양도소득세

세 채 중 한 채를 과세로 판 뒤 남은 일시적 2주택 옛집, 보유기간은 언제부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

2022년 5월 10일 이후 파는 집이라면 세 채 중 한 채를 먼저 과세로 팔았더라도 남은 일시적 2주택 옛집의 보유기간은 그 옛집을 취득한 날부터 셉니다. 다른 집 처분일부터 다시 세던 단서는 2022년 개정으로 삭제되었고 2021년 1월부터 2022년 5월 9일 사이 양도분에만 종전 규정이 적용됩니다. 그 기간에 재기산으로 과세 신고했다면 경정청구 기한이 남았는지 확인하십시오.

다른 집을 과세로 판 날부터 2년을 다시 채울 필요는 없습니다. 2022. 5. 10. 이후 파는 집은 언제나 그 집을 취득한 날부터 보유기간을 셉니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2010년 A아파트, 2015년 B아파트를 사서 두 채를 가지고 있다가 2025년 3월 이사할 C아파트를 새로 샀습니다. 세 채가 되자 2025년 11월 A아파트를 먼저 팔아 양도소득세를 냈고, 2026년 가을 B아파트를 일시적 2주택 비과세로 팔려고 합니다. 그런데 A를 판 2025년 11월부터 2년을 새로 채워야 B가 비과세된다는 말을 듣고 매도를 미뤄야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세 채 중 한 채를 팔고 남은 옛집 보유기간은 언제부터 세나요?

2022. 5. 10. 이후 양도하는 주택은 다른 주택을 언제 처분했는지와 관계없이 그 주택을 취득한 날부터 보유기간을 셉니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1세대1주택 보유기간을 「소득세법」 제95조 제4항에 따르도록만 정하고, 다른 주택 처분일부터 다시 세는 단서를 두지 않습니다.

L씨의 B아파트 보유기간은 2015년 취득일부터 셉니다. A를 과세로 판 2025년 11월은 보유기간 계산과 관계가 없으므로, 일시적 2주택 요건을 갖추면 2026년 가을에 팔아도 비과세를 검토할 수 있습니다.

2022. 5. 10. 전에는 왜 다시 셌나요?

2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9.까지 양도분에는 다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 다시 세는 단서가 있었습니다. 이 단서는 일시적 2주택에 해당하는 두 주택을 재기산 대상에서 빼면서도, 다주택을 정리한 뒤 새 주택을 사서 일시적 2주택이 된 경우는 빼지 않도록 정해 판단이 복잡했습니다.

그래서 세 채 중 한 채를 팔고 남은 일시적 2주택의 옛집은 셋째 집 취득일과 처분일이 2021. 1. 1. 전후 어디에 있었는지에 따라 기산일 판단이 달라졌습니다. 2022. 5. 31. 개정으로 단서가 삭제되었고, 부칙은 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 개정 규정을 적용하고 그 전 양도분은 종전 규정을 따르도록 정했습니다.

남은 두 채는 일시적 2주택 비과세가 되나요?

보유기간과 별개로 일시적 2주택 요건을 갖춰야 비과세됩니다. 옛집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 사고, 새집 취득일부터 처분기한 안에 옛집을 팔아야 합니다.

처분기한은 2026. 10. 1.부터 둘로 나뉘었습니다. 조정대상지역에 옛집을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 취득하면 2년, 그 밖에는 3년입니다. L씨는 2025년 3월 새집을 샀으므로 3년 기한인 2028년 3월 전에 B를 팔면 됩니다.

L씨가 2025년 11월에 판 A는 보유기간이 2년 이상이어서, 조정대상지역에 있었더라도 다주택 중과 한시 배제를 받을 수 있는 시기에 판 것입니다. 이 한시 배제는 2026. 5. 9.까지 양도한 주택과 그날까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 뒤 계약일부터 4개월(일부 지역 6개월) 안에 양도한 주택 등에만 적용되므로, 지금 세 채 중 한 채를 새로 정리한다면 다른 중과배제 사유가 있는지 먼저 확인해야 합니다.

이미 재기산해서 세금을 냈다면 돌려받을 수 있나요?

2022. 5. 10. 이후 양도분인데 다른 집 처분일부터 보유기간을 세어 과세로 신고했다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 법정신고기한이 지난 날부터 5년 안에 청구하고, 세무서는 2개월 안에 결과를 알려야 합니다.

2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이 양도분은 종전 단서가 적용되므로 처분 순서와 시기를 다시 따져 보아야 하고, 당시 판단이 잘못되었다면 확정신고기한(다음 해 5. 31.)부터 5년 안이 경정청구 기한입니다. 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

다주택 정리 후 일시적 2주택 대응 순서

• 취득·양도일 정리 - 세 주택의 취득일, 먼저 판 주택의 양도일, 새집 취득일을 등기부로 표에 적습니다.
• 적용 규정 확인 - 옛집 양도일이 2022. 5. 10. 이후면 취득일 기준, 그 전이면 종전 단서를 따로 검토합니다.
• 처분기한 계산 - 새집 취득일과 조정대상지역 여부로 2년 또는 3년 기한을 정합니다.
• 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 예정신고하고 일시적 2주택 비과세 요건을 반영합니다.
• 경정청구·불복 - 재기산으로 과세 신고한 내역이 있으면 결정(경정)청구서를 내고, 거부되면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 셋째 집이 입주권·분양권이었거나 먼저 판 집을 증여나 용도변경으로 정리했다면 등기와 신고서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 분쟁과 양도소득세 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 먼저 판 집을 자녀에게 증여했어도 같은가요?
  2022. 5. 10. 이후 양도분이라면 다른 집을 양도했든 증여했든 남은 집의 보유기간은 그 집 취득일부터 셉니다. 다만 같은 세대원에게 증여했다면 여전히 세대가 그 집을 보유한 것이므로 주택 수가 줄지 않는다는 점을 확인해야 합니다.
• 거주기간도 취득일부터 세나요?
  취득 당시 조정대상지역이라 거주요건이 붙는 집은 보유기간 중 실제 거주한 기간을 주민등록표상 전입일부터 셉니다. 다른 집 처분일부터 거주기간을 다시 세는 규정도 2022. 5. 10. 이후 양도분에는 적용되지 않습니다.
• 셋째 집을 조정대상지역에서 2026년 9월에 샀다면요?
  조정대상지역에 옛집을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 취득했고 2026. 10. 1. 이후 옛집을 판다면 처분기한이 3년이 아니라 2년입니다. 부칙의 예외(공고 전 계약 등)에 해당하는지는 따로 확인해야 합니다.
• 2021년에 판 집을 재기산 때문에 과세로 냈다면요?
  2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이 양도분은 종전 단서가 적용되므로 당시 처분 순서와 시기로 재기산 대상이었는지 다시 따져야 합니다. 대상이 아니었다면 2021년 양도분은 2027. 5. 31.까지, 2022년 양도분은 2028. 5. 31.까지 경정청구할 수 있습니다.
• 먼저 판 집은 중과되나요?
  세 채 상태에서 판 집이 조정대상지역에 있으면 중과배제 사유가 없는 한 기본세율에 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 2026. 5. 9.까지 양도분(그날까지 계약금을 받은 일부 경과분 포함)에 적용되던 한시 배제는 끝났으므로 지방 저가주택·장기임대주택 등 다른 배제 사유를 확인하십시오.
• 남은 새집은 언제부터 보유기간을 세나요?
  옛집을 일시적 2주택으로 판 뒤 남은 새집도 새집을 취득한 날부터 보유기간을 셉니다. 두 집을 함께 가진 기간도 새집 보유기간에 들어가므로, 거주요건이 붙는 집이라면 거주기간만 따로 챙기면 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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