주택 임대차

연립 전입을 가동으로 했는데 등기부는 에이동이면 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

있을 수 있습니다, 연립주택 전입 주소의 동 표시가 등기부와 달라도 사회통념상 같은 건물로 인식될 수 있으면 대항력이 인정됩니다. 대법원 2002다59351 판결은 두 동뿐인 단지의 가동 전입을 에이동 임대차의 유효한 공시로 보았습니다. 지금은 등기부·외벽·경매기록의 동 표시를 나란히 비교해 두십시오.

전입 주소가 등기부와 한 글자라도 다르면 무조건 대항력을 잃는다고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 5월 보증금 1억8천만원에 연립주택을 임차해 가족과 입주하고, 외벽 표시대로 가동 203호로 전입신고를 했습니다. 이 연립은 한 필지에 크기가 다른 두 동만 있었고, 등기부에는 에이동·비동으로 적혀 있었습니다. 2026년 근저당권자의 신청으로 경매가 진행돼 새 매수인이 대금을 냈는데, 매수인은 가동 전입은 등기부와 달라 대항력이 없다며 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부는 에이동인데 가동으로 전입해도 대항력이 인정되나요?

인정될 수 있습니다. 한 필지에 연립 두 동만 있고 크기가 달라 헷갈릴 여지가 없으며, 외벽에 가동·나동으로 표시돼 그렇게 불려 왔다면 가동 전입도 에이동 임대차를 공시하는 효력이 있습니다. 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결은 경매기록에 에이동과 가동이 함께 적혀 있었던 점까지 보아 매수인도 대항력 있는 임대차로 인식할 수 있었다고 판단했습니다.

판단 기준은 일반사회 통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 주소를 가진 사람으로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 주택의 인도와 주민등록을 대항요건으로 둡니다.

동·호수가 등기부와 다르면 원칙적으로 어떻게 되나요?

원칙은 대항력이 부정되는 쪽입니다. 공동주택은 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동·호수를 기록하도록 되어 있어, 동·호수가 공부와 다르면 대체로 유효한 공시방법으로 보지 않습니다. 호수를 빠뜨리거나 다른 호수로 적은 사례에서는 대항력이 부정된 판례가 많습니다.

이 사례가 예외로 인정된 이유는 두 동의 크기 차이, 외벽 표시, 경매기록의 병기라는 사정이 겹쳤기 때문입니다. 같은 단지에 동이 셋 이상이거나 외벽 표시와 등기부 순서가 맞지 않으면 결론이 달라질 수 있습니다.

지금이라도 전입 주소를 등기부대로 고쳐야 하나요?

아직 경매나 매매 전이라면 등기부 표시와 일치하게 고쳐 두는 편이 안전합니다. 다만 정정한 주소로는 정정한 다음 날부터 새로 대항력이 생기는 것으로 볼 여지가 있으므로, 정정 전에 이미 가진 대항력은 따로 주장해야 합니다. 정정 뒤에도 기존 전입일을 입증할 주민등록초본을 보관합니다.

전입신고는 이사 온 날부터 14일 이내에 해야 하고, 신고한 주소가 사실과 다르면 시장·군수·구청장이 사실조사를 거쳐 정정할 수 있습니다. 공동주택 이름과 동 표시를 건축물대장 기준으로 적었는지 전입 직후 주민센터에서 확인하는 것이 가장 확실합니다.

연립주택 동 표기 불일치 대응 순서

• 표시 대조 - 등기부 표제부, 건축물대장, 외벽 표시, 주민등록초본의 주소를 한 장에 나란히 적습니다. 차이가 어디서 생겼는지 드러납니다.
• 현장 사진 - 외벽의 동 표시와 단지 안 건물 수·크기를 사진으로 남깁니다. 혼동 여지가 없다는 증거가 됩니다.
• 경매기록 확인 - 매각물건명세서와 현황조사보고서에 목적물이 어떻게 병기됐는지 봅니다. 매수인의 인식 가능성을 보여 줍니다.
• 확정일자 확인 - 계약서의 확정일자와 배당요구 여부를 확인합니다. 대항력과 별도로 배당 순위를 주장할 수 있습니다.
• 인도 청구 대응 - 매수인이 인도명령이나 명도소송을 걸면 위 자료로 대항력을 다툽니다. 결정문을 받은 날을 기록합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 단지에 여러 동이 있거나 호수 표기까지 달라진 경우에는 건축물대장과 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 호수를 잘못 적은 경우도 인정될 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원은 공동주택 전입신고에서 동·호수 특정을 요구하고, 호수를 빠뜨리거나 다른 호수로 적은 경우 대체로 대항력을 부정했습니다. 동 표시처럼 사회통념상 같은 건물로 인식될 사정이 있어야 예외가 되는데, 호수는 세대를 특정하는 표시라 예외가 인정되기 더 어렵습니다.
• 등기부와 외벽 표시가 다른 건 제 책임인가요?
  표시가 다른 것 자체는 임차인 책임이 아니지만 불이익은 임차인이 볼 수 있습니다. 대항력은 제3자가 임대차를 인식할 수 있는지로 판단하므로 전입할 때 등기부나 건축물대장 표시에 맞추는 것이 안전합니다. 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결처럼 예외가 인정되려면 여러 사정이 겹쳐야 합니다.
• 주소를 정정하면 전입일이 바뀌나요?
  정정한 주소의 대항력은 정정 이후부터 인정될 여지가 있습니다. 착오로 다른 지번에 전입했다가 직권정정된 사례에서 대법원은 정정 이후에 비로소 대항력을 취득했다고 보았습니다. 그래서 기존 주민등록으로도 공시 효력이 있었다는 주장과 정정 후 대항력을 함께 준비합니다.
• 확정일자가 있으면 동 표기가 틀려도 괜찮나요?
  아닙니다. 확정일자에 의한 우선변제권도 대항요건인 주민등록을 전제로 합니다. 주민등록이 공시방법으로 유효하지 않으면 확정일자가 있어도 우선변제권을 주장하기 어렵습니다. 반대로 주민등록이 유효하다고 인정되면 확정일자 순위에 따라 배당을 받습니다.
• 매수인이 인도명령을 신청하면 무엇을 내나요?
  대항력 있는 임차인이라는 소명 자료를 냅니다. 임대차계약서, 주민등록초본, 등기부와 건축물대장, 외벽 표시 사진, 단지 배치도, 경매기록의 목적물 표시를 제출합니다. 인도명령 결정에 불복하려면 즉시항고를 해야 하므로 결정문을 받은 날부터 기한을 계산합니다.
• 전입신고는 언제까지 해야 하나요?
  거주지를 옮긴 날부터 14일 이내에 새 거주지 관할 주민센터에 해야 합니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로, 기한 안이라도 늦게 신고하면 그사이 설정된 근저당권보다 순위가 밀립니다. 입주 당일 신고하는 것이 안전합니다.

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