주택 임대차

세입자가 월세를 띄엄띄엄 밀렸는데 계약기간 중에 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 주택 월세가 띄엄띄엄 밀렸더라도 밀린 금액을 합쳐 2기분의 차임액에 이르면 임대인은 계약기간 중에도 임대차를 해지할 수 있습니다. 주택임대차보호법에는 중도 해지 규정이 없어 민법 제640조가 적용되고, 연체는 연속될 필요 없이 합계로 따집니다. 지금은 월별로 받은 금액을 표로 정리해 연체 합계가 2기분이 되는지부터 계산해 보십시오.

계약서에 차임 연체 해지 특약이 없어도 괜찮습니다. 2기분 연체 해지는 법이 정한 권리여서 특약이 없어도 행사할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

집주인 A씨는 2024년 5월 보증금 5천만 원, 월세 60만 원, 기간 2년으로 원룸을 임대했습니다. 세입자는 2024년 12월분 월세를 내지 않았고, 2025년 1월분은 30만 원만 냈으며, 2월과 3월분은 냈지만 4월분을 다시 30만 원만 냈습니다. A씨는 연속으로 밀린 것은 아니어도 2기 연체에 해당하는지, 주택임대차보호법에 중도 해지 규정이 없는데 계약기간 중에 해지할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2기 연체는 두 달 연속으로 밀려야 하나요?

아닙니다. 연체가 연속될 필요는 없고, 전후 밀린 금액을 합쳐 2기분의 차임액에 이르면 됩니다. 월세 60만 원인 집이라면 이곳저곳 밀린 금액의 합계가 120만 원이 된 때입니다. 한 달을 통째로 안 내고 다른 두 달에 절반씩만 냈다면 합계가 두 달치가 되므로 요건을 채웁니다.

주택임대차보호법도 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신을 인정하지 않습니다. 같은 기준을 쓰기 때문에 계산 방법도 같습니다.

주택임대차보호법에 없는데 계약기간 중 해지가 되나요?

됩니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물 임대차에 관한 민법의 특례를 정한 법이어서, 중도 해지처럼 이 법에 규정이 없는 부분은 민법이 적용됩니다. 민법 제640조는 건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」과 「주택임대차보호법」도 같은 구조입니다.

이 해지권은 임차인에게 불리하게 바꿀 수 없습니다. 「한 번만 밀려도 해지한다」는 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없으므로, 임대인은 법이 정한 2기 기준으로 판단해야 합니다.

해지 통지 전에 세입자가 밀린 돈을 갚으면요?

해지 통지가 도달하기 전에 밀린 월세를 갚아 연체액이 2기분 아래로 내려가면 해지권을 행사하기 어렵다고 보는 것이 일반적입니다. 반대로 해지 통지가 이미 도달했다면 그 뒤에 갚아도 이미 생긴 해지 효력은 없어지지 않습니다. 그래서 연체 합계가 2기분이 된 시점에 바로 통지하는 것이 임대인에게 유리합니다.

해지 후 보증금과 밀린 월세는 어떻게 정산하나요?

집을 돌려받을 때 밀린 월세와 손해배상액은 보증금에서 당연히 빠집니다. 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결은 보증금이 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하고, 그 금액은 목적물을 돌려받을 때 별도 의사표시 없이 보증금에서 공제된다고 보았습니다. 세입자가 나가지 않으면 명도소송을 내고, 보증금 잔액 반환과 집 인도는 동시에 이행합니다.

월세 연체 해지 대응 순서

• 연체표 작성 - 월별 약정 금액과 실제 입금액을 표로 정리합니다. 합계가 2기분에 이른 날이 드러납니다.
• 해지 통지 - 연체 내역과 해지 의사를 적은 내용증명을 보냅니다. 도달한 날 해지 효력이 생깁니다.
• 인도 요구 - 해지일 이후 집을 비워 달라고 날짜를 정해 요구합니다. 불응하면 명도소송으로 갑니다.
• 점유이전금지가처분 - 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘길 우려가 있으면 신청합니다. 집행 상대방이 바뀌는 것을 막습니다.
• 보증금 정산 - 밀린 월세와 해지 후 차임 상당액을 공제한 잔액을 계산합니다. 인도와 동시에 돌려줍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연체 기간 중 임대인이 수리 의무를 이행하지 않아 세입자가 월세를 줄여 낸 사정이 있거나 계약서에 차임 감액 합의가 있었다면 계약서와 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 명도와 보증금 정산 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2기 연체 금액은 어떻게 계산하나요?
  월 차임의 두 달치가 기준입니다. 민법 제640조는 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있다고 정하므로, 월세 60만 원이면 밀린 금액의 합계가 120만 원이 되는 때입니다. 관리비는 약정상 차임에 포함되지 않았다면 따로 계산합니다.
• 해지 통지는 문자로 해도 되나요?
  가능하지만 내용증명이 안전합니다. 민법 제543조 제1항은 해지를 상대방에 대한 의사표시로 하도록 정할 뿐 방식을 제한하지 않습니다. 다만 도달 여부를 두고 다툼이 생기면 증명이 어려우므로, 문자와 내용증명을 함께 보내 도달 기록을 남깁니다.
• 한 번만 밀려도 해지한다는 특약은 유효한가요?
  효력이 없습니다. 민법 제652조는 차임 연체 해지를 정한 제640조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 계약서에 1기 연체 해지 특약이 있어도 법이 정한 2기 기준을 채워야 해지할 수 있습니다.
• 연체가 있으면 계약갱신요구도 거절할 수 있나요?
  있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 갱신요구를 거절할 수 있다고 정합니다. 연체한 사실만 있으면 되므로 나중에 갚았더라도 거절 사유가 남습니다.
• 밀린 월세를 보증금에서 빼도 되나요?
  집을 돌려받을 때 당연히 공제됩니다. 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결은 연체 차임 등은 임대차 종료 후 목적물이 반환될 때 별도 의사표시 없이 보증금에서 공제된다고 보았습니다. 다만 계약 중에 세입자가 보증금으로 월세를 대신하겠다고 주장할 수는 없습니다.
• 해지 후에도 세입자가 안 나가면요?
  명도소송을 냅니다. 해지 후 계속 사는 기간의 차임 상당액도 청구할 수 있고, 보증금 잔액 반환과 집 인도는 민법 제536조에 따라 동시에 이행합니다. 소송 전에 점유이전금지가처분을 해 두면 판결 후 집행 상대방이 바뀌는 일을 막을 수 있습니다.

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