등기·명의신탁

법정지상권 붙은 건물을 샀는데 땅을 산 회사가 철거하라고 하면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 법정지상권이 붙은 건물을 산 사람에게 땅 주인이 철거를 요구하는 것은 신의칙상 허용되지 않습니다. 건물 매수인은 전 소유자와 땅 주인을 차례로 대위해 지상권설정등기와 이전등기를 청구할 수 있는 지위에 있기 때문입니다. 지금은 건물 매매계약서와 대지·건물 소유자가 처음 갈라진 경위를 보여 주는 서류부터 확보하십시오.

지상권 등기가 없다고 해서 건물을 헐어야 한다고 포기할 필요는 없습니다. 등기가 없어도 철거 요구를 막을 수 있는 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨와 B씨 형제는 2016년 아버지가 돌아가신 뒤 상속재산을 나누면서 대지는 B씨, 건물은 A씨 이름으로 등기했습니다. A씨는 2024년 건물을 C씨에게 팔았고, B씨는 2025년 대지를 건설회사에 팔았습니다. 2026년 7월 건설회사가 C씨에게 한 달 안에 건물을 철거하라는 내용증명을 보냈습니다. C씨는 지상권 등기가 없는데 철거를 막을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법정지상권 있는 건물을 샀는데 땅 주인이 철거를 요구할 수 있나요?

아니요, 법정지상권이 붙은 건물을 산 사람에게 땅 주인이 철거를 요구하는 것은 신의성실의 원칙상 허용되지 않습니다. 대법원 1996. 3. 26. 선고 95다45545 판결은 건물 양수인이 채권자대위로 지상권설정등기와 이전등기를 청구할 수 있는 지위에 있으므로, 대지 소유자가 그 양수인에게 건물 철거를 구하는 것은 지상권설정등기 의무자가 권리자에게 철거를 구하는 것이어서 허용될 수 없다고 보았습니다.

건물 양수인은 지상권 등기를 마치기 전에는 법정지상권을 직접 취득하지 못하고, 그 권리는 건물을 판 사람에게 남아 있습니다. 그래도 건물 매매에는 특별한 사정이 없는 한 법정지상권도 함께 넘기기로 한 약정이 들어 있다고 봅니다. 신의칙 항변은 이 약정을 바탕으로 합니다.

상속재산 분할로 대지와 건물 주인이 갈라져도 법정지상권이 생기나요?

생길 수 있습니다. 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 기타 원인으로 소유자가 달라지고 철거 약정이 없을 때 성립하는데, 원안은 상속재산 협의분할로 대지와 건물이 서로 다른 상속인에게 돌아간 경우도 이에 해당한다고 보았습니다. 다만 상속재산 분할은 상속 개시 때로 소급하므로 이 점을 들어 다투는 주장이 나올 수 있습니다.

그래서 분할협의서에 건물 철거나 토지 사용에 관한 약정이 있었는지를 먼저 봐야 합니다. 철거 약정 같은 특별한 사정은 그 사정을 주장하는 쪽이 증명해야 하므로, 땅을 산 회사가 이를 입증하지 못하면 법정지상권 성립이 유지됩니다.

지상권 등기는 어떻게 받아 두나요?

건물 양수인은 건물을 판 사람과 땅 주인을 차례로 대위해 땅 주인에게는 지상권설정등기를, 건물을 판 사람에게는 그 지상권의 이전등기를 청구할 수 있습니다. 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있고, 여기서는 건물 매수인이 건물 매도인의 지상권설정등기청구권을 대신 행사하는 구조입니다.

등기를 마쳐 두면 땅이 다시 팔려도 같은 분쟁이 되풀이되지 않습니다. 철거 소송이 들어온 경우에는 반소로 지상권설정등기와 이전등기를 함께 청구하는 방법이 쓰입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 법정지상권 관련 조문과 채권자대위 조문은 원안 당시와 같습니다.

법정지상권이 끝나면 건물은 어떻게 되나요?

지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 땅 주인이 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물을 사 달라고 청구할 수 있습니다. 대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결은 건물을 넘긴 지상권자에게도 갱신청구권이 있고 건물 양수인이 이를 대위 행사할 수 있다고 보았습니다.

존속기간은 건물 구조에 따라 견고한 건물 30년, 그 밖의 건물 15년입니다. 존속기간 계산은 법정지상권이 성립한 때, 즉 대지와 건물 소유자가 처음 달라진 때부터 합니다.

법정지상권 건물 철거 청구 대응 순서

• 성립 시점 확인 - 대지와 건물 소유자가 처음 달라진 날과 원인을 등기부로 확인합니다. 그때 같은 사람 소유였는지가 성립 요건입니다.
• 철거 약정 유무 확인 - 분할협의서나 매매계약서에 철거 약정이 있는지 봅니다. 약정이 없으면 법정지상권이 유지됩니다.
• 건물 매매계약 정리 - 건물을 산 계약서와 대금 지급 내역을 모읍니다. 법정지상권 양도 약정의 근거가 됩니다.
• 신의칙 항변 제출 - 철거 소송에서 대위 등기청구권자라는 사실을 들어 청구 기각을 구합니다. 필요하면 반소를 함께 냅니다.
• 지상권 등기 마무리 - 설정등기와 이전등기를 차례로 받아 둡니다. 땅이 다시 팔려도 분쟁을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속재산 분할 당시 토지 사용에 관한 약정이 있었거나 건물이 여러 번 팔린 경우에는 분할협의서와 각 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·토지 인도 소송과 지상권 등기 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상권 등기가 없는데도 철거를 막을 수 있나요?
  막을 수 있습니다. 대법원 1996. 3. 26. 선고 95다45545 판결은 법정지상권이 붙은 건물의 양수인이 채권자대위로 지상권설정등기와 이전등기를 청구할 수 있는 지위에 있으므로, 대지 소유자가 그 양수인에게 건물 철거를 구하는 것은 신의성실의 원칙상 허용되지 않는다고 보았습니다. 등기는 뒤에 따로 받아 두면 됩니다.
• 건물을 사면 법정지상권도 자동으로 넘어오나요?
  등기 없이 자동으로 넘어오지는 않습니다. 법정지상권 자체는 등기 없이 생기지만, 이를 처분하려면 먼저 등기해야 하므로 건물 매수인은 지상권 등기를 마치기 전에는 법정지상권을 직접 취득하지 못합니다. 다만 건물 매매에 법정지상권 양도 약정이 함께 들어 있다고 보아 매수인은 등기를 청구할 수 있습니다.
• 땅을 산 회사가 법정지상권을 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?
  몰랐다는 사정만으로 결론이 바뀌지는 않습니다. 관습법상 법정지상권은 법률 규정에 의한 물권이어서 등기 없이도 성립 당시 토지 소유자와 그로부터 땅을 산 사람에게 주장할 수 있습니다. 땅을 산 회사가 철거 약정 같은 특별한 사정을 주장하려면 그 사정을 스스로 증명해야 합니다.
• 상속재산 분할로 갈라진 경우도 법정지상권이 생기나요?
  원안은 생긴다고 보았습니다. 관습법상 법정지상권은 매매 기타 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우 성립하는데, 상속재산 협의분할로 대지와 건물이 다른 상속인에게 간 경우도 여기에 포함된다는 것입니다. 다만 분할의 소급효를 들어 다투는 주장이 나올 수 있어 분할협의서 내용을 함께 봐야 합니다.
• 지상권 등기는 누구를 상대로 청구하나요?
  두 사람을 차례로 상대합니다. 건물 매수인은 건물 매도인을 대위해 땅 주인에게 지상권설정등기를 청구하고, 건물 매도인에게는 그 지상권의 이전등기를 청구합니다. 민법 제404조 제1항의 채권자대위권을 쓰는 구조여서 두 청구를 한 소송에서 함께 하는 경우가 많습니다.
• 땅 주인에게 토지 사용료를 내야 하나요?
  내야 할 수 있습니다. 법정지상권이 있어도 토지를 무상으로 쓸 권리는 아니어서 땅 주인은 지료를 청구할 수 있고, 금액을 합의하지 못하면 법원이 정합니다. 지료가 정해진 뒤 2년분 이상 밀리면 땅 주인이 지상권 소멸을 청구할 수 있으니 지급 기록을 남겨 두어야 합니다.
• 존속기간이 끝나면 건물을 헐어야 하나요?
  바로 헐 필요는 없습니다. 지상권이 소멸할 때 건물이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 땅 주인이 거절하면 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있습니다. 대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결은 건물 양수인이 전 소유자의 갱신청구권을 대위 행사할 수 있다고 보았습니다.

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