양도소득세

임대아파트가 자동말소되면 살던 집은 언제까지 팔아야 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

임대주택 등록이 자동말소됐다면 말소일부터 5년 안에 살던 집을 팔아야 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제23항은 이 기간 안의 양도에 한해 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 지금은 시군구에서 확인한 말소일과 임대주택이 여러 채인지부터 확인해야 합니다.

자동말소 소식을 듣고 서둘러 살던 집을 내놓을 필요는 없습니다. 말소일부터 5년이라는 시간이 있으므로 매도 시기와 가격을 따져 볼 여유가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2013년에 산 아파트에 살고 있습니다. 2015년에 산 아파트 한 채를 2018년 5월 8년 장기일반민간임대주택으로 등록해 세를 주었는데, 2026년 5월 임대의무기간이 끝나면서 등록이 자동으로 말소됐습니다. A씨는 앞으로 살던 아파트를 팔 계획인데, 언제까지 팔아야 비과세를 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대주택이 자동말소되면 살던 집은 언제까지 팔아야 하나요?

자동말소된 날부터 5년 안에 살던 집을 팔면 그 임대주택을 임대기간 요건을 갖춘 장기임대주택으로 보아 거주주택 비과세 특례를 적용합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제23항이 이를 정하고 있습니다. A씨처럼 2026년 5월 말소됐다면 2031년 5월까지 팔아야 합니다. 이 기한은 잔금일 등 양도일을 기준으로 봅니다.

자동말소 대상은 2020. 8. 18. 민간임대주택법 개정 전 유형으로 등록한 아파트 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택입니다. 이 주택들은 임대의무기간이 끝나는 날 등록이 자동으로 말소됩니다. 아파트가 아닌 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록했다면 자동말소되지 않으므로 이 5년 규정 대신 원래 요건을 그대로 지켜야 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 장기임대주택이 자동말소된 뒤 5년 안에 거주주택을 팔면 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 특례를 적용한다고 회신했습니다(사전-2020-법령해석재산-0928, 2021. 8. 9.). 질의자는 거주주택 한 채와 장기임대주택 네 채를 가진 세대였습니다. 국세청은 임대기간 요건을 채우기 전에 거주주택을 먼저 판 경우에도, 그 뒤 임대주택이 임대의무기간 종료로 자동말소돼 소득세법상 임대기간 요건을 갖추지 못하게 되면 말소일에 그 요건을 갖춘 것으로 본다고 했습니다. 말소일 자체는 관련 부처에 확인하라고 덧붙였습니다.

이 회신은 임대주택들이 말소 전까지 임대료 5% 등 다른 요건을 지킨 사실관계를 전제로 합니다. 말소 전에 임대료를 5% 넘게 올렸다면 결론이 달라질 수 있습니다.

임대주택이 여러 채면 5년은 언제부터 세나요?

임대주택을 2채 이상 임대하고 있다면 가장 먼저 등록이 말소된 주택의 말소일부터 5년을 셉니다. 나중에 말소되는 주택이 있다고 기한이 늦춰지지 않습니다. 첫 말소일을 놓치면 남은 임대주택이 아직 등록 중이어도 5년 규정의 혜택을 받지 못할 수 있습니다.

임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 뒤 스스로 말소를 신청한 경우(자진말소)도 같은 5년 규정이 적용됩니다. 절반을 채우지 못하고 말소했다면 이 규정을 적용받지 못합니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

2026. 9. 30. 개정 시행령은 아파트를 임대하는 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택을 장기임대주택으로 보는 데 양도기한 요건을 새로 붙였습니다. 그 기한은 원칙적으로 2027. 12. 31.입니다. 다만 현행 제155조 제23항은 자동말소·자진말소된 임대주택에 대해 이 양도기한 요건을 적용하지 않는다고 명시합니다. 말소일부터 5년 안에 거주주택을 파는 구조는 그대로 유지됩니다.

임대주택 자동말소 후 거주주택 양도 대응 순서

• 말소일 확인 - 시군구에서 임대사업자 등록 말소 사실과 날짜를 확인합니다. 임대주택이 여러 채면 가장 먼저 말소된 날을 찾습니다.
• 5년 기한 계산 - 첫 말소일부터 5년이 되는 날을 적고, 잔금일이 그 안에 들어오게 매매 일정을 잡습니다.
• 말소 전 요건 점검 - 등록 신청일이 2020. 7. 10. 이전인지, 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하였는지, 임대료 증가율 5%를 지켰는지 계약서로 확인합니다.
• 거주기간 확인 - 살던 집에서 보유기간 중 2년 이상 살았는지 주민등록표 초본으로 확인합니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 특례 신고서를 내고, 비과세가 부인돼 고지되면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 말소된 임대주택을 다시 등록했거나 증여·상속으로 소유자가 바뀐 경우, 재건축으로 멸실된 경우에는 등록 이력과 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 말소 뒤에도 임대를 계속해야 하나요?
  말소일부터 5년 안에 거주주택을 파는 경우에는 임대기간 요건을 갖춘 장기임대주택으로 보므로, 말소 뒤에는 세입자를 계속 두지 않아도 된다는 것이 기획재정부 재산세제과-151(2022. 1. 24.)의 해석입니다. 임대료 5% 상한이나 세무서 사업자등록 유지도 요구하지 않는 것으로 해석합니다. 다만 말소 전까지는 이 요건들을 지켰어야 합니다.
• 5년이 지나서 팔면 어떻게 되나요?
  말소일부터 5년이 지나 살던 집을 팔면 제23항의 간주 규정을 받을 수 없습니다. 말소된 임대주택은 더 이상 장기임대주택이 아니므로 일반 주택으로 주택 수에 들어가고, 살던 집은 2주택 상태의 양도로 보아 비과세가 막힐 수 있습니다. 그 경우 다른 특례에 해당하는지 따로 따져야 합니다.
• 살던 집을 먼저 팔고 나중에 자동말소되면요?
  임대기간 요건을 채우기 전에 살던 집을 먼저 팔아 특례를 받은 뒤 임대주택이 임대의무기간 종료로 자동말소돼 소득세법상 임대기간을 채우지 못하게 됐다면, 말소일에 그 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 따라서 이 사유만으로 비과세분을 다시 낼 필요는 없습니다.
• 자진말소한 경우도 5년이 적용되나요?
  임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 뒤 임대사업자가 의무기간 안에 등록 말소를 신청해 말소된 경우에도 말소일부터 5년 안에 살던 집을 팔면 특례를 적용합니다. 임대한 기간이 절반에 못 미친 상태에서 말소했다면 이 규정이 적용되지 않으므로 말소 신청 전에 임대기간을 계산해 보아야 합니다.
• 어떤 임대주택이 자동말소되나요?
  2020. 8. 18. 민간임대주택법 개정 전 유형인 아파트 장기일반민간임대주택(도시형 생활주택 제외)과 단기민간임대주택이 임대의무기간이 끝나는 날 자동말소됩니다. 아파트가 아닌 장기일반민간임대주택이나 2020. 8. 18. 이후 유형으로 등록한 주택은 자동말소 대상이 아닙니다.
• 말소일은 어디서 확인하나요?
  자동말소일은 임대의무기간이 끝나는 날이므로 임대사업자 등록증의 등록일과 유형으로 짐작할 수 있지만, 정확한 날짜는 임대주택이 있는 시군구에서 확인해야 합니다. 국세청도 말소일에 관한 사항은 관련 부처에 문의하라고 회신했습니다. 5년 기한의 시작점이므로 서면으로 받아 두는 것이 안전합니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 말소일 계산이나 임대 요건을 문제 삼아 비과세를 부인하고 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 과세로 신고해 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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