공사·하자

제가 유치권으로 경매를 신청했는데 은행이 경매를 또 넣었어요. 유치권이 사라지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 유치권자가 신청한 경매가 근저당권자의 임의경매 개시로 정지된 뒤 임의경매에서 매각되었다면 유치권은 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 대법원 2011다35593 판결은 이 경우 매수인이 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임을 진다고 보았습니다. 지금은 두 경매의 개시결정일과 매각물건명세서의 유치권 기재부터 확인하십시오.

유치권 경매가 정지되었다고 해서 새 경매에서 배당요구를 하거나 유치권을 다시 신고할 필요는 없습니다. 매수인에게 인수되는 유치권은 배당과 별개로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

인테리어 업체 대표 A씨는 2024년 B씨 소유 상가의 개보수 공사를 마쳤지만 공사대금 1억 8천만원을 받지 못해 상가를 점유하고 있었습니다. 2025년 3월 A씨가 유치권에 의한 경매를 신청해 개시결정이 났고, 두 달 뒤 상가에 근저당을 가진 은행이 임의경매를 신청했습니다. 2026년 4월 은행 경매에서 C씨가 상가를 낙찰받자, A씨는 C씨에게 유치권을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권으로 신청한 경매는 어떻게 진행되나요?

소멸주의가 원칙입니다. 유치권자는 채권을 변제받기 위해 유치물을 경매할 수 있고, 이 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시됩니다. 대법원 2011. 6. 15. 자 2010마1059 결정은 유치권에 의한 경매도 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하고, 유치권자는 일반채권자와 같은 순위로 배당받는다고 보았습니다.

따라서 유치권자가 스스로 신청한 경매에서 매각되면 유치권도 소멸하고 유치권자는 배당으로 만족을 얻습니다. 다만 집행법원이 매각조건 변경결정으로 부담을 매수인에게 인수시키도록 정할 수는 있습니다.

다른 채권자가 경매를 신청하면 유치권 경매는 어떻게 되나요?

정지됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」은 목적물에 대해 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매가 개시되면 유치권 등에 의한 경매절차를 정지하고, 그 채권자나 담보권자를 위해 절차를 계속 진행하도록 정합니다. 뒤의 경매가 취소되면 정지되었던 유치권 경매를 다시 진행합니다.

은행 경매에서 낙찰되면 유치권은 사라지나요?

사라지지 않습니다. 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매의 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다. 대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결은 유치권 경매가 정지된 상태에서 다른 경매로 매각이 이루어졌다면, 유치권 경매가 소멸주의로 진행된 경우와 달리 유치권은 소멸하지 않는다고 보았습니다.

이 결론은 담보권 실행을 위한 경매에도 같은 조항이 준용되기 때문입니다. 은행의 근저당은 매각으로 소멸하지만, 유치권은 매수인에게 그대로 넘어갑니다.

낙찰자가 유치권을 부정하면 무엇을 다투나요?

유치권이 경매 압류 전에 성립했는지를 다툽니다. 공사대금채권이 변제기에 있고 점유가 압류의 효력 발생 전부터 계속되었다면 매수인에게 대항할 수 있습니다. 반대로 압류 뒤에 점유를 넘겨받았거나 공사를 끝냈다면 대항할 수 없으므로, 낙찰자는 주로 점유 개시일과 공사 완료일을 문제 삼습니다.

유치권 경매 정지 후 대응 순서

• 개시결정일 확인 - 유치권 경매와 임의경매의 개시결정일, 압류 효력 발생일을 확인합니다. 유치권 성립이 그보다 앞서야 합니다.
• 점유 유지 - 현장에 출입 통제, 안내문, 관리 인력을 유지합니다. 점유를 잃으면 유치권이 소멸합니다.
• 권리신고 - 임의경매 절차에 유치권을 신고해 매각물건명세서에 기재되도록 합니다. 매수인이 유치권을 알고 낙찰받았다는 근거가 됩니다.
• 공사대금 증빙 정리 - 도급계약서, 기성 확인서, 세금계산서를 정리합니다. 피담보채권의 금액을 다툴 때 씁니다.
• 매수인과 협의·소송 - 매수인의 인도 청구에 유치권 항변으로 대응하거나 변제를 협의합니다. 인도명령이 들어오면 즉시항고 여부를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매각조건 변경결정이 있었거나 점유 개시가 압류 이후라면 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 관련 인도 소송과 경매 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권자가 신청한 경매에서 팔리면 유치권은요?
  원칙적으로 소멸합니다. 대법원 2011. 6. 15. 자 2010마1059 결정은 유치권에 의한 경매도 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하고, 유치권자는 일반채권자와 같은 순위로 배당받는다고 보았습니다. 집행법원이 매각조건 변경결정으로 매수인에게 인수시킨 경우는 예외입니다.
• 은행 경매가 개시되면 제 유치권 경매는 없어지나요?
  없어지지 않고 정지됩니다. 민사집행법 제274조 제2항은 강제경매나 담보권 실행 경매가 개시되면 유치권 등에 의한 경매를 정지하고 채권자나 담보권자를 위해 절차를 계속 진행하도록 정합니다. 뒤의 경매가 취소되면 같은 조 제3항에 따라 유치권 경매가 다시 진행됩니다.
• 은행 경매 낙찰자가 공사대금을 갚아야 하나요?
  갚아야 합니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정하고, 제268조로 담보권 실행 경매에도 준용됩니다. 대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결은 유치권 경매가 정지된 뒤 매각된 경우 유치권이 소멸하지 않는다고 보았습니다.
• 은행 경매에서 저도 배당을 받을 수 있나요?
  유치권자는 우선변제권이 없어 유치권만으로 배당 순위를 얻지는 못합니다. 대신 매수인에게 인수되는 유치권으로 채권을 회수합니다. 공사대금에 대한 판결 등 집행권원이 있다면 일반채권자로서 배당요구를 검토할 수 있고, 이때는 배당요구 종기까지 신청해야 합니다.
• 점유를 잠깐 비웠는데 유치권이 없어지나요?
  점유를 상실했다고 판단되면 소멸합니다. 민법 제328조는 유치권이 점유의 상실로 소멸한다고 정합니다. 직접 거주하지 않더라도 출입을 통제하고 관리하는 등 사실상 지배가 유지되면 점유로 인정될 수 있지만, 소유자나 제3자가 자유롭게 드나든 기간이 있으면 다툼이 생깁니다.
• 낙찰자가 인도명령을 신청하면 어떻게 하나요?
  유치권으로 대항할 수 있음을 소명해 다툽니다. 유치권이 압류 효력 발생 전에 성립했다면 매수인에게 대항할 수 있으므로, 공사 완료일과 점유 개시일 자료를 내야 합니다. 인도명령이 발령되면 민사집행법 제136조 제5항에 따라 즉시항고로 다툴 수 있고, 기간 안에 제기해야 합니다.

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