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지상권 토지와 내 땅에 걸쳐 지은 건물도 토지 주인에게 사 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 지상권 토지와 내 땅에 걸쳐 지은 건물 전체를 사 달라고 할 수는 없고, 토지 주인 땅 위에 있는 부분 중 독립해 쓸 수 있는 부분만 매수청구가 됩니다. 대법원 전원합의체는 걸쳐 있는 건물의 매수청구를 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분으로 한정했습니다. 지금은 측량으로 건물이 어느 땅 위에 얼마나 걸쳐 있는지부터 확인하십시오.

B동 전체를 사 달라고 요구하지 못한다고 해서 B동에 대한 권리를 모두 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2006년 B씨 소유 대지에 존속기간 20년으로 지상권을 설정하고 그 위에 사무동(A동)을 지었습니다. 같은 해 B씨 대지와 바로 옆 A씨 자기 땅에 걸쳐 창고동(B동)도 지었는데, B동의 약 60%가 B씨 땅 위에 있습니다. 2026년 지상권 존속기간이 끝나 A씨가 갱신을 청구했지만 B씨는 거절했습니다. A씨는 두 건물을 모두 B씨에게 사 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권 토지 위에만 있는 건물은 매수청구가 되나요?

됩니다. 지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 갱신을 청구할 수 있고, 토지 주인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있습니다. 토지 주인 땅 위에만 있는 A동은 이 요건을 그대로 갖추므로 시가로 매수를 청구할 수 있습니다. 매수청구를 하면 토지 주인의 승낙 없이 매매가 성립합니다.

내 땅에 걸쳐 지은 건물도 전체를 사 달라고 할 수 있나요?

전체는 안 됩니다. 대법원 전원합의체는 건물이 토지 주인 땅과 임차인 또는 제3자 땅에 걸쳐 있으면, 토지 주인 땅 위에 서 있는 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한해 매수청구를 허용했습니다. 토지 주인에게 다른 사람 땅 위의 건물 부분까지 사게 하면, 토지 주인이 그 부분을 쓸 권원이 없어 오히려 철거 의무와 손해배상 책임을 지게 되기 때문입니다.

이 판결은 토지임대차 사건이지만, 토지임차인의 매수청구권은 지상권자의 매수청구권 조문을 그대로 준용합니다. 그래서 지상권자에게도 같은 기준이 적용된다고 봅니다. 원안은 B동에 대한 매수청구를 모두 부정했지만, 판례 기준에 따르면 토지 주인 땅 위 부분이 벽과 출입구로 독립돼 있다면 그 부분은 매수청구 대상이 될 수 있습니다.

매수청구가 안 되는 부분은 어떻게 되나요?

철거 대상이 됩니다. 지상권이 소멸하면 지상권자는 건물을 거둬 토지를 원래대로 돌려놓아야 하므로, 매수청구가 허용되지 않는 B동 부분은 토지 주인 땅 위에 있는 한 철거 청구를 받습니다. 구조상 따로 떼어 낼 수 없으면 사실상 B동 전체 사용이 어려워질 수 있습니다.

그래서 B동은 매수청구와 별도로 토지 주인과 협상하는 편이 현실적입니다. 토지 주인 땅 부분만 새로 임대하거나, 반대로 토지 주인이 A씨 땅 부분까지 사들이는 방안을 함께 제안할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 매수청구의 요건과 수거의무 규정은 바뀌지 않았습니다.

걸쳐 지은 건물의 지상물 매수청구 대응 순서

• 건물 위치 측량 - 지적측량으로 각 건물이 어느 땅 위에 얼마나 걸쳐 있는지 확정합니다. 매수청구 범위의 기준이 됩니다.
• 구분소유 가능성 확인 - 토지 주인 땅 위 부분이 벽·출입구로 독립돼 쓰일 수 있는지 확인합니다. 독립성이 있어야 그 부분 매수청구가 됩니다.
• 갱신청구와 거절 기록 - 갱신청구 내용증명과 토지 주인의 거절 답변을 남깁니다. 거절이 있어야 매수청구로 넘어갑니다.
• 건물별 매수청구 - A동 전체와 B동 중 대상 부분을 특정해 매수를 청구합니다. 대상이 흐리면 소송에서 다툼이 커집니다.
• 남는 부분 협상 - 매수청구가 안 되는 부분은 토지 임대나 토지 매도 방안으로 협상합니다.

여기까지는 일반 기준이고, B동이 한 덩어리 구조라 부분을 나눌 수 없거나 지상권 설정계약에 건물 처리 특약이 있으면 도면과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 만료에 따른 건물 매수청구와 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지 주인 땅 위에만 있는 건물은 전부 사 달라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있고 토지 주인이 갱신을 거절하면, 지상권자는 상당한 가액으로 그 건물의 매수를 청구할 수 있습니다. 매수청구를 하면 토지 주인의 승낙 없이 매매가 성립합니다.
• 걸쳐 있는 건물은 아예 매수청구가 안 되나요?
  전부 안 되는 것은 아닙니다. 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결은 토지 주인 땅 위에 서 있는 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한해 매수청구를 허용했습니다. 벽과 출입구로 독립된 부분이면 그 부분은 매수청구 대상이 됩니다.
• 토지임대차 판례가 지상권에도 적용되나요?
  적용된다고 봅니다. 건물 소유 목적 토지임대차의 기간이 끝났을 때 임차인의 갱신청구권과 매수청구권은 지상권자의 규정인 민법 제283조를 준용합니다. 같은 조문을 해석한 판례이므로 지상권자에게도 같은 기준이 쓰입니다.
• 구분소유의 객체가 될 수 있다는 것은 무슨 뜻인가요?
  건물의 그 부분이 구조상 벽 등으로 나뉘어 있고, 따로 출입해 독립적으로 쓸 수 있다는 뜻입니다. 칸막이 없이 하나로 트인 창고라면 토지 주인 땅 위 부분만 떼어 볼 수 없어 매수청구 대상이 되기 어렵습니다.
• 매수청구가 안 되는 부분은 헐어야 하나요?
  지상권이 소멸하면 지상권자는 건물을 거둬 토지를 원래대로 돌려놓아야 하므로, 매수청구 대상이 아닌 부분 중 토지 주인 땅 위에 있는 부분은 철거 청구를 받습니다. 토지 주인과 토지 임대나 매도로 합의하면 철거를 피할 수 있습니다.
• 매수 대금은 누가 어떻게 정하나요?
  매수청구 당시 건물 또는 해당 부분의 시가를 기준으로 합니다. 당사자가 합의하지 못하면 소송에서 감정으로 정하고, 대금 지급과 건물 인도는 동시에 이행합니다. 걸친 건물은 부분의 가치를 따로 감정해야 합니다.

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