양도소득세

2018년에 4년 단기임대로 등록한 집이 있으면 살던 집 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 4년 단기임대주택은 거주주택 비과세 특례의 장기임대주택이 될 수 있습니다. 4년 임대의무기간이 끝나 자동말소되면 말소일에 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보고, 말소일부터 5년 안에 살던 집을 팔면 특례가 적용됩니다. 지금은 단기임대 등록증의 등록 신청일과 자동말소일부터 확인하십시오.

단기임대가 4년짜리여서 세법상 5년 임대 요건을 못 채웠다고 미리 포기할 필요는 없습니다. 자동말소된 날 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년 10월 빌라 한 채를 사서 구청에 4년 단기민간임대주택으로, 세무서에 주택임대사업자로 등록했습니다. 임대개시일 당시 기준시가는 2억원 남짓이었고 임대료는 처음 계약 그대로 받았습니다. 빌라 등록은 2022년 10월 자동말소되었고, A씨는 2026년 가을 4년 넘게 살던 아파트(양도차익 약 3억원)를 팔려고 합니다. A씨는 단기임대로 등록한 집이 있어도 아파트가 비과세되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

4년 단기임대로 등록한 집도 장기임대주택으로 인정되나요?

네, 2020. 7. 10. 이전에 임대사업자등록을 신청한 단기민간임대주택은 거주주택 비과세 특례의 장기임대주택이 될 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 2020. 7. 10. 이전 등록 신청한 매입임대주택을 장기임대주택에 포함합니다.

이 주택의 세법상 요건은 다음과 같습니다.

• 등록 - 구청 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록 모두
• 임대기간 - 5년 이상
• 기준시가 - 임대개시일 당시 주택과 부수토지 합계 6억원(수도권 밖 3억원) 이하
• 임대료 - 증가율 100분의 5 이하

4년 단기임대는 임대의무기간이 4년이라 5년을 채우기 전에 자동말소됩니다. 이 경우 말소된 날 해당 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보므로 5년 요건 때문에 특례가 막히지는 않습니다.

2018. 3. 31. 이후 등록했는데 문제는 없나요?

거주주택 비과세 특례에서는 2018. 3. 31.까지 사업자등록을 해야 한다는 요건을 적용하지 않으므로, 2018년 10월 등록분도 문제없습니다. 이 날짜 요건은 다주택 중과배제 같은 다른 제도에서 쓰는 기준입니다.

같은 2018년 등록 주택이라도 임대주택 자체를 팔 때 양도세 중과배제를 받을 수 있는지는 따로 따져야 합니다. 거주주택 특례와 임대주택 양도 시 세율은 서로 다른 조문으로 판단합니다.

자동말소된 뒤에는 언제까지 살던 집을 팔아야 하나요?

자동말소된 임대주택을 보유한 상태라면 말소일부터 5년 안에 거주주택을 팔아야 임대기간 요건을 갖춘 장기임대주택으로 보아 특례를 적용합니다. 임대주택이 두 채 이상이면 가장 먼저 말소된 주택의 말소일이 기준입니다.

A씨는 2022년 10월 말소되었으므로 2027년 10월 말소일 해당일 전까지 아파트를 팔면 됩니다. 2026년 가을 양도는 기한 안입니다. 거주주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

말소 전에 거주주택을 먼저 판 경우라면 임대기간 요건을 채우기 전 양도로 특례를 받고, 이후 자동말소되어도 말소일에 요건을 갖춘 것으로 보아 추징하지 않습니다.

말소된 뒤에도 임대를 계속해야 하나요?

자동말소 뒤 5년 안에 거주주택을 파는 경우 말소된 임대주택에 대해 임대료 증액 제한이나 계속 임대 요건을 지켜야 하는지가 자주 문제 됩니다. 현행 조문은 말소 이후 5년 이내 양도를 「임대기간요건을 갖춘 장기임대주택」으로 보아 특례를 적용한다고만 정합니다.

말소 이후 공실, 직접 거주, 세무서 폐업 상태에서도 특례가 유지되는지는 조문에 직접 정해져 있지 않습니다. 말소 뒤 임대 상태를 바꿀 계획이라면 거주주택을 팔기 전에 따로 확인하고, 말소 전 임대기간 중의 임대료 증가율 요건은 그대로 따지므로 말소 전 계약서와 임대료 변동 내역을 보관해 두어야 합니다.

단기임대 등록 거주주택 비과세 대응 순서

• 등록 서류 확인 - 구청 등록증의 등록 신청일(2020. 7. 10. 이전인지)과 유형, 세무서 사업자등록일을 확인합니다.
• 말소일 확인 - 자동말소 통지서나 등록대장에서 말소일을 찾고 5년 기한을 계산합니다.
• 요건 대조 - 임대개시일 기준시가, 말소 전 임대료 증가율, 거주주택 2년 거주를 확인합니다.
• 양도 시 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서를 함께 냅니다.
• 부인 시 대응 - 특례가 부인되면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 과세로 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 말소일이 불분명하거나 임대주택이 여러 채로 말소 시기가 다르면 등록대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택임대사업자의 거주주택 비과세 검토와 경정청구, 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 단기임대를 2020년 8월 이후 등록했다면요?
  2020. 8. 18. 이후에는 4년 단기임대 등록 자체가 없어졌고, 2020. 7. 11. 이후 등록 신청분은 단기 매입임대로 거주주택 특례를 받을 수 없습니다. 등록 신청일을 등록증으로 정확히 확인하십시오.
• 말소일부터 5년은 정확히 어떻게 세나요?
  등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도해야 합니다. 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이므로 잔금일이 기한 안에 들어오도록 계약 일정을 잡아야 합니다. 등기를 먼저 했다면 등기접수일이 기준이 됩니다.
• 말소 전에 임대료를 많이 올렸다면요?
  말소 전 임대기간 중 임대료 증가율이 100분의 5를 넘었다면 장기임대주택 요건을 갖추지 못한 것으로 볼 수 있습니다. 말소 전 체결하거나 갱신한 임대차계약서를 모두 꺼내 증액 비율을 계산해 보십시오.
• 임대주택 기준시가가 6억원을 넘으면요?
  임대개시일 당시 주택과 부수토지 기준시가 합계가 6억원(수도권 밖 3억원)을 넘으면 장기임대주택이 아니어서 특례를 받을 수 없습니다. 기준은 양도일이 아니라 임대개시일 당시 금액입니다.
• 5년이 지나면 방법이 없나요?
  말소일부터 5년이 지나면 거주주택 특례는 적용되지 않습니다. 그때는 임대주택을 먼저 처분한 뒤 거주주택을 일반 1세대 1주택으로 판단받는 방법 등을 예상 세액과 함께 비교해야 합니다.
• 이미 과세로 신고했는데 특례 대상이었다면요?
  법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 환급을 구할 수 있습니다. 등록증, 말소 서류, 임대차계약서, 거주 사실을 보여 주는 주민등록초본을 함께 내고 비과세 요건을 하나씩 소명합니다.

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