이 나므로, 건축물대장의 구조란도 함께 봅니다. 기간이 이미 지난 지 오래라면 「지상권이 끝난 지 5년이 지났는데 지금 갱신청구나 건물 매수청구를 할 수 있나요?」도 참고하십시오. 갱신 거절 뒤 매수청구를 하는 경우는 「지상권 갱신을 청구했는데 토지 주인이 거절하면 건물을 계속 쓸 수 없나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지상권 만료 철거 소송 대응 순서

• 기산점 확인 - 토지 등기부에서 토지와 건물의 소유자가 갈라진 날을 찾습니다.
• 만료일 계산 - 건축물대장으로 건물 구조를 보고 30년인지 15년인지 정합니다.
• 갱신청구 시점 점검 - 만료 직후 갱신을 청구한 기록이 있는지 확인합니다.
• 다른 권원 검토 - 토지 임대차 약정, 지료 합의, 시효취득 등 다른 점유 권원이 있는지 봅니다.
• 협상안 마련 - 권리 주장이 어렵다면 건물 매수나 토지 임차 조건을 토지 소유자와 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지와 건물 소유자가 갈라진 날과 건물 구조, 만료 직후 갱신을 청구했는지에 따라 철거 여부와 건물값 청구 가능성이 달라집니다. 법무법인 윤성은 법정지상권 존부와 건물 철거·토지 인도 소송, 지료 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 보존등기를 늦게 했으면 법정지상권 기간도 늦게 시작하나요?
  아닙니다. 대법원은 관습법상 법정지상권 존속기간의 기산점을 토지와 건물의 소유자가 달라진 날로 본 원심을 수긍했습니다. 보존등기일은 기준이 되지 않습니다.
• 지상권 갱신청구는 만료 후 얼마 안에 해야 하나요?
  법은 날수를 정하지 않았고 판례는 「지체 없이」 해야 한다고 봅니다. 만료 후 약 4년 뒤 소송에서 한 청구는 효력이 없다고 판단되었으므로, 만료 무렵 바로 청구하는 것이 안전합니다.
• 갱신청구 없이 바로 건물 매수청구를 할 수 있나요?
  어렵습니다. 매수청구권은 적법한 갱신청구에 토지 소유자가 갱신을 거절한 때 생기는 권리입니다. 갱신청구 절차를 건너뛰면 매수청구의 요건이 갖추어지지 않습니다.
• 목조 주택이면 법정지상권 기간이 30년이 아닌가요?
  견고한 건물이 아니면 15년이 최단기간입니다. 석조·석회조·연와조 등 견고한 건물은 30년이므로 건축물대장의 구조를 확인해 만료일을 계산해야 합니다.
• 법정지상권 있는 건물을 산 사람도 갱신청구를 할 수 있나요?
  등기 없이 건물만 산 사람은 법정지상권자인 전 소유자의 갱신청구권을 대위해 행사할 수 있다는 판례가 있습니다. 다만 이 역시 만료 후 지체 없이 해야 합니다.
• 갱신청구 시기를 놓쳤다면 바로 철거해야 하나요?
  판결 전까지 다른 점유 권원이나 협상 여지를 볼 수 있습니다. 토지 임대차 합의, 시효취득 요건, 토지 소유자의 매수 의사 등을 확인해 철거 대신 다른 해결을 시도할 수 있습니다.

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