양도소득세

2주택자가 갖고 있던 빌라를 임대 등록하면 살던 집은 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 2주택 중 아파트가 아닌 빌라를 요건에 맞는 장기일반민간임대주택으로 세무서와 구청에 등록하고 2년 이상 산 나머지 집을 팔면 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제20항은 임대주택을 언제 취득했는지를 따지지 않습니다. 지금은 빌라의 올해 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인지부터 확인하십시오.

빌라를 새로 사거나 처분할 필요는 없습니다. 오래 갖고 있던 빌라라도 지금 요건에 맞게 장기일반민간임대주택으로 등록하면 거주주택 특례의 장기임대주택이 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년부터 아파트에 살고 있고, 2021년에 산 수도권 다세대주택 한 채는 전세를 주고 있습니다. 2026년 말 아파트를 팔고 이사하려는데, 2주택이라 비과세를 못 받으면 양도소득세가 약 8천만원이라는 계산이 나왔습니다. A씨는 다세대주택을 지금 장기일반민간임대주택으로 등록하면 아파트를 비과세로 팔 수 있는지, 이미 5년 넘게 갖고 있던 집도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이미 갖고 있던 빌라를 임대 등록해도 살던 집 비과세가 되나요?

네, 2주택을 보유한 1세대가 그중 아파트가 아닌 1주택을 요건에 맞는 장기일반민간임대주택으로 세무서와 구청에 등록하고, 보유기간 중 2년 이상 거주한 나머지 1주택을 팔면 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 임대주택을 언제 취득했는지를 따로 요건으로 두지 않습니다.

그래서 이미 갖고 있던 빌라를 등록해도 새로 산 빌라를 등록한 경우와 같은 기준으로 판단합니다. 다만 임대기간은 취득일이 아니라 사업자등록과 임대주택 등록을 하고 실제로 임대를 시작한 날부터 셉니다. 등록 전에 전세를 준 기간은 10년에 들어가지 않습니다.

등록할 빌라는 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

등록하려는 빌라는 아파트가 아니어야 하고, 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하여야 합니다. 등록 뒤에는 10년 이상 임대하면서 임대료 증가율을 100분의 5 이하로 지켜야 합니다.

• 주택 유형 - 아파트가 아닌 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 주거용 오피스텔 등
• 가격 기준 - 임대개시일 당시 주택과 부수토지 기준시가 합계 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하)
• 임대기간 - 장기일반민간임대주택으로 10년 이상
• 임대료 - 임대보증금이나 임대료 증가율 100분의 5 이하, 증액 후 1년 안 재증액 금지

가격은 산 날이 아니라 임대개시일 기준시가로 봅니다. 오래 보유하는 동안 공시가격이 올랐다면 등록 시점에 기준을 넘을 수 있으므로 올해 공시가격부터 확인해야 합니다.

2020. 7. 11. 이후 등록 신청한 아파트 장기일반민간임대주택은 거주주택 특례 대상에서 빠집니다. 같은 2주택이라도 임대로 돌릴 집이 아파트라면 이 방법을 쓸 수 없습니다.

10년을 채우기 전에 살던 집을 먼저 팔아도 되나요?

네, 임대기간 10년을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 그 빌라를 장기임대주택으로 보아 먼저 비과세를 적용합니다. 그 대신 나중에 임대기간을 채우지 못하면 사후에 세금을 정산합니다.

임대기간을 못 채우게 된 사유가 생기면 그 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 비과세를 받지 않았을 경우의 세액과 실제 낸 세액의 차액을 신고·납부해야 합니다. 세입자가 나간 뒤 6개월 넘게 비워 두어도 요건을 못 채운 것으로 봅니다. 등록 전에 10년 임대를 이어 갈 수 있는지부터 따져 보는 편이 안전합니다.

살던 집은 무엇을 갖춰야 하나요?

살던 집은 보유기간 중 거주기간이 통산 2년 이상이어야 하고, 1세대 1주택 비과세의 보유기간 2년 요건도 갖춰야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분의 양도차익은 과세됩니다.

거주주택 특례는 생애 한 번만 받을 수 있던 제한이 2025. 2. 28. 개정으로 없어졌습니다. 다만 예전에 임대주택으로 등록했던 집을 나중에 거주주택으로 팔면 직전 거주주택 양도일 이후 기간분만 비과세됩니다. A씨처럼 처음 받는 경우에는 이 제한이 걸리지 않습니다.

임대 등록 후 거주주택 비과세 대응 순서

• 등록 가능 여부 확인 - 건축물대장으로 아파트가 아닌지, 올해 공시가격으로 기준시가가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인지 확인합니다.
• 두 곳 등록 - 구청에 장기일반민간임대주택으로 임대사업자 등록을 하고, 세무서에 사업자등록 신청서를 내 사업자등록을 마칩니다.
• 임대차계약 관리 - 등록 후 계약을 표준임대차계약서로 맺고, 임대료 증가율 100분의 5와 1년 증액 제한을 지킵니다.
• 거주주택 양도 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서를 예정신고 기한 안에 냅니다.
• 사후 관리와 불복 - 10년 동안 공실 6개월을 넘기지 않고, 비과세가 부인되면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 빌라가 조정대상지역에 있거나 공시가격이 기준선 가까이에 있으면 등록 시점과 계약 내용을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택을 보유한 세대의 양도소득세 비과세 검토와 경정청구, 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등록 전에 전세 준 기간도 임대기간에 들어가나요?
  아니요, 장기임대주택의 임대기간은 사업자등록과 임대주택 등록을 하고 임대하는 날부터 셉니다. 등록 전에 전세를 준 기간은 10년 계산에 들어가지 않으므로 등록일을 기준으로 남은 기간을 계획하십시오.
• 빌라 가격은 언제를 기준으로 보나요?
  임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계로 봅니다. 산 날의 가격이 아니므로 오래 보유한 빌라는 올해 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원)을 넘지 않는지 먼저 확인해야 합니다.
• 아파트를 임대 등록하면 안 되나요?
  2020. 7. 11. 이후 등록 신청한 아파트 장기일반민간임대주택은 거주주택 특례 대상에서 빠집니다. 2주택 중 임대로 돌릴 집이 아파트라면 이 특례로는 살던 집 비과세를 받기 어렵습니다.
• 등록하고 바로 살던 집을 팔아도 되나요?
  양도일 현재 두 곳 등록을 마치고 임대 중이며 임대료 요건을 지키고 있다면 10년을 채우기 전에도 팔 수 있습니다. 다만 나중에 임대기간을 못 채우면 2개월 안에 비과세받은 세액을 정산해야 합니다.
• 중간에 세입자가 나가면 어떻게 되나요?
  임대하지 않은 기간이 6개월을 넘으면 임대기간요건을 못 채운 것으로 봅니다. 그 경우 비과세를 받지 않았다면 냈을 세액과의 차액을 사유 발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부해야 합니다.
• 거주주택 비과세를 예전에 받은 적이 있으면요?
  2025. 2. 28. 개정으로 거주주택 특례의 생애 1회 제한이 없어졌습니다. 다만 팔려는 집을 예전에 임대주택으로 등록했던 적이 있으면 직전 거주주택 양도일 이후 기간분만 비과세되므로 등록 이력을 확인하십시오.
• 과세로 신고한 뒤에 알았다면요?
  양도일 현재 요건을 모두 갖췄는데도 과세로 신고·납부했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 환급을 구할 수 있습니다. 양도일 전에 등록을 마쳤다는 등록증과 임대차계약서를 함께 내야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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