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지상권이 끝난 지 5년이 지났는데 지금 갱신청구나 건물 매수청구를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 지상권 존속기간이 끝난 지 5년이 지났다면 지금 갱신청구를 해도 효력이 없고 건물 매수청구도 하기 어렵습니다. 지상권 갱신청구는 만료 뒤 지체 없이 해야 하며, 이를 놓치면 갱신청구권과 함께 매수청구권도 소멸한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 만료 뒤 토지 주인과 새로 기간이나 지료를 합의한 문서가 있는지부터 확인하십시오.

만료 뒤에도 토지 주인이 지료를 계속 받았다는 사정만으로 지상권이 저절로 연장됐다고 기대할 필요는 없고, 그 대신 건물 처리 방안을 따로 세워야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1990년 B씨의 대지에 존속기간 30년으로 지상권을 설정하고 철근콘크리트 상가를 지었습니다. 지상권은 2020년 만료됐지만 B씨가 별말을 하지 않아 A씨는 2025년까지 그대로 영업하며 매달 지료 120만원을 보냈습니다. 2026년 B씨가 건물 철거와 토지 인도를 요구하자, A씨는 지금이라도 갱신을 청구하거나 건물을 사 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권 만료 5년 뒤에도 갱신청구를 할 수 있나요?

어렵습니다. 지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있지만, 이 청구는 존속기간 만료 뒤 지체 없이 해야 합니다. 대법원은 만료 후 4년 넘게 지나 소송 중에 한 갱신청구를 효력이 없다고 보았습니다. 만료 후 5년이 지났다면 갱신청구권은 행사하지 않아 소멸한 것으로 봅니다.

설령 제때 갱신을 청구했더라도 갱신의 효력은 토지 주인이 응해 갱신계약을 맺어야 생깁니다. 청구만으로 지상권이 연장되지는 않습니다.

존속기간을 따질 때는 등기부에 적힌 기간이 기준입니다. 철근콘크리트나 석조처럼 견고한 건물을 소유하려는 지상권은 30년보다 짧게 정하지 못하고, 더 짧게 정했으면 30년으로 늘어납니다. 그 밖의 건물은 15년이 최단기간입니다. 계약서에 20년으로 적었더라도 견고한 건물이면 만료일은 30년 뒤로 다시 계산해야 합니다.

만료 뒤 지료를 계속 냈으면 묵시적으로 갱신된 것 아닌가요?

아닙니다. 임대차나 전세권과 달리 지상권에는 묵시적 갱신 규정이 없습니다. 만료 뒤 지료를 내고 토지 주인이 이를 받았더라도, 갱신하기로 하는 합의가 따로 없으면 지상권갱신계약이 맺어졌다고 보지 않습니다. 만료 후에 낸 돈은 토지 사용 대가로 정산 대상이 됩니다.

갱신청구권이 없어지면 건물 매수청구도 못 하나요?

못 합니다. 지상물 매수청구권은 지상권자가 갱신을 청구했는데 토지 주인이 갱신을 원하지 않을 때 인정되는 권리입니다. 갱신청구권이 이미 소멸했다면 그 뒤에 이어지는 매수청구권도 행사할 수 없습니다.

지상권이 소멸하면 지상권자는 건물을 거둬 토지를 원래대로 돌려놓아야 합니다. 다만 토지 주인 쪽에서 상당한 가액을 제공하며 건물을 사겠다고 하면, 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 구조는 바뀌지 않았습니다.

지상권 만료 후 갱신청구 대응 순서

• 만료일 계산 - 지상권설정등기의 존속기간을 확인해 만료일을 특정합니다. 만료일이 지상권 다툼의 출발점입니다.
• 갱신청구 발송 - 만료 직후 내용증명으로 갱신을 청구합니다. 도달일이 지체 없는 행사였는지를 가립니다.
• 토지 주인 답변 기록 - 갱신 거절 의사를 문서로 받아 둡니다. 거절이 확인돼야 매수청구로 넘어갈 수 있습니다.
• 매수청구 행사 - 거절 뒤 건물의 시가로 매수를 청구합니다. 행사하면 토지 주인의 승낙 없이 매매가 성립합니다.
• 대금과 인도 정산 - 감정으로 건물 시가를 정하고 대금 지급과 건물 인도를 동시에 이행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 만료 뒤 토지 주인과 새로 지료나 기간을 합의한 문서가 있거나 지상권이 법정지상권인 경우에는 합의서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 만료에 따른 건물 철거·토지 인도 소송과 매수청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지체 없이는 며칠 안을 말하나요?
  법에 날짜 수가 정해져 있지 않습니다. 대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결은 만료 후 상당한 기간 안에 행사해야 한다고 보면서 4년 넘게 지나 한 청구를 효력이 없다고 했습니다. 만료일 전후 곧바로 내용증명을 보내는 편이 안전합니다.
• 만료 뒤 지료를 받은 토지 주인은 갱신에 동의한 것인가요?
  그렇게 보지 않습니다. 지상권에는 묵시적 갱신 규정이 없고, 갱신 합의 없이 지료를 주고받은 것만으로는 갱신계약을 맺었다고 볼 수 없습니다. 다만 토지 주인이 새 기간을 제시한 문자나 문서가 있으면 갱신 합의를 주장할 여지가 있습니다.
• 갱신을 청구하면 지상권이 자동으로 연장되나요?
  아닙니다. 지상권갱신청구권은 토지 주인에게 갱신계약을 요구하는 권리일 뿐이고, 갱신의 효력은 토지 주인이 응해 갱신계약을 맺어야 생깁니다. 토지 주인이 거절하면 건물 매수청구로 넘어갑니다.
• 갱신청구를 놓치면 건물은 어떻게 되나요?
  지상권이 소멸하면 지상권자는 건물을 거둬 토지를 원래대로 돌려놓아야 합니다. 갱신청구권이 소멸하면 매수청구권도 행사할 수 없으므로 철거 청구를 막기 어렵습니다. 다만 토지 주인이 먼저 매수를 청구하면 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다.
• 토지 주인이 건물을 사겠다고 하면 거절할 수 있나요?
  정당한 이유가 없으면 거절하지 못합니다. 지상권이 소멸했을 때 토지 주인이 상당한 가액을 제공하며 건물 매수를 청구하면 지상권자는 이에 응해야 합니다. 가액이 시가에 못 미치면 그 금액을 다툴 수 있습니다.
• 매수청구 대상 건물 값은 어떻게 정하나요?
  매수청구 당시 건물의 시가를 기준으로 합니다. 당사자가 합의하지 못하면 소송에서 감정으로 정하며, 건물을 지을 때 든 비용이 아니라 현재 상태의 거래가격이 기준입니다. 대금 지급과 건물 인도는 동시에 이행합니다.

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