등기·명의신탁

할아버지 땅이 옛날 면 명의로 등기돼 있으면 누구를 상대로 소송하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

면은 지금 당사자능력이 없어 피고가 될 수 없으므로, 면의 재산을 넘겨받은 군이나 그 군을 통합한 시를 상대로 소송해야 합니다. 1961년 제정된 지방자치에관한임시조치법이 읍·면의 모든 재산을 소속 군에 귀속시켰고, 현행 지방자치법도 지방자치단체를 광역자치단체와 시·군·구로만 정합니다. 지금은 토지 등기부와 그 면이 속했던 군이 지금 어느 시나 군이 되었는지부터 확인하십시오.

등기부에 면 이름이 남아 있다고 해서 면을 찾아가 소장을 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 할아버지가 농사짓던 땅의 등기부를 처음 떼어 보았습니다. 할아버지 명의이던 소유권이 1958년 한 면의 명의로 넘어가 있었고, 그 면이 속했던 군은 뒤에 인근 시와 통합되었습니다. 등기원인을 적은 서류는 집안에 남아 있지 않았고, 땅의 일부는 지금 마을 안길로 쓰이고 있습니다. A씨는 2026년 면을 상대로 소유권을 되찾는 소송을 내려고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

면을 상대로 소송할 수 있나요?

할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「지방자치법」은 지방자치단체를 특별시·광역시·도 등과 시·군·구 두 종류로 정하고, 군에 읍·면을 둔다고만 합니다. 면은 군의 하부 행정구역일 뿐 법인이 아니어서 민사소송의 당사자능력이 없습니다.

당사자능력은 민사소송법에 특별한 규정이 없으면 민법 등 다른 법률에 따르므로, 법인도 아니고 대표자를 둔 사단도 아닌 행정구역은 원고도 피고도 될 수 없습니다. 면을 피고로 쓴 소장은 보정을 거쳐 피고를 바로잡지 않으면 각하됩니다.

면 명의 재산은 누구에게 넘어갔나요?

1961년 지방자치에관한임시조치법이 시행되면서 읍·면의 모든 재산과 공부는 소속 군에 귀속되었습니다. 그 전에는 읍·면도 지방자치단체였기 때문에 1950년대 면 명의 등기가 지금까지 남아 있는 경우가 있습니다. 이 법은 1988년 폐지되었지만, 당시 이미 군으로 넘어간 권리관계는 그대로입니다.

그 뒤 군이 시와 통합되었다면 통합된 시가 군의 권리와 의무를 이어받습니다. 결국 피고는 등기 당시 면이 속했던 군을 지금 승계한 시나 군입니다. 소장에는 피고를 그 시나 군으로 적고 대표자로 시장이나 군수를 적습니다.

등기를 되찾는 소송의 피고는 누구인가요?

등기 말소를 구하는 소송의 피고는 등기부상 그 등기로 권리를 잃는 등기명의인이나 그 포괄승계인이어야 합니다. 대법원 1994. 2. 25. 선고 93다39225 판결은 등기의무자가 아닌 사람을 상대로 한 말소 청구는 당사자적격이 없는 사람을 상대로 한 부적법한 소라고 보았습니다. 면의 포괄승계인인 시나 군이 피고가 되는 이유입니다.

오래된 등기인데 소송에서 이길 수 있나요?

면 명의 등기에 원인이 없었다는 점을 증명해야 하고, 지방자치단체가 오래 점유해 왔다면 취득시효 항변이 나올 수 있습니다. 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유했다면 소유권을 취득합니다. 도로나 공공용지로 써 온 땅이라면 이 항변을 먼저 따져야 합니다.

면 명의 토지 소송 대응 순서

• 등기 이력 확인 - 폐쇄등기부까지 떼어 면 명의 등기의 날짜와 원인을 확인합니다. 원인이 없는 등기인지 판단하는 출발점입니다.
• 승계 지방자치단체 확인 - 그 면이 속했던 군이 지금 어느 시나 군이 되었는지 확인합니다. 소장에 적을 피고가 정해집니다.
• 점유 현황 조사 - 토지가 도로나 공공시설로 쓰이는지 현장과 지적도를 확인합니다. 취득시효 항변 가능성을 가늠합니다.
• 상속관계 정리 - 할아버지부터 현재까지 상속인을 제적등본으로 확인합니다. 상속인 전원이 원고가 될지 정합니다.
• 소장 작성 - 피고를 승계한 시나 군으로, 대표자를 시장이나 군수로 적습니다. 면을 피고로 쓰면 보정명령을 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 면 명의 등기가 매매나 기부 서류에 따라 이루어졌거나 이미 도로로 편입되어 보상 절차가 있었다면 등기 원인 서류와 보상 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지방자치단체를 상대로 한 행정·민사 분쟁과 부동산 소유권 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 면사무소를 피고로 쓰면 어떻게 되나요?
  면은 당사자능력이 없어 그대로면 소가 각하됩니다. 지방자치법 제2조 제1항은 지방자치단체를 광역자치단체와 시·군·구로만 정하고, 제3조 제3항은 군에 읍·면을 둔다고 정합니다. 법원이 피고 표시를 바로잡으라고 보정을 명하면 면의 권리를 이어받은 시나 군으로 고쳐야 합니다.
• 면 재산이 군으로 넘어간 근거는 무엇인가요?
  1961년 제정된 지방자치에관한임시조치법입니다. 이 법 제8조는 읍·면의 일체의 재산과 공부가 소속 군에 귀속된다고 정했고, 제5조는 읍·면의 권한에 속하던 사항을 군이 계승한다고 정했습니다. 이 법은 1988년 폐지됐지만 당시 군에 귀속된 권리관계는 그대로 남아 있습니다.
• 군이 시로 통합됐으면 누구를 상대로 하나요?
  통합된 시를 상대로 합니다. 군이 다른 시와 통합되어 없어졌다면 통합으로 새로 생기거나 존속하는 시가 군의 재산과 권리·의무를 이어받습니다. 지방자치법 제3조 제1항에 따라 시는 법인이므로 소장에는 피고를 그 시로, 대표자를 시장으로 적습니다. 통합 연혁은 해당 시의 연혁 자료로 확인합니다.
• 등기 말소 소송은 누구를 피고로 해야 하나요?
  등기부상 등기의무자, 즉 그 등기로 권리를 잃는 등기명의인이나 그 포괄승계인이어야 합니다. 대법원 1994. 2. 25. 선고 93다39225 판결은 등기의무자가 아닌 사람을 상대로 한 말소 청구는 당사자적격이 없어 부적법하다고 보았습니다. 면 명의 등기라면 면의 포괄승계인인 시나 군이 피고가 됩니다.
• 지방자치단체가 오래 쓴 땅도 되찾을 수 있나요?
  취득시효가 완성됐다면 어렵습니다. 민법 제245조 제2항은 부동산 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득한다고 정합니다. 같은 조 제1항은 등기 없이 20년간 점유한 경우를 정합니다. 점유 경위와 선의·무과실 여부를 먼저 따져야 합니다.
• 상속인 중 한 명만 소송해도 되나요?
  원인 없는 등기의 말소는 공유물의 보존행위로 보아 공유자 한 사람도 청구할 수 있는 것이 일반적입니다. 다만 소유권 확인이나 이전을 함께 구하면 상속인 각자의 지분 범위에서만 청구할 수 있습니다. 민사소송법 제65조에 따라 상속인 여러 명이 공동원고로 함께 소송하는 방법도 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
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