감면·공제

2013년에 산 집, 감면 확인 날인이 없으면 양도세 감면이 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 2013년에 산 집이라도 감면 대상 주택이라는 시장·군수·구청장의 확인 날인을 받지 못했다면 신축주택 등 취득자 양도세 감면을 받을 수 없습니다. 조세특례제한법은 확인받아 제출한 경우에만 감면한다고 정하고 있습니다. 지금은 매매계약서에 날인이 있는지, 매도인이 2014년 3월 31일까지 신청했는지부터 확인해야 합니다.

2013년에 산 집이라고 매수 당시 서류를 모두 다시 떼어 둘 필요는 없습니다. 먼저 집을 살 때 받은 매매계약서에 시장·군수·구청장의 확인 날인이 찍혀 있는지만 보면 감면 신청이 가능한지 가려집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2013년 9월 집 한 채만 2년 넘게 갖고 있던 매도인에게서 전용면적 84제곱미터 아파트를 5억원에 샀습니다. 매도인은 감면대상 기존주택이라는 구청 확인 날인을 받지 않았고, A씨도 그런 절차가 있는 줄 몰랐습니다. A씨는 2025년 10월 이 아파트를 9억원에 팔면서 취득 후 5년간 오른 부분을 빼고 신고하려 했지만, 매매계약서에 날인이 없다는 말을 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확인 날인이 없는 매매계약서로는 감면을 못 받나요?

네, 감면 대상 주택이라는 확인을 받지 못했다면 2013년 신축주택 등 취득자 과세특례는 적용되지 않습니다. 조세특례제한법은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 감면 대상 주택임을 확인받아 세무서장에게 제출한 경우에만 감면한다고 정하고 있습니다. 1세대 1주택자에게서 산 집이라면 매도인이 2014년 3월 31일까지 매매계약서 2부에 확인 날인을 받아 1부를 매수인에게 주어야 했습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「조세특례제한법」과 시행령도 같은 내용입니다.

어떤 집이 이 감면 대상이었나요?

2013년 4월 1일부터 12월 31일까지 처음 매매계약을 맺어 취득한 신축주택, 미분양주택, 1세대 1주택자의 주택이 대상입니다. 취득가액이 6억원 이하이거나 전용면적이 85제곱미터 이하여야 합니다. 1세대 1주택자의 주택은 2013년 4월 1일 현재 매도인 세대가 국내에 1주택만 갖고, 취득 등기일부터 매매계약일까지 2년 이상 보유한 주택을 말합니다.

• 취득 기간 - 2013년 4월 1일부터 12월 31일까지 매매계약 체결(계약금 지급 포함)
• 가격·면적 - 취득가액 6억원 이하 또는 전용면적 85제곱미터 이하
• 확인 날인 - 1세대 1주택자의 주택은 매도인이 2014년 3월 31일까지 받아 교부

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 감면 대상 주택임을 확인받지 못했다면 신축주택 등 취득자 과세특례를 적용받을 수 없다고 회신했습니다(사전-2017-법령해석재산-0564, 2017. 12. 14.). 질의자는 2013년 6월 1세대 1주택자에게서 아파트를 샀지만 확인 날인을 받지 못했고, 2017년 6월 그 집을 팔았습니다. 국세청은 2014. 1. 1. 법 개정으로 확인받아 제출한 경우에만 감면한다는 문구가 들어갔고, 시행령이 날인 기한을 2014년 3월 31일로 정했으므로 그때까지 날인을 받지 못하면 감면할 수 없다고 보았습니다.

이 회신은 날인을 받지 못한 사실을 전제로 한 해석입니다. 매도인이 기한 안에 확인을 신청했는데 날인만 늦게 나왔다면 결론이 달라질 수 있습니다.

날인을 늦게 받았거나 신청만 했다면 다른가요?

매도인이 2014년 3월 31일까지 확인을 신청했다면 날인이 그 뒤에 나왔어도 매수인은 감면을 받을 수 있다는 해석이 있습니다(부동산납세과-702, 2014. 9. 17.). 반대로 신청 자체가 없었다면 조세심판원도 감면 배제가 맞다고 보았습니다(조심 2019서4159, 2020. 5. 28.). 감면요건은 법문대로 엄격하게 해석하는 것이 원칙이라 날인 대신 다른 서류로 대체하기는 어렵습니다. 그래서 매도인이나 중개인에게 당시 신청 기록이 있는지 먼저 확인해야 합니다.

감면을 받으면 세금이 얼마나 줄어드나요?

감면 대상이면 취득일부터 5년 안에 판 경우 양도소득세 전액을 감면하고, 5년이 지나 판 경우 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상 소득에서 뺍니다. 5년간 소득은 전체 양도소득금액에 기준시가 상승분 비율을 곱해 계산합니다. 예를 들어 양도소득금액이 4억원이고 취득 후 5년간 기준시가 상승분이 전체 상승분의 절반이라면 2억원을 뺍니다. 감면 대상 주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 주택 수에서도 빠집니다.

2013년 감면주택 양도세 대응 순서

• 계약서 날인 확인 - 2013년 매매계약서에 시장·군수·구청장의 확인 날인이 있는지 봅니다. 분실했다면 구청에 당시 확인 기록이 남아 있는지 문의합니다.
• 신청 기록 찾기 - 날인이 없다면 매도인이나 중개인이 2014년 3월 31일까지 확인을 신청했는지 알아봅니다. 신청 접수 기록이 있으면 감면 주장을 검토할 수 있습니다.
• 5년간 소득 계산 - 취득일, 5년이 되는 날, 양도일의 기준시가를 확인해 공제할 금액을 계산합니다.
• 예정신고 - 판 달의 말일부터 2개월 안에 신고하면서 날인 받은 계약서 사본을 냅니다.
• 다툼 대비 - 감면이 배제돼 세금이 고지되면 90일 안에 심판청구를, 감면을 빠뜨리고 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 신청은 했지만 날인이 늦었거나 계약서를 분실한 경우라면 구청 기록과 당시 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 감면 배제 처분에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신축 아파트를 분양받은 경우도 날인이 필요한가요?
  네, 신축주택이나 미분양주택도 확인 날인이 필요합니다. 이 경우에는 주택을 공급한 사업주체가 매매계약 즉시 계약서 2부에 시장·군수·구청장의 확인 날인을 받아 1부를 매수인에게 주어야 했습니다. 분양계약서에 날인이 있는지 먼저 확인해 보아야 합니다.
• 매도인이 날인을 안 받아 줬으면 매도인 책임인가요?
  날인 의무는 매도인에게 있었지만, 감면을 받지 못한 손해를 매도인에게 청구할 수 있는지는 계약 내용과 당시 약정에 따라 달라지는 민사 문제입니다. 세법상으로는 날인이나 기한 안 신청이 없으면 감면을 받지 못한다는 결론이 먼저 정해집니다.
• 취득가액 6억원을 넘으면 감면 대상이 아닌가요?
  취득가액이 6억원 이하이거나 전용면적이 85제곱미터 이하이면 대상이 될 수 있습니다. 두 가지 중 하나만 맞으면 되므로, 6억원을 넘어도 전용면적이 85제곱미터 이하면 대상에 들어갈 수 있습니다. 다만 신축주택 등은 실제 거래가액 6억원 초과이면서 85제곱미터 초과이면 제외됩니다.
• 5년이 지나 팔면 감면이 없어지나요?
  아니요, 5년이 지나 팔아도 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 과세대상 소득에서 뺍니다. 5년간 소득은 전체 양도소득금액에 취득일부터 5년이 되는 날까지의 기준시가 상승분이 전체 상승분에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다.
• 감면주택이 있으면 다른 집 비과세에 영향이 있나요?
  감면 대상 주택은 다른 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 판단하는 주택 수에 넣지 않습니다. 다만 이 효과도 감면 대상 주택이어야 생기므로 확인 날인 여부가 함께 문제됩니다. 날인을 받지 못한 집은 일반 주택으로 주택 수에 들어갈 수 있습니다.
• 감면받으려면 무엇을 내야 하나요?
  주택을 판 뒤 예정신고나 확정신고를 할 때 확인 날인을 받아 교부받은 매매계약서 사본을 세무서에 함께 내야 합니다. 예정신고 기한은 주택을 판 달의 말일부터 2개월입니다. 사본을 내지 않고 신고했다면 경정청구로 감면을 다시 구할 수 있는지 검토합니다.
• 감면 배제 고지를 받으면 언제까지 다투나요?
  세무서가 감면을 배제하고 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 이미 감면 없이 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 2013년 감면 아파트를 먼저 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
• 2013년 감면 아파트가 있어도 재건축 입주권을 팔면 비과세되나요?
• 감면받은 신축 아파트 외에 집이 두 채면 일시적 2주택 비과세가 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기