양도소득세

의무임대기간을 채운 오피스텔 등록을 말소하고 살던 집을 팔면 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 거주주택을 팔기 전에 임대주택 등록을 말소했다면 의무임대기간을 채웠더라도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호는 거주주택 양도일 현재 사업자등록과 임대사업자 등록을 유지하고 임대하고 있을 것을 요건으로 둡니다. 지금은 임대주택의 등록 유형과 말소 경위가 말소 뒤 5년 특례 대상인지부터 확인해 보십시오.

의무임대기간을 채웠더라도 등록 말소 시점은 거주주택 양도일과 맞춰 정해야 합니다. 거주주택을 먼저 팔고 등록은 그 뒤에 말소하면 순서만으로 결론이 달라질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2009년 산 아파트에서 줄곧 살아 왔고, 2016년 오피스텔 한 채를 사서 구청과 세무서에 8년 임대로 등록했습니다. 2025년 봄 8년이 지나자 오피스텔 임대사업자 등록을 말소했고, 한 달 뒤 살던 아파트를 6억원에 팔았습니다. 의무임대기간을 다 채웠으니 거주주택 비과세가 된다고 보고 비과세로 신고했는데, 세무서는 양도일 현재 등록이 없다는 이유로 약 3,300만원을 과세하겠다고 알려 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

의무임대기간을 채운 뒤 등록을 말소하고 팔면 비과세가 안 되나요?

네, 거주주택을 팔 때 임대주택 등록을 이미 말소했다면 의무임대기간을 채웠더라도 거주주택 특례를 받을 수 없습니다. 특례 요건은 거주주택 양도일 현재 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자 등록을 모두 하고 임대하고 있어야 한다는 것이기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제20항 제2호는 장기임대주택의 요건을 「양도일 현재」 사업자등록을 하고 민간임대주택으로 등록해 임대하고 있을 것으로 정합니다. 여기서 양도일은 거주주택을 파는 날입니다.

임대의무기간이 지난 뒤 임대사업자가 스스로 등록 말소를 신청하는 것은 「민간임대주택에 관한 특별법」이 허용하는 정상적인 절차입니다. 그러나 말소 자체가 허용된다는 것과 말소 뒤 거주주택을 팔 때 세법상 특례를 받는 것은 서로 다른 문제입니다.

말소한 뒤 5년 안에 팔면 된다는 말은 무엇인가요?

말소 뒤 5년 안에 거주주택을 팔아도 특례를 주는 규정은 2020년 민간임대주택법 개정으로 유형이 폐지된 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대에만 적용됩니다. 오피스텔이나 다세대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 이 특례가 없습니다.

이 특례는 임대의무기간이 끝나 등록이 자동으로 말소된 경우, 또는 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 뒤 스스로 말소한 경우에 그 말소일부터 5년 안에 거주주택을 팔면 임대기간요건을 갖춘 것으로 봐 줍니다. 자동말소 대상은 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대로 정해져 있습니다.

• 단기민간임대주택(4년) - 자동말소·자진말소 뒤 5년 안 양도 특례 있음
• 장기일반 중 아파트 매입임대 - 자동말소·자진말소 뒤 5년 안 양도 특례 있음
• 장기일반 중 오피스텔·다세대 등 - 자동말소 대상이 아니고 5년 특례도 없음, 양도일 현재 등록 유지 필요

등록을 유지한 채 먼저 팔면 어떻게 되나요?

임대주택 등록을 유지한 상태에서 거주주택을 먼저 팔면 다른 요건을 갖춘 경우 거주주택 특례를 받을 수 있고, 등록은 그 뒤에 정리해도 됩니다. 임대기간요건을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 장기임대주택으로 보아 특례를 적용하는 규정이 있습니다.

다만 임대기간요건을 채우기 전에 먼저 팔았다면 그 뒤 기간요건을 끝내 못 채울 때 감면받은 세액을 2개월 안에 신고·납부해야 합니다. 사례처럼 의무임대기간을 이미 채운 뒤라면 이런 부담 없이 먼저 팔고 나중에 말소하는 순서를 택할 수 있었습니다.

거주주택 쪽 요건도 함께 갖춰야 합니다. 거주주택은 보유기간 중 2년 이상 살아야 하고, 임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 요건과 임대료 5% 증액 제한을 지켰어야 합니다.

이미 말소하고 팔았다면 어떻게 하나요?

이미 말소 뒤 거주주택을 팔고 비과세로 신고했다면 요건을 다시 확인해 과세 대상이 맞으면 수정신고로 가산세를 줄이는 쪽이 현실적입니다. 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 안에 수정신고하면 과소신고가산세의 90%, 3개월 안이면 75%를 감면받습니다.

말소 경위가 자동말소였거나 임대주택이 실제로는 아파트 매입임대여서 5년 특례 대상이라면 결론이 바뀝니다. 이런 사정이 있는데도 과세예고 통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

임대주택 말소 전 거주주택 양도 대응 순서

• 등록 유형 확인 - 임대사업자 등록증에서 임대주택의 유형(단기·장기일반)과 주택 종류(아파트·오피스텔 등), 등록일을 확인합니다.
• 말소 경위 확인 - 자동말소인지 자진말소인지, 자진말소라면 의무기간 내 말소인지 기간 경과 후 말소인지 말소 통지서로 확인합니다.
• 양도 순서 결정 - 아직 말소 전이라면 거주주택을 먼저 팔고, 등록은 거주주택 양도 뒤에 정리하는 순서를 검토합니다.
• 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서에 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서를 붙여 2개월 안에 냅니다.
• 사후 대응 - 비과세로 잘못 신고했다면 과세표준수정신고서로 수정신고하고, 5년 특례 대상인데 과세되면 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등록 시기와 임대주택의 종류, 말소 경위에 따라 적용 조항이 달라지므로 등록증과 말소 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택 등록 말소와 거주주택 비과세를 둘러싼 양도소득세 불복과 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구청 등록만 말소하고 세무서 등록은 두면요?
  거주주택 특례는 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자 등록을 양도일 현재 모두 갖출 것을 요구합니다. 둘 중 하나라도 말소됐다면 장기임대주택 요건을 갖추지 못한 것으로 판단되므로 두 등록 상태를 함께 확인합니다.
• 매매계약은 말소 전, 잔금은 말소 후라면요?
  양도소득세에서 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이므로 잔금일 기준으로 등록 상태를 봅니다. 계약 후 잔금 전에 말소했다면 양도일 현재 등록 요건을 갖추지 못한 것으로 판단될 수 있어, 잔금일까지 등록을 유지하는 것이 안전합니다.
• 오피스텔도 자동말소되나요?
  자동말소는 종전 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대에만 적용됩니다. 오피스텔을 장기일반민간임대주택으로 등록했다면 임대의무기간이 끝나도 자동으로 말소되지 않고, 임대사업자가 신청해야 말소됩니다.
• 아파트 매입임대를 자진말소했다면 어떻게 되나요?
  종전 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대를 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 뒤 자진말소했다면, 말소일부터 5년 안에 거주주택을 팔 때 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 특례를 적용합니다. 거주주택의 2년 거주 요건은 따로 갖춰야 합니다.
• 말소한 오피스텔을 다시 등록하면 되나요?
  말소 뒤 다시 등록하면 그 시점의 새 등록 기준으로 장기임대주택 요건을 판단하므로 10년 임대 등 현행 요건을 다시 갖춰야 합니다. 재등록으로 특례를 받을 수 있는지는 기준시가와 등록 유형을 보고 따로 계산해 봅니다.
• 등록을 유지하고 먼저 팔면 나중에 말소해도 되나요?
  네, 거주주택 양도일 현재 등록과 임대를 유지했고 다른 요건을 갖췄다면 거주주택 특례를 받은 뒤 등록을 정리할 수 있습니다. 다만 의무임대기간을 채우기 전에 말소하면 감면세액을 다시 신고·납부해야 할 수 있습니다.
• 비과세로 신고했는데 과세예고를 받았다면요?
  과세예고 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 자동말소였다는 점이나 아파트 매입임대여서 5년 특례 대상이라는 점처럼 결론을 바꿀 사정이 있는지 먼저 서류로 확인합니다.

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