양도소득세

지금 아파트를 장기임대로 등록하면 살던 집 비과세를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 지금은 아파트를 매입해 장기일반민간임대주택으로 등록할 수 없어 그 아파트로 거주주택 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 민간임대주택법은 장기일반민간임대주택과 6년 단기민간임대주택 모두에서 아파트 매입임대를 제외하고, 소득세법 시행령도 그 뒤 등록 신청한 아파트를 특례에서 뺍니다. 계약 전에 건축물대장으로 아파트인지 도시형 생활주택인지부터 확인하십시오.

아파트를 새로 사서 임대등록을 해 두면 살던 집을 비과세로 팔 수 있다는 말만 믿고 계약부터 하실 필요는 없습니다. 지금은 아파트 매입임대 등록 자체가 막혀 있어 그 계획이 성립하지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 봄 살던 아파트 외에 소형 아파트 한 채를 더 사서 장기임대로 등록하면, 나중에 살던 아파트를 팔 때 거주주택 비과세를 받을 수 있다고 들었습니다. 살던 아파트를 팔면 양도차익이 약 4억원이어서 비과세 여부에 따라 세금이 1억원 넘게 달라질 상황이었습니다. 계약 전에 구청에 문의했더니 아파트는 장기일반민간임대주택으로 등록할 수 없다는 답을 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지금 아파트를 임대주택으로 등록할 수 있나요?

아니요, 지금은 아파트를 매입해 장기일반민간임대주택으로 등록할 수 없고, 그 결과 거주주택 비과세 특례도 받을 수 없습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민간임대주택에 관한 특별법」은 장기일반민간임대주택에서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외합니다.

세법도 같은 방향입니다. 2020. 7. 11. 이후 임대사업자등록을 신청한 아파트 장기일반민간임대주택은 거주주택 특례의 장기임대주택에서 빠집니다. 민간임대주택법의 등록 제한과 별도로 세법도 이런 주택을 특례에서 제외합니다.

여기서 아파트는 「주택법」상 도시형 생활주택이 아닌 아파트를 말합니다. 도시형 생활주택인 아파트는 장기일반민간임대주택 등록 대상에서 제외되지 않으므로 건축물대장을 먼저 확인해야 합니다.

새로 생긴 6년 단기임대로는 등록할 수 없나요?

2024. 12. 3. 법 개정으로 생긴 6년 단기민간임대주택 제도도 아파트를 제외합니다. 따라서 아파트는 10년 장기일반이든 6년 단기든 매입임대로 새로 등록할 수 있는 유형이 없습니다.

6년 단기민간임대주택은 다세대, 연립, 다가구, 주거용 오피스텔 같은 비아파트를 위한 제도입니다. 세법상 6년 단기민간임대주택은 임대개시일 기준시가 4억원(수도권 밖 2억원) 이하 등 요건을 따로 정하고 있으므로, 거주주택 특례에 활용하려면 요건을 하나씩 대조해야 합니다.

예전에 등록한 아파트 임대주택은 어떻게 되나요?

2020. 7. 10. 이전에 등록 신청한 아파트 임대주택은 지금도 거주주택 특례의 장기임대주택이 될 수 있습니다. 이 주택이 임대의무기간 종료로 자동말소되었거나 임대의무기간 2분의 1 이상을 임대한 뒤 자진말소되었다면, 최초 말소일부터 5년 안에 살던 집을 팔아야 특례를 받습니다.

2026. 10. 1. 시행 개정으로 종전 아파트 장기일반·단기 매입임대주택에 대해서는 원칙적으로 2027. 12. 31.이라는 양도기한이 새로 정해졌습니다. 아직 등록이 살아 있는 아파트 임대주택을 함께 보유하고 있다면 이 기한이 거주주택 특례 판단에 어떤 영향을 주는지 함께 확인해야 합니다.

아파트 대신 무엇을 등록해야 거주주택 비과세가 되나요?

거주주택 특례를 계획한다면 아파트가 아닌 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하는 방법이 남아 있습니다. 2020. 7. 11. 이후 등록 신청한 비아파트 장기일반민간임대주택은 10년 이상 임대 등 요건을 갖추면 거주주택 특례 대상입니다.

• 임대개시일 기준시가 - 주택과 부수토지 합계 6억원(수도권 밖 3억원) 이하
• 임대료 증가율 - 100분의 5 이하
• 등록 - 구청 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록 모두
• 조정대상지역 신규 취득 - 1주택 이상 보유 상태에서 새로 취득한 조정대상지역 주택도 거주주택 특례에서는 장기임대주택에 포함(다주택 중과배제와는 다르게 판단)

거주주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하고, 양도일 현재 임대주택이 등록된 상태로 임대 중이어야 합니다.

아파트 임대등록 거주주택 비과세 대응 순서

• 건축물대장 확인 - 아파트인지 도시형 생활주택인지 확인합니다. 아파트면 매입임대 등록 계획을 다시 세웁니다.
• 기존 등록 이력 확인 - 이미 등록한 임대주택의 등록 신청일, 유형, 말소일을 정리합니다. 자동말소일부터 5년 기한을 계산합니다.
• 대안 주택 요건 대조 - 비아파트 장기일반 또는 6년 단기 요건을 기준시가, 임대료, 조정대상지역 여부로 대조합니다.
• 양도 시 신고 - 거주주택을 팔 때 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서를 함께 냅니다.
• 부인 시 불복 - 특례가 부인되어 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 스스로 과세로 신고했는데 특례 대상이었다면 5년 안에 경정청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오래전 등록한 아파트 임대주택이 있거나 등록 유형이 여러 번 바뀐 경우에는 등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택임대사업자의 양도소득세 쟁점 검토와 경정청구, 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도시형 생활주택 아파트는 등록할 수 있나요?
  네, 장기일반민간임대주택에서 제외되는 아파트는 도시형 생활주택이 아닌 아파트입니다. 도시형 생활주택인 아파트는 등록 대상이 될 수 있으므로 건축물대장의 주택 유형을 먼저 확인하십시오.
• 오피스텔을 임대등록해도 거주주택 특례가 되나요?
  주거용 오피스텔은 준주택으로 민간임대주택 등록 대상이 될 수 있습니다. 장기일반민간임대주택으로 등록하고 기준시가, 임대료 증가율, 10년 임대 요건을 갖추면 거주주택 특례의 장기임대주택이 될 수 있습니다.
• 아파트를 법인 명의로 등록하면 되나요?
  법인이 등록한 임대주택은 개인 세대의 거주주택 특례와 관계가 없습니다. 거주주택 특례는 같은 세대가 소유한 장기임대주택과 거주주택을 전제로 하므로 법인 명의 등록으로는 개인 양도소득세 특례를 받을 수 없습니다.
• 공공지원민간임대주택으로는 아파트 등록이 되나요?
  공공지원민간임대주택은 주택도시기금 출자나 공공택지 등 공공지원을 받는 경우에 해당하는 유형이라 개인이 기존 아파트를 사서 바로 등록하는 경우와 다릅니다. 개인 매입 아파트로 거주주택 특례를 받기는 어렵다고 보는 편이 맞습니다.
• 2020년 7월 전에 등록한 아파트는 어떻게 되나요?
  2020. 7. 10. 이전에 등록 신청한 아파트 임대주택은 거주주택 특례 대상이 될 수 있습니다. 자동말소되었거나 2분의 1 이상 임대 후 자진말소되었다면 최초 말소일부터 5년 안에 살던 집을 팔아야 합니다.
• 6년 단기임대 주택도 거주주택 특례가 되나요?
  6년 단기민간임대주택은 비아파트만 등록할 수 있고, 세법은 임대개시일 기준시가 4억원(수도권 밖 2억원) 이하 등 별도 요건을 둡니다. 거주주택 특례 적용 범위는 요건을 하나씩 대조해 판단해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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